房價“滯漲”
尚地產
作者：陳濤
5月央行再降息，對房地產市場起到一定支撐作用，但其效果也應理性認識，房價再度整體大幅上漲可能性較小。
理論上分析，利率與資產價格呈反向關係。利率下降，將明顯改善住宅租金收益率狀況，對房價形成一定支撐。特別是3月30日樓市新政出台後，房地產市場出現了成交活躍情況，特別是一線城市商品住宅交易量環比大幅上漲。
4月份北京二手住宅網簽達17191套，創出近25個月以來新高。廣州市中心六區二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤麵積和簽約麵積環比分別飆升106.75%和88.14%；成都二手住房成交環比增長33%；溫州市區二手住宅交易量環比上漲超過50%；深圳再次出現購房熱潮。預期未來一段時間，樓市交易將進一步趨向活躍。
但降息推動房價上漲的作用需要理性認識。隨著房地產市場交易進一步活躍，市場投資投機性住宅需求有抬頭的趨勢。通常，投資投機性住宅需求主要關注的是未來房價漲幅，在杠杆作用下，可以獲得高收益，但目前經濟金融環境並不支持房價明顯上漲。
我國樓市黃金十年過去才兩年，從房地產市場周期演化規律看，不太可能再創輝煌。即使有市場朦朧預期中的“白銀十年”，房價漲幅也將明顯縮小。在宏觀經濟下行壓力不斷增大背景下，個人收入對房價的偏離程度將會進一步加深，最終促使房價理性回歸。在樓市運行關鍵當口，市場上出現的新“地王”、樓盤銷售一空，排隊買房等現象，不排除是部分房地產企業營銷的噱頭，對此應有客觀認識。
從市場交易分析，當前市場率先回暖的是二手住宅，二手住宅成交量大幅上漲說明房地產市場投資投機套利盤不斷湧現。二手住宅交易均價並不能反映市場交易的微觀結構。改善性住宅需求釋放，對城市中高端投資投機性樓盤高位變現有助推作用，一定程度上提升了二手住宅成交均價。家庭資產配置傾向於提升股票資產比重，且股票市場牛市已經形成，住宅投資由於其低收益和低流動性，並不是理想的投資品種。土地出讓收入增長放緩，增加了國家出台房地產稅的可能性，在城鎮居民平均住宅麵積已是高位情況下，未來持有住宅成本也會顯著上升。
我國始終要提倡節約資源使用，一個家庭擁有多套住房，既無必要，也是巨大浪費，不宜提倡。綜合各方麵情況看，我國房價繼續大幅上漲可能性極小。市場似乎也對此形成了廣泛共識。
應該提倡住宅理性交易。人性總是有缺陷，前不久部分業主為住宅變現多次降價但不能成交而焦慮，現在因為市場交易活躍而反手上漲，總想把利益最大化。這種心理和大多數股民在股票市場的表現沒有兩樣。國家好不容易出台多項利好政策，主要是為了穩定住房消費，如果因為市場盲目上調價格，成交再度萎縮，再想變現的機會也沒有了。
市場經濟下追求利益最大化本無可厚非，但不要因為過度追逐利益反而受損。畢竟你的利益就是他人的成本，市場無形之手在調節利益，製約非理性行為。對此，大多數人還需要抱有理性。