2.違規運營募集資金
不難發現，上述眾籌模式在某些方麵已非常接近REITS的運營原理。眾所周知，受限於國內法律、稅收及市場等諸多原因，我國目前並沒有完全符合國際標準的REITS產品，但無論是私募性質的類REITS項目（如“中信啟航資產管理計劃”）還是最近推出的公募性質的類REITS項目（“前海萬科REITS封閉式混合型基金”），該等類REITS項目都必須由具有相關資質的證券管理或基金管理公司發起，並在相關銀監會或證監會備案或審批。而上述眾籌平台的每一個項目無論是采取股權眾籌還是資產份額眾籌加委托投資的形式，投資者人數幾乎都會輕鬆突破200人，且實際操作中眾籌平台通常並不像其網站上宣稱的僅起到項目信息、收集及發布的角色，而是承擔了眾籌項目的發起者、資金籌集者、風控、公開交易平台等角色，而這些職責非但突破了眾籌平台本身的經營範圍（通常眾籌平台會注冊為互聯網信息公司或互聯網金融服務公司），而且也有意無意地規避著監管部門就私募或公募設立基金或發行債券而設置的各類強製性要求，因而存在著較大的法律風險。
（二）購房兼顧投資理財型房產眾籌的法律風險
購房兼顧投資理財型房產眾籌模式能給開發商與購房者帶來的諸多好處，該模式正在逐漸成為眾籌平台乃至開發商力推的眾籌模式。但這個世界上沒有完美的事物，購房兼顧投資理財類型眾籌方式同樣存在著不少法律風險。
因為該模式具有投資理財的功能，所以上述提及的在純投資理財類型項下的法律風險同樣存在於該模式下。
其次，違反我國關於房屋預售的規定。根據相關規定，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。而在上述模式下，眾籌平台開始公開推廣物業項目，以籌集資金並通過相關渠道最終將該等資金實質性地支付於開發商或其關聯公司時，開發商往往才取得土地使用權，離法律規定的取得預售許可證的最低標準至少還有數月的工作量要完成。眾籌平台與開發商當然也不會完全無視該等違規的風險，因此在眾籌款項募集、支付、房屋優先購買權利授予等交易環節上進行了種種精心的設計安排，以達到投資者與開發商之間不發生直接金錢往來的目的。但考慮到該等設計安排與投資者獲得將來購房權利之間較為明確的關聯性，開發商還是有可能被認定為通過該模式在未取得預售許可前變相收取投資者的購房款（多說一句題外話，作為一名律師，筆者竊以為所謂設計各種交易架構以規避現行法律法規的行為，隻是在特定時期禮貌地給監管機構一個不去管你的理由而已）。
五、結語
2014年被認為是房地產眾籌元年，房地產業借力於眾籌平台無可比擬的資金籌措效率和巨大的客戶資源必然將迎來一次重大變革，這也必將成為傳統行業與互聯網金融結合的經典案例。限於目前尚待完善或明確的相關法律法規，相關眾籌交易模式難以避免地存在著本文提及或未提及的各種法律風險。我們也期待著房地產眾籌能在2015年能迎來更為明確的身份確認及更友善及有效的法律環境。
參考文獻：
[1]黃健青，辛喬利.眾籌——新型網絡融資模式的概念、特點和啟示.國際金融，2013（9）.
[2]徐瑤.房產眾籌商業模式及法律問題初探.互聯網金融與法律，2015（3）.