公允價值計量對房地產企業的影響
理論研究
作者：李萌欣
[摘要]新會計準則中規定，投資性房地產企業在滿足一定條件時可以采用公允價值計量。公允價值計量要求投資性房地產企業進行的不僅僅是一次技術操作，更是一定程度經營思維的改變。公允價值的引入以及投資性房地產準則的應用，給房地產企業帶來了巨大的衝擊。分別從正反兩個方麵論述公允價值的應用對投資性房地產企業產生的影響。
[關鍵詞]公允價值 房地產 會計
2007年1月1日新會計準則開始實施，首先在上市公司施行，今後將逐步推廣到非上市公司，因此，公允價值計量對擁有投資性房地產企業的影響，首先體現在上市公司中。其對企業的影響並不局限於財務報告過程，作為一門經濟語言，它還深入到經營活動的許多方麵。新會計準則中，對投資性房地產的公允價值計量要求企業進行的不僅僅是一次技術操作，更是一定程度經營思維的改變。公允價值的引入以及投資性房地產準則的應用，給房地產企業帶來了巨大的衝擊。本文分別從正負兩個方麵，試以上市公司為例分析一下房地產企業采用公允價值計量所產生的影響。
一、采用公允價值模式對房地產企業的正麵影響及分析
（一）對企業融資能力的影響。資產規模是影響企業融資能力至關重要的因素，引入公允價值計量模式後，使得被低估的投資性房地產更貼近市場價值，增值信息更加透明，從而擴大上市公司總資產規模。這樣，銀行等金融機構對上市公司的借貸規模就會隨著總資產規模的擴大而上升。對於擁有投資性房地產的房地產企業來講，可在一定程度上緩解目前其資金鏈緊張的局麵，為以後的發展創造良好的條件。
（二）對所有者權益的影響。上市公司通常應當采用成本模式對投資性房地產進行計量，隻有存在確鑿證據標明其公允價值能夠持續可靠取得的，才允許采用公允價值計量模式。現階段會計準則規定，投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。此外，企業從采用成本模式轉換為公允價值模式，視為會計政策的變更，應當根據《企業會計準則第28號-會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定進行處理。因此，在采用公允價值模式的首年，各相關上市公司將會采取追溯調整的方式，調整年初所有者權益。在目前房地產價格普遍高於曆史成本的情況下，將這部分房地產原來按成本計量轉為投資性房地產按公允價值模式計量，其影響結果是，這些上市公司的上年度的資本公積（其他資本公積）將會得到較大幅度的提升，所有者權益將大為增加。另外，企業將自用房地產轉換為投資性房地產時，公允價值大於原賬麵價值的差額也將計入所有者權益。這都有利於提高這些房地產企業的規模，使原來隱形的資產得到了體現，達到更好地披露其真正價值的目的。
例如，根據上市公司房地產企業“中華企業2005年年報”公告中披露的，其擁有的上海崇明土地儲備是4，655畝，該地塊是2002年3月26日受讓的上海崇明縣東部旺沙、團結沙地區地塊，當時受讓價格6，520萬元，相當於每畝均價1.4萬元。隨著近幾年房地產的快速發展，該塊土地已增值到每畝均價70萬元。若以此市場價作為公允價值來計算，並分攤到每股股份上，僅這一部分重估就可使每股增加所有者權益4.58萬元。
二、采用公允價值模式對上市公司的負麵影響