房市處於困難期
專欄
作者：王誌浩
2014年二季度房屋建築活動持續放緩。2014年6-7月我們開展了新一輪中國房地產開發商調研，30家受訪開發商中，超半數表示，目前企業房屋建設活動規模較3個月前無顯著變化；5家反饋稱建設規模縮小，這一數量較第9次調研增加了3家。
放眼未來3個月，30家受訪開發商中有8家稱企業建設活動規模計劃將擴大，較第9次調研減少了7家。30家受訪開發商中，表示所在城市同行的建築活動正在放緩的開發商數量持續上升，達到24家。此外，開發商稱，正在施工的建築麵積亦有所下降。
建設活動放緩原因何在？受訪開發商認為，目前中國房市正處於低迷期，房屋銷售不景氣且近期前景亦不樂觀。部分開發商還表示，企業融資成本正在上升；即使建設活動規模擴大的開發商也表示，不斷攀升的融資成本和土地價格令人擔憂。
盡管中央強調要大力推進社會保障性住房建設，但目前保障房建設進度仍然緩慢。開發商稱，保障房融資將成為一項挑戰。近期中國人民銀行對國家開發銀行發放的抵押補充貸款（PSL）應能在一定程度上緩解融資壓力，但尚不清楚該項資金能在多長時間內發放。
中國土地市場明顯正在降溫。據受訪開發商反饋，市政府釋放出的地塊數量正在減少。30家受訪開發商中，13家表示，近3個月政府出售的土地數量減少，7家稱大幅減少，後者數量較上期調研顯著增多。開發商拿地意願亦有下降，30家開發商中有16家稱，企業所在城市同行的購地意願下降，較第8次調研的6家顯著增多。30家開發商中有21家表示，未來3到6個月企業無拿地計劃，近期低迷的購地情緒還將延續。
土地價格增長放緩。30家受訪開發商中，13家稱企業所在城市當前地價較3個月前基本持平，7家稱降價幅度超過10%。多數受訪開發商預計未來一到兩個季度地價將保持平穩態勢。
住宅銷售正趨惡化，即使開發商不斷降價。30家受訪開發商中，18家稱企業所在城市同行的住宅銷售已經惡化，持此觀點的企業數量為自2012年初第5次調研以來的最大值。與此同時，12家稱近期銷量同3個月前基本持平，10家稱銷量下降，其中5家稱降幅達20%-30%。受訪開發商反饋稱，2014年推出的住宅項目中39%已售出，而2014年推出的所有項目中50%已售出。
目前受訪開發商所在城市普遍采取購房刺激措施。30家開發商中，17家稱有70%-90%的開發商同行近期提供過各種形式的激勵，其中降價占多數，也包括附贈（如買房送裝修、停車位、家具等）和降低最低首付。即使在這些刺激因素下，較3個月前相比，30家開發商中仍有16家坦言稱，其對近期銷售前景的信心下降。
庫存上升是拖累房市的一大因素。8家受訪開發商反饋稱，其所在城市未出售房屋庫存正在下降，數量較第9次調研減少了3家，與此同時17家稱庫存上升。近半數受訪開發商預計庫存將上升，其中10家預計庫存將快速上升。
受訪開發商普遍預計房市政策還將進一步放鬆。30家受訪開發商中有14家預計近期房市政策還將繼續放鬆，前兩次調研中持此觀點的開發商數量分別為4家、15家。若房市政策維持不變，多數開發商預計房價將持續溫和調整（跌幅在10%以內），且少數地方開發商可能會破產。
目前15家城市的地方政府已確定將廢除或放鬆限購政策，部分其他城市也通過調整按揭貸款、稅收補貼、戶籍政策和住房公積金等政策進行了其他形式的放鬆。受訪開發商對目前地方政府房市政策立場的看法分為兩大陣營：一半認為政策將放鬆，另一半則認為不會。多數受訪開發商認為，地方政府層麵的放鬆效果有限。
作者為渣打銀行 大中華區研究主管