具體來看，蘇寧雲商下屬大區銷售公司將與項目公司就目標資產中麵積占比達78%的物業簽署12年期不可撤銷租約。第12年到期前若大區銷售公司不再租賃，則由蘇寧集團承租至第20年。目標資產租金在前6年每年上漲3%，第7年按市場水平重新確定租金，但最低不低於首年租金水平；第13年按市場水平重新確定租金，但最低不低於首年租金水平的135%。大區銷售公司在租賃期限內，若未能按期足額支付任何一期租金或其他相關費用，則蘇寧雲商（002024.SZ）自該租賃季度起將取代大區銷售公司成為承租方。
“值得注意的安排是，對於B類的資產支持證券，蘇寧集團擁有優先收購權。這個優先收購權，名為權利，實為兜底。”一家房地產私募基金人士對《英才》記者表示。
按照協議規定，優先收購權對價為B類資產支持證券規模的29%/年，其中的[7-9.5]%/年部分需當年支付，同時計提當年剩餘部分（[19.5-22]%]）。若專項計劃設立滿三年，同時在B類資產支持證券存續期內，蘇寧集團放棄行使優先收購權，其將累計支付B類資產支持證券持有人出資總額87%的權利對價。“這其實是一個增信措施，如果蘇寧集團放棄行使優先收購權，將支付約19.84億元的權利對價，成本很高，放棄可能性非常低。”上述地產私募人士表示。
REITs難產原因
根據蘇寧雲商的公告，預計2014年盈利7.81億-8.36億元，同比增110%-125%。而上述資產證券化方式為公司帶來了約19.72億元非經常性收益，讓蘇寧一舉扭虧為盈。“此次資產貨幣化，盤活存量資產，籌得現金為蘇寧門店轉型、物流體係建設增加投入，並維護品牌形象為戰略轉型爭取時間。”中信證券分析師表示。
公司自有資產售後返租模式在海外商業運營中較為成熟，一方麵能獲得優質門店增值收益和現金回籠，同時能以穩定的租金對物業進行長期租賃，仍實際控製門店，並未影響到公司運營。
“十多年來REITs一直難產，核心原因就是監管層擔心其進一步推高房價。但其實REITs涉及的物業都通常以長期持有為主，並非投機資金，投資收益的絕大部分來源於穩定的租金收益。從某種意義而言，它還有利於資產價格的長期穩定，而非大起大落。”上述地產私募人士表示。