REITS讓蘇寧扭虧為盈
金融資本
作者：何正祥
蘇寧雲創房地產信托投資基金是2014年末資產證券化業務備案製新規實施後，首隻場內交易的REITs。
2月6日在深交所，蘇寧雲商董事長張近東和中信證券董事長王東明共同敲鍾，宣告蘇寧雲創房地產信托投資基金（REITs）正式掛牌上市，這是2014年末資產證券化業務備案製新規實施後，首隻場內交易的REITs，也是中國資本市場啟動REITs市場建設8年來的一個重要裏程碑。
蘇寧雲創交易結構
蘇寧雲創REITs產品的載體是由華夏資本設立的“中信華夏蘇寧雲創資產支持專項計劃”資產支持證券。華夏資本是華夏基金的子公司，在項目中的角色是計劃管理人。據了解，中信華夏蘇寧雲創資產支持專項計劃認購起點為100萬元，項目運作期間，投資者可通過深交所綜合協議交易平台轉讓。
該專項計劃規模43.95億元，其中A類證券實際募資規模20.85億元，期限18年，每三年開放申購/回售，預期收益率約6.0%-8.5%。B類證券實際募資23.10億元，期限為3+1年，該類資產的收益是固定+浮動收益，固定部分約為7.0%-9.5%。
該專項計劃由中信金石基金管理公司設立“中信蘇寧雲創私募投資基金”。中信金石基金於2013年7月在天津注冊成立，是中信證券直投子公司金石投資有限公司設立的全資子公司，用於募集第三方資金進行投資。
蘇寧雲商與中信金石簽訂基金合同，認購私募投資基金的全部基金份額。私募投資基金成立後，中信金石以私募投資基金的名義與蘇寧雲商簽訂《中信蘇寧雲創私募投資基金股權轉讓協議》，收購蘇寧雲商持有的項目公司100%的股權，同時給項目公司發放委托貸款（包括優先債和次級債），而項目公司以其持有的目標資產向委貸銀行提供抵押擔保。
本次交易標的為蘇寧雲商（002024.SZ）持有的11家物業門店，蘇寧將這11處物業的房屋所有權及對應的土地使用權分別過戶至11家項目公司。
蘇寧雲創獨特之處
該專項計劃以蘇寧11家門店為基礎，但又並非直接持有蘇寧雲商的門店物業等資產。“之所以設計這樣的交易結構，主要目的是專項計劃的基礎資產從11處物業等固定資產變為基金份額。”一位業內人士透露。
門店物業的租金收入及該私募投資基金未來處置股權或門店物業的增值收益，是該私募投資基金或相關方的收益分配來源。