（一）了解情況
租到一個合適的店鋪，並不是那麼簡單的事，而且還有一個如何保障自己合法權益的問題。因此，在辦理房屋租賃手續前，必須先對以下幾個方麵有一個詳細的了解。
1.出租人是否有權出租房屋
根據有關法律規定，不是誰都可以出租房屋，也不是什麼樣的房屋都可以出租的。判斷出租人是否有權出租房屋，首先，要看他是否具有《房地產權證》（或《房屋所有權證》），與非房屋所有權人簽訂的合同是無效的，不受法律的保護，但是經房屋所有權人授權或委托經租、轉租的合同除外。
其次，要看出租人的身份證，並按照《房地產權證》上的記錄加以核對。如果出租人是受房屋所有權的委托代其出租房屋的，最好還應與房屋所有權人見麵，弄清其中細節，不能見到房屋所有權人的，還可以向當地居民委員會等機構核實委托書的合法性和受托人的真實性。
2.該房屋是否有出租權
有很多房屋是不能出租，所以在租房之前，必須了解一下該房屋是否有出租權，房屋出租人有《房地產權證》，這是房屋能出租的基本條件。其次要看出租者是否辦理過相應的房屋出租文件，如《房屋租賃許可證》，這是我們判斷該住房出租是否合法的依據。隻有這兩證都齊全的房屋，才是可以安全租賃的房屋。
3.房屋實際情況
房屋使用條件的好壞將直接影響店鋪以後的經營活動，所以一定要仔細查看。查看的內容應該是房屋內的所有情況，包括：門麵大小、牆壁、天花板、地板、水、電、通信、安全等，並估量其中哪些缺陷可以忽視，而哪些缺陷必須仔細考慮。如果發現房屋某些情況將直接影響經營，則應考慮放棄。如果不打算放棄，則應要求出租人對房屋進行徹底維修後，再與其簽訂租賃合同。另外，還可以與出租人協商酌減房租，並應詳細寫入合同中。
4.周邊店鋪租金情況
周邊店鋪租金情況將給你一個大致的租金水平，了解了這個水平，就有利於與房主談判。另外，還可以了解一下周邊店鋪的經營狀況和你要承租人的房屋以前的經營狀況等。反正，是了解得越多越好。
（二）談判
不要以為隻有外交家才需要談判，生活中其實處處都需要你有談判的本事，特別是生意場上，巧舌如簧一定會帶給你更多的利潤。
1.談好房租價格
對於開店來說，房租往往是最大的一塊固定成本，所以，運用你的口舌盡量降低房租就意味著減少了一大筆成本。談判是一門很精深的學問，所以不能亂侃。首先，在與房東侃價之前，你自己心裏應該先有一個譜，先自定一個能夠接受的最高價，這個價位必須是：
（1）你覺得自己是有把握負擔得起的。尤其是在必須一筆付清數年租金的情況下，看看自己有沒有給付的能力；
（2）保守地估算一下是否有錢可賺；
（3）與周邊店鋪租金基本一致。
然後再依據這一自己設定的最高房租價格，比較房東給出的房租價格，權衡後進行談判，就比較容易成功。
一般說來，在談判租金的問題上，出租方往往都會“漫天要價”，而承租方必然也要砍價。不過，不同人在砍價的程度上有所不同，而且，即使是相同的砍價標準，結果也是有成功與失敗之分。為了能讓自己在租金的砍價上取得最成功、最滿意的結果，就必須掌握一些討價還價的技巧。
第一招：不要表露你對房子的好感。
喜歡的東西人們都願出高價去買，房東們都明白這個道理，所以，千萬不要表露出你對房子的好感，否則，談判將會難上加難。
第二招：全麵了解房屋，將房屋的缺點作為降價的理由。
當然，這些缺點不能明顯的影響經營，否則，再低也是白租了。
第三招：聲東擊西。
告之房東，你已看中了其他出租的房屋並準備付定金了，引誘房東中計。但現在又看中了這套房子，看能否再便宜點兒以補償已付不能退的定金。
第四招：以配套設備不足為由，要求降價，或配齊。
第五招：告之自己很滿意，但家人有其他的想法，希望便宜點可以解決問題。
第六招：帶著現金，說隻要價錢合適馬上付定金或簽約。
第七招：實在談不下去，抬腿就走，讓賣方擔心失去你這個準房客。
第八招：用其他房子的價格做比較，要求再減價。
第九招：告之能力有限租不起，要求再便宜一點兒，以自己的經濟能力不夠作為理由。
第十招：多次與房東交談，摸清房東脾氣，爭取與房東成為朋友，從而使他降低價格。當然，這招隻對部分好交往重情義的房東適用。
第十一招：多比較、多談判。在租賃時，你可以找多處房子，然後一個個比較，找出一個最好的。
如果你的時間不急，拖延談判的時間，慢慢磨；這樣，房東耐不住，就會狠心把價格降低而租出去。
當然，砍價要有限度，切不可一砍再砍，讓房東覺得你胡攪蠻纏，又無信用，故不再租給你。砍價時心裏還要平和，應避免急躁。
2.談好繳付方式
房租的繳付方式有多種，最常見的有按月結算、定期繳付和一次性付清三種。選擇哪種繳付方式要根據經營者本身情況和出租人條件來決定。例如有的房東除了固定的月租金外，還要根據你的經營狀況分享一定比率的利潤的，這種情況下最好采用按月結算的方法，這樣能及時結算，以免拖久了增加計算難度，雙方都會比較滿意；有的門麵房定下一年或兩年的租金後，其後再要續租的話，常常要按一定的比率逐年遞增，這種情況下最理想的租金繳付方式是每半年或一年集中繳付一次，這樣有利於你在轉讓或轉鋪麵的時候盡量減少損失。還有的店麵是長期定租的，一租就是十年二十年，這時，如果你有足夠的資金，而且看好你選定的店麵，也可以一次性將十年二十年的房租全部付清，這樣既可免除門麵半途被別人高價挖走之虞，也能不受漲租的影響，節約不少租金，因為從長遠看，門麵的房租總體是呈上升趨勢的。
總的來說，開店成本中租金占成本的比率很高，所以必須謹慎考慮。對於小資本投資者，可以盡量運用你的智謀將房租改為按月支付，這樣就會節約一大筆成本，當然，按月支付減少成本的同時，也會增加風險，這就需要經營者思考周全。
3.談好附加條件
與房東談判，除了談租金外，還要注意談妥有關的附加條件，經營者不要小看這些附加條件，實際上它可以為你節省一大筆開支，首先，你在租房前應對店麵內現有的情況，包括攔裝修狀況、設備狀況等都了解清楚，然後根據了解的情況，通過談判，使房東幫你整修一部分。如拆除原有已報廢無法再利用的設備和裝修，對店麵的房頂、地板、牆壁做基本的修繕，添置或維修水電設施等，或者要求房東承擔相應的費用，在租金中予以抵扣。總之，要盡量爭取節省開銷。其次，你可以通過談判要求免付押金。一些黃金地段的門麵房押金也往往是比較可觀的，雖然這錢最終是要還給你的，但如果你一直經營下去，這筆錢也就永遠不可能還給你。對於資金緊張的創業者來說，這是一個極大的浪費。如果經營者能通過談判使房東免收押金，將使經營者減少一筆成本，而可以在其他經營上加大投資。
（三）交易
該了解的、該談的都做完了，就等於已確定了租賃對象。這時，房屋租賃就該進入實質性階段了，即交易階段，這個階段包括簽訂房屋租賃合同和租賃登記備案兩步。
1.房屋租賃合同
（1）房屋租賃合同的特征。房屋租賃合同，是指出租人和承租人就房屋租賃事宜，明確相互間權利和義務的協議。《城市房屋租賃管理辦法》第9條規定，房屋租賃當事人應當簽訂書麵租賃合同。隻有簽訂了房屋租賃合同的租賃才是受法律保護的租賃。所以，房屋租賃雙方當事人必須簽訂房屋租賃合同，房屋租賃合同具有以下特征：
第一，房屋租賃合同轉讓的是房屋的占有權、使用權，而不是房屋的處分權
因此，房屋的所有權不發生轉移。而房屋買賣合同轉讓的則是占有權，使用權和處分權。
第二，房屋租賃合同是雙方有償合同
在房屋租賃合同中，出租人和承租人都承擔一定的義務，也享有一定的權利。出租人享有獲得房租的權利，同時負有將出租房屋交付承租人占有、使用的義務。而承租人取得了出租房屋的占有、使用的權利，同時也承擔著交付房租的義務。這是房屋租賃合同與房屋借用合同的區別。
第三，房屋租賃合同的標的物是房屋，是不動產，屬特定物租賃
所以，在房屋租賃合同終止後，承租人必須將原有房屋返還出租人。這是房屋租賃合同與借貸合同的不同之處。
第四，房屋租賃合同是要式合同