鄒錫昌原計劃在2007年10月上市，那會是個絕佳的時間窗，SOHO中國就是在當年的這個頂峰賣出了一個好價錢。但2007年的香港資本市場，一如既往地講求土地儲備數量，如果沒有成規模的土地儲備，就得有潘石屹那樣的商業故事講。昌盛中國土地儲備隻有區區80萬平方米，商業模式也未成型，中華廣場是商業加寫字樓，其他都是住宅。所以，必須加大土地儲備。
2007年3月，鄒錫昌經人介紹，看中了廣州花都一塊建築麵積40多萬平方米的土地，可以很快辦好手續，不會耽誤當年10月的上市。但遭到高盛派往昌盛集團的執行董事的反對。這位勤勉的董事四處看地，發現了中山一幅體量巨大的地塊。
2007年9月18日下午，昌盛集團舉牌308次，以79億元的價格競得中山市西區沙朗一幅占地3517萬平方米（合5275358畝）的地塊，合樓麵地價2261元/平方米，而當時周邊房價隻有約3000元/平方米。這意味著該項目日後的售價須達5000元/平方米以上。
鄒錫昌對這塊地的心理價位是5億元，卻以近8億元成交。這種行為對行事謹慎的鄒錫昌來說，無疑是個巨大的冒險。力促鄒錫昌拍地的高盛集團，以自己是公司股東為名，不肯借錢給昌盛集團。無奈，鄒錫昌於當年11月以年息13%的高昂成本，向皇家蘇格蘭銀行借款648億元，支付土地款。這塊地和這筆借款，是埋在鄒錫昌身邊的另一個地雷。
到2007年年底，昌盛集團已擁有包括山西太原規劃建築麵積約50萬平方米的商住項目，廣東中山規劃建築麵積120萬平方米的低密度住宅和購物中心項目，山西侯馬6000畝土地，武漢郊區145畝的項目，總計約300萬平方米。後來，昌盛集團還在天津獲得一個規劃建築麵積30萬平方米的項目。
2008年1月8日，鄒錫昌在電話裏向我確認，昌盛中國將於1月31日在香港掛牌，預計1月23日確定全球掛牌價格，融資23億～31億港元。但隨後鑒於表現不佳的市場環境，將集資總額大幅削減至83億～1128億港元。
2008年1月22日，“黑色星期二”降臨香港和A股市場。當日，港股暴跌2000多點，下跌87%，創下2001年9月11日後的最大跌幅。次日，昌盛中國宣布暫停首次公開募股計劃。3月20日，1年聆訊有效期閃過。後來，鄒錫昌表示暫不考慮上市事宜。
上市失敗，鄒錫昌卻要麵對投行的罰息和高息還款。2008年，廣州地產界幾度盛傳昌盛集團正在尋找中華廣場買家的消息。事實上，鄒錫昌不得不在已建成的廣州中華廣場和僅是一幅淨地的“中山廣場”之間作出選擇。
鄒錫昌留下了自己傾盡10年心血打造的中華廣場。2009年6月，昌盛集團以64億元的價格將中山廣場項目轉讓給奧園中國，鄒錫昌在該項目上虧損超過2億元。8月，鄒錫昌將中華廣場商場部分14年經營權租給海印股份。所有欠款還清。
為什麼許家印向投行借款10億美元，反而熬過來了，並成功上市，而借款額僅及許家印十分之一的鄒錫昌反要割地大出血？鄒錫昌後來談到這件事時說：“我沒有許家印的那個狠勁。許家印可以去跟美林、德銀那些投行拍桌子，我不行。我沒有他的魄力。”
當時的背景是，高盛威脅要拍賣中華廣場，拿回它的那份投資。而鄒錫昌心疼自己辛苦養大的孩子，不願意被嗜血的投行抱走，隻有忍痛賣地。鄒錫昌在回顧這段曆程時一再勸誡同行，國際投行都是利益至上的動物，不要把他們當成救世主，否則難免被咬。
在我看來，鄒錫昌沒有任何必要去上市。他既沒有香港投資者所需要的商業模式，也沒有龐大的土地儲備，即使2007年10月勉強上市，也賣不出好價錢。昌盛集團一個項目接一個項目地做，資金需求並不迫切，實在周轉不開，收益穩定的中華廣場隨時都可以抵押貸款數十億元。
有時，一個小小的偶然因素會將企業引向另一個完全陌生的軌道。僅僅是因為潮汕人講麵子，被別人友善地開了幾句玩笑，鄒錫昌就決定也要上市，未免過於倉促草率，代價也過於沉重。這或許也從另一方麵說明，昌盛集團更多的是憑老板的悟性、直覺在運作，企業戰略不夠清晰，即使有戰略，執行不夠堅決。
幸運的是，2007年昌盛集團沒有為上市而瘋狂借貸大舉圈地，否則，昌盛集團後來的命運就很難說了。