人們總是在等待“另一個”文件的出台。過去10年、20年，都是這樣過來的。很多產業和行業的管理，以文件而非法律法規為指導。哪個部委每年發出的文件要是少於10件，該部部長的“年終總結”想必不知如何落筆。
多年來我們正是以發布文件的方式來治理房地產市場的。我將這種現象稱為“文件治理”。房地產就是一個文件治理的典型領域。
曾經有很多善良的專家呼籲，房地產市場要加強立法，譬如《住宅法》或《住宅保障法》。然而，法律法規頒布了，如果不認真執行，也不過是紙上成文法，它的效用甚至還不如一項文件通知。
譬如，2010年11月月初，又有媒體稱，房地產開發企業雪藏了近12億平方米土地（本人對該數字存疑）。而對閑置土地的處理，法律早有明文規定。1995年1月1日施行的《城市房地產管理法》第二十五條規定：“超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。”斯年以降，全國有多少幅閑置的土地已是荒草萋萋，但有幾幅土地被征收了土地閑置費，又有幾幅土地被政府部門收回？
類似的情況還有《物業管理條例》有關成立業主委員會的規定。全國每年數以千百個住宅小區建成，但成立業主委員會的有幾個？
有時候，一紙文件卻可以達到法律條文無法起到的作用。假如哪個城市的市委、市政府下一道文件，規定某年某月某日起征收土地閑置費甚至收回閑置土地，我相信，它的效果一定要比前述房地產法第二十五條好得多。
法律法規不能沒有，但法律法規頒布之後，還得有相應的文件。法院的判決當然是引用法律條文，但很多地方政府的工作卻是靠文件來運轉的。地方政府的文件往往是援引更高一級政府或職能部門的文件作為指引，有時甚至是以領導的講話為工作指導。倘若哪位辦公廳副秘書長起草的某個通知，是引用《政府信息公開條例》作為主要參考，那真是咄咄怪事。
文件治理的思路決定了，產業政策和地方政府的政策，波動大、周期短、調整密，是正常的。如你所知，中國房地產市場雖然已暢行市場化12年，但在本質上仍是一個“政策市”。政策的每次調整，都會帶來市場的波動。而正像我們上麵梳理的，至少從2004年以來，房地產市場每一年都會迎來新的調控政策，因而不可避免地隨著政策而搖動、舞蹈。
所以，任誌強說：房地產市場的波動，是政策引發的波動。
在我看來，多年調控失效的一個重要原因，還在於我們實行的是文件治理。它的後麵是製度建設的匱乏和法律意識的不彰。我不期待房地產市場的管理能被依法治理替代，隻是期望新的文件能夠更切合實際，更符合市場取向，更人性更良善。我承認，這與人治的思路是一脈相承的。
2011年1月底，新的房地產調控開始。這會是本輪調控的最後一個文件嗎？不是的。有的地產商還期望能頒布新的文件來修正現在的文件，譬如取消限購令。
調控必須成功，2011年房價必須下跌。
媒體在評論2010年房地產調控政策時，用了一個誇張的形容詞：“史上最嚴厲”。但從不喜歡人雲亦雲的經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉教授說，2010年的調控，肯定不能算是“史上最嚴厲”的，1956年沒收私營產業，是連同企業主的房產一起沒收的，還有比這個更嚴厲的政策嗎？
我們不這麼較真，因為號稱“史上最嚴厲”，雖然不夠嚴謹，但暗含的意思是與最近10年的房地產調控政策相比較而言。2010年4月開啟的此輪調控，發展到2011年2月中旬，已經可以這麼說：它是集曆年調控政策之大成，種種手段無所不用之極。
宏觀方麵，貨幣政策從適度寬鬆回歸穩健，並已進入加息通道，2011年3月以後再加息兩次是完全可能的。貨幣供應收緊，房地產信貸首當其衝。
信貸融資方麵，除了像1994年那樣，完全停止給開發商發放開發貸款（實際上已大幅減少），其他的都在執行。資本市場再融資已暫停，信托也管住了，對個人住房貸款的限製已快到極限，家有兩套房的不準再買了，連首套房的優惠利率也取消了。
房地產稅收方麵，5年內轉讓房產已要求全額征收營業稅、個人所得稅，契稅的優惠沒有了，土地增值稅的預征率大幅提高，並要求全麵清算。房產稅試點已經開始在上海、重慶實行，全麵推開恐怕是時間問題。