但是，在當時的背景下，中央政府有什麼更好的選擇？當各主要經濟體紛紛以實際行動向偉大的凱恩斯爵士致意時，當“中國模式”被有意無意地抬舉到高台之上而贏得歡呼時，我隻能將憂慮深深藏起。
同樣的邏輯適用於房地產調控。既然不可能期望政府對房地產采取自由放任的態度，那麼，可以期望的則是管理和調控房地產的手段和方式。但遺憾的是，正如我們管理房地產市場是以一個文件代替另一個文件一樣，我們對房地產調控工具的選擇，則是一個失誤掩蓋另一個失誤。
結局其實早已注定。因為房地產的製度內核和治理體係，自1998年房改以來（或前溯至1994年《城市房地產管理法》），就未曾有實質性的改變。2010年11月6日，傳來住房和城鄉建設部著手修改《城市房地產管理法》有關商品房預售製度等內容的消息，但我可以肯定，他們絕對不可能聽從2005年8月央行金融市場司取消商品房預售製度的建議，而可能隻是將預售資金監管納入法律框架等方麵的修修補補而已。
我的一位領導說，地產的問題，在地產之外。譬如作為房地產製度核心之一的土地製度，它的改革，就不僅是房地產業的問題，不僅是土地本身的問題，它至少與財政稅收製度、地方政府績效考核製度、城鄉二元結構的分野等重大問題密切聯係在一起，其中任何一項製度的改革、改良，均非朝夕之間可以完成。
我同意，當中國房地產快速增長了10年之後，當中央決定實施經濟發展戰略轉型時，與房地產有關的製度改革已經到了非改不可的關鍵時刻。但這些問題過於重大，似乎也很遙遠。忙碌的人們更關心眼前的現實。
讓我們回到即將討論的焦點問題：調控。而當我們回顧過去並矚目當前的調控時，哪怕隻是遏製房價這項單一的任務，將會發現，原來我們其實也是可以有所作為的。
調控：不能說失敗，但很難說成功。
我不是房地產史的研究者，無意對過往數年的房地產調控曆史進行史料的陳列和大事堆積。本書後麵的附錄2可以承擔部分功能。而翻閱2003年以來的房地產調控史，“滄桑”二字不期然地爬上心頭，這些年來，我們的調控部門是多麼舉輕若重，我們的政策結果有時甚至適得其反。
曾經，我們有機會既可以穩定甚至遏製房價過快上漲，也能讓房地產獲得發展的空間。
2003年6月13日，央行發布《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（即“121”文件，我在第四章第一節已經提到），開啟了用信貸手段調控房地產的先河。我相信，如果121號文件能夠得到真正的貫徹執行，那麼，此後所有的房地產調控政策幾乎都不必出台。
據說，央行在製定121號文件的過程中從未與建設部商量過，而建設部雖然也認同央行的指導精神，但對某些具體條款也有自己的看法，其中主要是對央行文件“一刀切”和限製住房消費信貸的做法有不同看法，“我們會通過適當途徑反映自己的意見”，一位官員當時說。
前麵已經講到，剛登上曆史舞台的地產商階層，代表著一個強大的利益集團，成功地將121號文件撲倒，令文件效力消散在空氣裏，雖然實施這個文件絕不會阻礙房地產的發展。與此同時，他們很快就找到了新的替代物：18號文件。
2003年8月12日國務院發布《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔2003〕18號），明確喊出了一個令地產商們歡呼雀躍的口號：房地產業已經成為國民經濟的支柱產業。我當時采訪的任誌強、張寶全、潘石屹等都表示，他們對18號文件“非常滿意”，並稱之為市場化的勝利。
即使在地產商們看來，121號文件與18號文件在不少地方也是矛盾的，但因為18號文件來頭比121號文件大，所以，當然是121號文件被18號文件打敗了。雖然121號文件對於信貸的規定不可謂不嚴厲，但18號文件提出“對符合條件的房地產開發企業和開發項目，要繼續加大支持力度”，無異於“四兩撥千斤”，隻用幾行字就把央行121號文件嚴苛的28條給擊潰了。