行政調控登峰造極，限購令暢行天下。雖然我認為限購令與“法無禁止即自由”、“法無授權即禁止”的法律原則相悖，但現階段也隻有表示理解。前麵說了，不要總是用法律來要求習慣以文件治理產業的調控部門和地方政府。監察部都蓋章了，要是不出台限購令，哪位市長沒準真會被找去喝茶約談呢。
保障房建設規模龐大而且持續，土地做到了“應供盡供”。如上一章所述，保障房對整個商品房市場的影響，將於2011年以後初步體現。
這些政策集中湧來，哪個年頭有此遭遇？專家告訴我們，有一種叫政策疊加效應的經濟現象。我的理解是，針對某個領域、某個經濟現象，先後出台了一係列政策，一段時期後，這些政策會產生“1＋1>2”的效果。
2010年4月以來的房地產調控，6個月沒看出效果，不等於一年也沒有效果。到2011年下半年，係列調控政策的疊加效應必將出現，房地產市場的嚴峻程度將超過多數人的想象。2010年7月我就提醒那些抱有幻想的地產商，不要低估了本屆中央政府此次調控房地產的決心，要順勢而為，“給領導一點麵子”，至少在2012年年底以前，不要激怒領導出台更可怕的政策。對地產商來說，最可怕的莫過於資金的匱乏。2011年下半年，所有的資金渠道基本已被堵塞，而銷售市場則是一片觀望，在這種情況下，一批中小地產商將不得不率先毅然降價，隨後，品牌地產商也將加入打折隊伍。但令人擔心的是，那時降價也可能應者寥寥。
我可以肯定，這一輪調控必須成功，2011年統計數據裏的平均房價必須下跌。但我無法肯定，房價是否將從此轉入全麵下行，房地產市場是否就此邁入全新的世界。因為，房地產製度以及與房地產相關的製度，沒有根本變化；更重要的是，決定房價上漲的幾個關鍵因素尚未發生根本變化。
經濟學家趙曉說，在房地產供求格局、流動性過剩（貨幣超發）格局基本未變的情況下，房價下跌是小概率事件。而海爾地產董事長盧鏗則明確表示，第三輪房地產調控是完全可能的，但再來一輪調控可能也是無效的。
聰明如你，已經發現了我上述觀點的矛盾之處：決定房價上漲的幾個關鍵因素尚未發生根本變化，意味著房價仍有上漲的動力；但我卻聲稱2011年房價必須下跌。因為，一隻強大的有形之手介入了，此時它將大過市場的力量。
2011年一季度，二三線、三四線城市房價開始超越被限購城市進行補漲，如果它們繼續大漲下去，中央政府部門就有可能被迫要求這些城市將限購令引入。行政限購之後，是行政限價。典型的例子是深圳和廣州增城，設定區域最高售價。其實，上海至少在2009年、北京至少在2010年就借助預售證的發放，實施了商品房售價的控製。延伸開來的具體做法是：主管部門在發放商品房銷售（預售）許可證時，可要求開發商定價必須低於同地段其他商品房平均售價；同一樓盤的二期必須低於一期平均售價；每次漲價必須提前備案；所有房源一次公開。
2011年3月全國絕大多數城市公布的房價控製目標，被輿論譏為“房價上漲目標”，既是自身沒有信心的體現，也是沒有學會如何用行政手段幹預房價。倘若像上文所說那樣對房價實行直接的行政幹預，即使沒學過統計學的人也能看得出來，當地平均房價非降不可。
值得提出討論的是，現有的行政調控思路，如果隻是為保障房體係的建立廓清空間，那麼其期限終究是有限的；假如是要最大限度地消弭商品房的投資屬性，則是對商品房屬性在認識上的一個重大分野。其結果將是整個房地產格局和發展方向的重建。
遏製房價上漲，理應抑製投資需求。但是，抑製商品房的投資需求與抹去商品房的投資屬性，是兩回事。首付和利率提高，這是前者；限購、限價，這是後者。當後者成為調控的主導思路時，商品房的投資屬性就岌岌可危了。
要消除商品房的投資屬性，順理成章的做法就是高額征稅。查閱日韓資料得知，日本在城市化加速時期（1950-1975年），對非家庭自住房（一般指第二套以上住宅），最高邊際稅率達75%，另有10%住民稅；韓國在1970~1980年代，轉讓1世代1住宅（一戶一屋）之外的住宅，稅率為705%~765%。買賣一套商品房，收益的70%以上被政府拿走，全部風險卻要自己承擔，恐怕沒幾個人願意做這樣的投資生意。