住房結構：想到了東，卻往西走。
2005年靠征收營業稅來抑製房價上漲的做法，反而助推房價加速上漲，除了製定該項政策的官員，其他人應該並不會感到意外。
於是，2006年5月29日，國務院辦公廳轉發建設部等9部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》。這個調控通知的最大亮點，當然是“90/70”政策。
通知規定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築麵積90平方米以下住房（含經濟適用住房）麵積所占比重，必須達到開發建設總麵積的70%以上，相應地，中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%。
這個“90/70”政策，同樣是拍腦袋的產物。9個調控部門，沒有一個站出來告訴我們，為什麼把套型建築麵積設定在90平方米，而不是95或88平方米？為什麼這種戶型要占70%以上，而不是68%或75%？對於關係到每戶家庭的住房問題來說，這樣的數字未免有些不嚴肅。而行政決策的隨意性，也導致這項政策在實際執行過程中被大打折扣。
我理解調控部門是想通過增加中小套型住房，來改善住房供應結構，從而緩解住房供求關係，抑製房價上漲。但是，他們沒有想到，真正能改善商品房供應結構的，不是增加中小套型住房，而是較大規模保障房的加入。
直到一年後的2007年8月7日，國務院發出《關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》（2007年24號文件），才標誌著保障房建設的全麵提速。但真正付諸實施，卻是過了一年多以後的2009年，拜金融危機之賜。
調控政策的邊際效應在遞減。
2007年，連小學生都看得出來，房地產市場已經進入歇斯底裏的狀態，房價已經發瘋。
當年，央行6次加息。
房地產調控最有效的手段還是信貸。2007年9月27日，央行、銀監會聯合發布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(359號文)規定，對於貸款購買第二套房，首付不低於四成，利率為基準利率的11倍；嚴格控製房地產開發貸款。
2007年10月，房價到頂後，掉頭向下。2008年進入全麵調整，深圳部分樓盤最高降幅達50%。這是1998年以來房地產業第一個真正的冬天。但另一個深度和廣度更為強悍的世界性冬天——金融危機，拯救了房地產。
2008年10月22日，財政部、國家稅務總局、央行出台政策，降低存貸款金融利率、減免稅費、降低房貸首付。2009年4月以後，各地房地產市場先後出現報複性反彈，當年10月後進入幾近癲狂的狀態。
2010年4月17日的調控和9月29日的第二波調控以及2011年1月26日的第三波調控，均未出人意料。同樣未出人意料的是，調控政策令人同情地出現了邊際效應遞減。此前，基本是一年一個調控政策，而2010年從4月到9月月底再到2011年1月底，相隔期限沒有超過半年。這就是為什麼連有些房地產經紀機構的經紀人都在期待新一輪反彈的原因。
不過，曆史真的不會簡單地重複。我們肯定，2011年，他們期待的反彈不會出現。