我必須重申我的觀點，假如忠實地執行121號文件，遏製房價過快上漲是完全可能的，但有關決策部門卻選擇了另外一個更加曲折而陡峭的路徑。於是，房地產調控不得不從頭開始，否定一次，摸索一次，做著一場辛苦而無效的曲線運動。
匪夷所思的調控：停止供地。
2004年一季度，全國出現投資過熱。
根據國家統計數據，2004年一季度全國固定資產投資同比增長43%，比上年同期加快152個百分點，房地產開發投資增長41%；新開工項目過多，全國新開工50萬元以上的項目近兩萬個，比上年同期增長31%，其中新開工計劃總投資增長67%。
4月，針對鋼鐵、水泥、電解鋁等行業的宏觀調控開始了，隨後發起了對開發區的清理工作，進而是對整個土地市場的治理整頓。
2004年4月29日，國務院辦公廳以國辦發明電〔2004〕20號下發了《關於深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，要求在治理整頓的半年期間“三個暫停”，其中之一是：半年內全國暫停審批農用地轉非農建設用地。很顯然，這是一個用行政命令調控市場的行為。
農用地轉非農建設用地，在全國房地產開發項目中，也許並不占主要比例。但是，這個“暫停”，必然帶來土地供應的縮緊。事實上，當年對開發區的清理整頓，其主要結果也是土地供應的收緊。雖然我對當時以雷厲風行的緊急行政措施抑製投資過熱表示理解，但是否有人想到，緊縮土地供應將對未來的房地產市場產生怎樣的影響？
市場的報複很快就來到了。2003年媒體還在為13億平方米空置商品房而驚訝，到2005年卻發現我們突然與緊張的商品房供求現狀不期而遇。
一記臭招：營業稅。
在整理曆年調控文件的資料時，我發現2005年的調控通知發得最早。難道，2004年抑製土地供應導致的供求關係矛盾，在一季度這種傳統的銷售淡季就表現出來了？
2005年3月26日，國務院辦公廳下發《關於切實穩定住房價格的通知》（國辦發明電〔2005〕8號，業內稱之為“國八條”），明確提出，“對住房價格上漲過快，控製措施不力，造成當地房地產市場大起大落，影響經濟穩定運行和社會發展的地區，要追究有關責任人的責任”。這被視為行政調控房價的體現。2011年1月26日以又一個新國八條，重申了這種“問責製”，但5年多來，從未聽說哪個市長因為其所在城市房價上漲過快而受到處分。
“國八條”之後緊接是“新國八條”。5月9日，國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知（國辦發〔2005〕26號)，提出了穩定房價的八條措施。這個調控我印象最深的，是祭出了征收營業稅這把鈍刀。
通知規定：自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的,銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅。一年後，限製升級，規定中的“2年”改為“5年”。
也不知道這是哪位處長窩在房間裏，苦思冥想，突然靈感閃現，他一拍腦袋：有了！以為對限製年限內轉讓住房征收營業稅，就能抑製投資投機，減少需求，從而穩定房價。但是，這種不去市場第一線做實際調查的做法，必然受到市場的嘲笑。
這項政策執行5年多的實踐表明，它非但沒有起到抑製房價的作用，而是恰恰相反，成為加大購房者負擔，推動房價上漲的幫凶！請起草製定這項政策的官員們，去問問二手房經紀機構，去問問買賣過二手房的居民，在限定期限內轉讓二手房，有幾個不是由買方承擔營業稅等稅費的？我問過的所有二手房經紀機構和經紀人，幾乎都回答是購房者承擔，而不是政策製定者提出的二手房業主。這難道還不可笑嗎？而且，在交易環節繁複征稅，明顯是給商品流通設置障礙，這是市場經濟的大忌。