貧富差距日益擴大的收入分配製度，招拍掛為主的土地出讓製度，連續10年以上貨幣超發的貨幣政策，是推動房價上漲的決定性因素。剛性需求是穩定房價的基礎因素。除了貨幣政策，其他因素未發生大的變化。
有一個正在進行之中的重大變量——大規模的保障房建設，還有一個正在發生的重大變量——對住宅征收房產稅試點，這兩個因素將對房地產格局產生重要影響。
2011年房價必須下跌。不過，中國房地產市場真正轉入下行軌道，最快或許是從2015年開始。房地產最好的投資時期已經過去。如果此前10年是房地產的黃金時期，那麼2011年以後的10年，隻能稱得上是房地產的白銀時代。
順馳、中新地產和昌盛中國，這三個在調控中受過傷或倒下的案例，從三個不同的視角，或許可以提供不同的啟示。
多年調控為何遏製不住房價22010年10月15日，在中央人民廣播電台召集的一次內部座談會上，我和《中國新聞周刊》的編委劉彥有過一次小小的爭論。
自我介紹是經濟學專業出身的劉彥，聲稱是自由市場經濟的信奉者。她認為：實踐表明，持續多年的房地產調控是完全失敗的，“房地產根本就不應該調控，而應該交給市場自由調節”。
我表達的觀點是：房地產調控是必要的，但過去的調控手段基本是錯誤的。但我忘了告訴她，從根本原則出發，在反對行政管製、倡導自由市場這一點上我們可以達成共識。而關於調控成果，我隻能取中庸之道：調控不能說完全失敗，但也很難說成功。
另外一個共識是，多年的調控，沒有真正遏製房價。所有人看到的現實是，2010年的房價比2000年高出數倍甚至10倍（取決於你所在的城市）。人們據此得出結論說：政府越調控，房價越上漲。但問題是，房價上漲，果真是調控本身帶來的結果嗎？
中國房地產研究會副會長顧雲昌曾經跟我說起過去房地產調控成效的問題。在顧雲昌看來，政府必然要對房地產進行調控，雖然越調控越上漲，但如果政府不調控，對房地產放任不管，房價會上漲得更快，“比現在高得多”。經濟學家趙曉也表達過類似觀點。
曆史是沒法假設的，但曆史的邏輯也並非遵循事先張揚的客觀規律。“政府不調控、房價就會漲得更高”的觀點，恰如“政府不調控、房價會更穩定”的觀點一樣，都行走在我們可認知的曆史邏輯之外。在我們這樣處於漫長的市場經濟轉型時期的國度，連商品房成本都要求被公示，怎麼可能要求政府放棄對房地產市場的調控？
我寫這一段的前兩天（2010年11月4日），我的朋友、《經濟觀察報》地產主編呂尚春居然想跟我討論2008年以來凱恩斯主義潮流的對與錯。在我看來，今天對凱恩斯主義的反攻更像是犬儒主義的事後清算，正如試圖讓80多歲的格林斯潘為2008年的美國金融危機負責一樣。
不過，呂尚春提起的話題，讓我想起來，2008年10月公布中央政府4萬億投資計劃的當天晚上，我失眠了。我清楚地記得，1998年為應對亞洲金融危機，以巨額國債緊急追加的很多投資項目，幾年後依然是半截子工程。我沒有理由相信，在投資決策程序和建設模式本質上沒有任何改變的2009～2010年，政府投資效率會有多大的改善。尤其是，這些投資的絕大部分將被低效的國企、壟斷的央企瓜分。而這些資金，說到底都是你和我的納稅錢，因為政府自己是不掙錢的。並且我相信，4萬億投資將極大地惡化而不是改善經濟結構，加劇流動性的非均衡性泛濫。