2009年是房地產貸款增速最為迅速的一年，新增貸款2萬億元，其中個人住房貸款達14萬億元。2009年房價呈現出報複性暴漲，房地產金融風險也相應上升。2010年4月下旬，國務院發出新一輪房地產調控通知之後不久，銀監會又部署各主要商業銀行進行了一輪房貸內部壓力測試。結果令人意外地樂觀。
交行測試顯示，房價下跌30%，開發貸款不良率增加12%，個人按揭不良率提高09%。其時，該行個人房貸不良率僅037%。建行隨後表示，如果房價下跌30%，對該行不良貸款影響的百分點“與交行大體相當，可能會略微樂觀一些”。
興業銀行的壓力測試顯示，若房價下跌30%，其房地產貸款不良率上升099%，個人住房貸款不良率上升不超過03%。
房貸下跌容忍度最高的是民生銀行，行長洪琦稱，即使房價下降四成，也不會對該行資產質量造成什麼影響。招行的房貸壓力測試，將房產稅等潛在的政策風險也進行了評估。若房產保有稅每年按貸款1%的比例來分攤，同時三套以上房屋占餘額30%的比例來測算，影響約08%。
銀監會仍不放心，2010年8月再次部署了一次房貸壓力測試。沒想到，調控之中的樓市風聲鶴唳，這一次測試被個別媒體誤解為“銀監會擔心房價將下跌50%～60%”。其實是以房價下跌50%～60%為假設條件進行測試。
測試結果表明，若房價下跌50%，民生銀行個人住房貸款、房地產開發貸款不良率將分別上升12%、21%；招行個人住房貸款和開發貸款不良分別上升1%～2%；交行個人住房貸款和開發貸款不良率將分別上升12%和16%。
國有大行的表現要優於中小股份製銀行。隻有當房價跌幅超過63%，建設銀行的貸款不良率才會明顯上升。
但中行北京分行上升幅度明顯。若房價下跌50%，其個人住房不良貸款率至少上升7%。這是因為，2009年下半年，傳統二手房貸的老大建設銀行北京分行，由於拒絕再向房地產中介“返點”，而基本退出二手房市場，中行趁機取而代之。業務量暴增，風險也緊隨而至。
個人住房貸款是優質產品，開發貸款風險如何？相比個人住房貸款，房地產開發貸款在各商業銀行所占比重較低。根據央行統計報告，2010年年末，房地產開發貸款餘額為313萬億元，個人住房貸款則達62萬億元，是前者的一倍。據一位國有銀行內部人士介紹，以土地和在建工程做抵押物的房地產開發貸款，放貸額最多為抵押值的50%。即使項目爛尾，銀行貸款的抵押物也有還款的優先權，所以開發貸款的風險也不大。
2010年8月壓力測試之後，銀監會又對相關指標進行了專題調研。銀監會對60家大型房地產企業集團進行分析後發現，大型房企存在多頭授信、內部關聯結構複雜、負債率過高和貸款集中到期等諸多值得重點關注的風險點。其中，18家平均資產負債率超過70%；60家大型房企集團的4266個成員企業中，有64個成員企業的資產負債率超過90%。
根據調研結果，10月26日，銀監會主席劉明康發出了防範房地產開發企業貸款風險的警示。但我個人認為，由於2010年有三個月（3月中旬～4月中旬、8～9月）銷售情況特別好，多數地產商完成或超額完成了當年的銷售計劃，它們的資金流支撐到2011年6月基本沒問題。關鍵在於2011年下半年，如果銷售持續慘淡，地產商的資金壓力會加大，但給銀行帶來的風險仍屬於可控範圍。
銀行的測試並非無的放矢。2010年8月月底，潘石屹發布預測稱，一年內房價將跌回2009年年初（後來他改口說考慮到通脹，房價會上漲）水平。10月和11月，中國社科院和人民大學分別發表報告稱，2011年平均房價將下跌20%。
如果按潘石屹所說要房價跌回2009年年初水平，以北京城區在售樓盤價格為參考，則意味著必須下跌30%；平均房價下跌20%，房價可能跌回2009年年中水平。即使潘石屹預測成真，根據各商業銀行2010年的第一輪壓力測試，銀行房貸不良率最多增加不超過1%。
假如出現極端情況，房價下跌50%，即使是影響最大的中小股份製商業銀行，個人房貸不良率也最多上升2%，幾大國有商業銀行影響更小。這是指個人貸款情況。開發貸款的風險要大得多，但也不至於失控。