萬通控股董事長主席馮侖曾表示，地產商平均資產收益率達不到5%。而任誌強則稱，房地產行業年平均利潤率隻有8%左右，房地產上市公司的年均利潤率也隻有百分之十幾。“不信你去查一查萬科這幾年的年報，它的利潤率是多少？”
根據年報，2009年，萬科營業收入4888億元，淨利潤533億元；同年，富力總營業額為182億元，純利為2921億元。大家可以算一算它們的淨利潤率是多少。順便說一下，富力地產有自己的建築公司和設計院，整個產業鏈通吃，它們的利潤率一般要高於其他同行。
我的數學從小就差，所以也沒有能力調查清楚地產商的利潤率。有一個報道稱，2009年房地產上市公司的利潤率超過30%，不知道是不是真實的，如果屬實，這個問題應該由任誌強來回答。我所了解的地產商，毛利潤率最高的是潘石屹的SOHO中國，超過50%。
普通人關心的是，一個項目的售價6年上漲4倍，為什麼它的年利潤率不足20%？我的理解是，房地產項目開發周期少則兩三年，多則七八年。一個項目總體看來是暴利的，但利潤分攤6～8年，每年的利潤率就沒那麼高了。
富力執行董事呂勁說：“一個樓盤，賺得最多的不是發展商（地產商），而是小業主（投資者）。購房者將最早售價與最後售價相減，就得出暴利的結論，但他們不會想到建材成本的上漲，裝修成本的上漲，資金成本和財務成本的上漲。如果北京富力城一直不賣，捂到現在，早就賺翻了。”
我無意替地產商的暴利辯護。從社會平均利潤率來考察，房地產開發行業當然是暴利行業。這個行業的“暴利”，有支撐它的經濟、社會和消費基礎。再仁慈、善良的地產商，他的項目單價能賣2萬元/平方米，就絕不會隻賣1萬元/平方米——他寧願拿這多賣的1萬元去做慈善。
因為暴利，就要“把地產商都殺了”，至多是一種無奈情緒的宣泄。對地產商的怨恨，不可能導致這個階層和房地產行業的消失。但我聽到一種並非普通老百姓的說法：房價為什麼這麼高？就是因為房地產企業不是國有的。如果大部分房地產企業都是國有的，中央一聲令下，房價就降下來了。
先說後一句，“中央一聲令下，房價就降下來了”，實現這種可能性隻有一個辦法：回到計劃經濟時代。這個辦法與“把地產商都殺了”的做法本質上是一樣的，都是讓我們重新回到沒有市場化地產商的時代。
再說前一句，“如果大部分房地產企業都是國有的”，實現這種可能，有一個簡單的辦法，像20世紀50年代企業改造一樣，對所有民營房地產企業強製實行國有化。有些極端民粹主義者可能想這麼做，但代價十分高昂。
現實是，即使是國有地產商，也未必自動降價。2006年11月30日，北京首開集團下屬的開發集團和北京城建下屬的興華地產以26億元奪得廣渠路36號地的時候，北京城建主要領導曾經公開宣稱，他們的商品房售價不會超過9600元/平方米。但一年多以後，他們在這幅土地上開發的“首城國際”一期最低開盤價即為13500元/平方米，隨後開盤價直接漲到每平方米18000元、2萬多元。
想必你所在城市也是有國有地產商的，你是否發現，國有地產商就一定是低價售房，或自動降價？估計很少吧。除非是中央一聲令下。
中央一聲令下，房地產回到計劃經濟時代，這意味著什麼？意味著我們又要排隊等待實物分房，或者進一小步，排隊買房，就像現在有些單位的公務員。不明白排隊等待實物分房是什麼情形的85後，可以問一問你們的父母或爺爺奶奶。簡單來說，就是按照職務、級別、年齡（司齡）、學曆、住房和人口情況進行打分排隊。按此標準，普通人能在40歲以前分到一套房，就相當於今天的高鐵速度了。
我承認自己是市場化的堅定擁護者。房地產是市場化程度最高的行業之一。沒有市場化，就沒有房地產的今天，同樣也沒有民營地產商的今天，包括潘石屹、馮侖等。這一切，全賴1998年6月部署的一場偉大改革。