天津商業由小到大，由鄉鎮集市貿易發展到大都市化商埠乃至國際商貿大市場，自然經曆了不斷發展過程。在這個過程中，天津對外貿易發展及華北鐵路、公路交通網絡建設則起了舉足輕重的推動作用。然而近代天津商業都市化與天津商業繁榮發展，又為近代天津對外貿易發展提供了更廣闊集散市場，反過來又推動著華北地區現代化交通網絡發展和華北城鄉經濟開發。可見對外貿易是商業發展的延伸和擴大，而商業經濟的繁榮與發展又是外貿發展的必要條件。幾方麵的相互作用使天津城市物質實體和天津城市經濟同華北地域城鄉經濟得以長足發展，為天津成為華北經、貿中心創造了條件，加快了天津向近代化大都市邁進的步伐。
五、加快了天津城市近代化建設步伐
近代天津對外貿易發展加快了天津城市近代化建設步伐。天津對外貿易無疑是導致天津城市發展和近代化形成的重要原因之一。開埠前矩形的天津城坐落在三岔河口附近，據統計，當時天津城廂建築麵積不過9平方千米。人口在1846年不過20萬，半數住在城內，約有8萬住在城外東北狹小的沿海河地帶，少數散居各門之外，城東南的海河兩岸不是荒郊野外，就是人煙稀少村落。天津開埠40年後的1900年前夕，城建區域麵積近20平方千米，1949年初約為50多平方千米，成了中國第二大都市。說明開埠後的88年天津城市區域麵積是開埠前數百年間的5倍，可見天津城市發展和城市近代化進程是開埠之後出現的。天津城市物質實體的近代化，開始於第二次鴉片戰爭後英、法、美等各國租界的設立。
租界是列強各國對華進行政治、軍事、經濟侵略掠奪的基地，是各外國人在津從事政治、經濟、軍事、宗教文化及商務貿易活動的地區。列強各國侵華和掠奪中國北方經濟的各種機構，如領事館、工部局、警察局、董事局、洋行、銀行、商行、航運、保險、商檢、房地產、宗教文化團體等無不雲集租界內。
1861年英、法、美三國在紫竹林一帶首先劃定租界共915畝，後是日、德兩國於1895年劃定租界，加上英租界擴張，1900年前，以紫竹林為起點海河西岸各國租界麵積已達5282畝。1900年八國聯軍侵華後，俄、意、奧、比四國在海河東岸劃定租界，占地麵積8801畝，加之西岸英、法、日、德租界擴張和美租界並入英租界，八國租界總麵積達到22284畝，為天津舊城區的8倍。租界劃定和建設，是近代天津城市發展的主要階段，突出表現是海河碼頭的築建。紫竹林租界海河地段，徑勘察水深河闊，漲潮和落潮相差8-11尺，適合當時大型輪船出入和停泊，具有建碼頭、築港口、興倉庫的良好條件。於是英、法兩國便在海河西岸河壩築建紫竹林碼頭，計英租界建有五座碼頭，共1030尺長；法租界建有一座碼頭，計90尺長。紫竹林碼頭的建立為各國同天津貿易貨運船隻往來於市區河岸碼頭創造了條件，1863年出入市區河岸碼頭的船隻達134艘，總噸位量為36276噸。表明市區河岸碼頭建立促進了天津外貿發展，並將天津水運中心從三岔河口一帶東移到紫竹林一帶，開天津城市向東拓展的先聲，自此天津傳統的三岔河口水運中心日趨沒落。
由於租界擴張和外貿發展，來津淘金的外國人與日俱增。1890年除軍事人員外在津外國人達620人，1910年增到6304人，1921年又增至11144人，1937年為26437人，1943年是78547人，1945年竟達101502人。最初來津的外國人多居租界外，1900年後幾乎遷居租界內。在津外商洋行1906年調查達到232家。據記載：1937年僅坐落租界內的大小外商洋行近2000餘家。1935年在津日商洋行（包括棧號）竟達1626家，1940年高達6866家。日商洋行多設在日租界，其他外商洋行多設在英、法租界。辛亥革命前夕天津外商銀行有7家，1936年達17家，多半集中在英、法租界的維多利亞街（今解放北路），使之成了當時的“天津華爾街”。同時，租界還是中國朝野要人的避風港、安樂窩及中外要人策劃政治陰謀、軍事活動的場地，這就是人們所說的“北京是前台，天津是後台”的緣由。