（2）開發產品的銷售價格。
土地增值稅是按房地產增值額作為計稅依據，而開發產品的銷售價格直接決定了增值額的大小，因此，企業確定的銷售價格越高，企業繳納的土地增值稅也就越多。
（3）開發產品的轉讓方式。
對於在營業稅中涉及的三種不同的轉讓方式，土地增值稅政策的規定是：有償轉讓方式和投資入股方式需計算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。
（4）開發產品的成本。
開發產品的成本越低，企業取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。
（5）共同成本的分攤方法。
對於企業同時擁有銷售物業和經營性物業的情況下，共同成本的分攤方法則決定了銷售物業成本的大小，從而決定了銷售物業土地增值額以及土地增值稅的大小。
3.企業所得稅納稅風險分析
企業所得稅是對房地產企業經營所得和其他所得而征收的一種稅。對於房地產企業來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業所得稅。因此，開發產品的處理方式和轉讓方式都不會對企業所得稅稅負產生影響。
由於企業所得稅是對企業經營所得征收的，因此，影響經營所得的收入以及成本水平就是影響企業所得稅的關鍵因素。另外，由於房地產企業在經營過程中是按照預計毛利額計算繳納企業所得稅，因此，影響預計毛利額的因素也將影響企業最終企業所得稅納稅總額的大小。總之，企業所得稅納稅風險影響因素主要有以下幾種。
（1）開發產品的銷售價格。
企業確定的銷售價格越高，企業的經營所得就越大，繳納的企業所得稅也就越多。
（2）開發產品的成本。
企業開發產品的成本越大，企業的經營所得就越小，繳納的企業所得稅也就越少。
（3）開發產品的預售時間和進度。
開發產品預售時間越早，按預售收入預繳企業所得稅的時間就越早。同樣，開發產品預售收入越大，預繳的企業所得稅也就越多。
（4）開發產品的竣工時間。
稅法規定，開發產品竣工後，企業應對預繳的企業所得稅進行清算，一般情況下，企業在清算時要補交很大一筆企業所得稅。因此，開發產品竣工的時間越早，清算補交稅款的時間也就越早。
對於房地產企業而言，營業稅、土地增值稅以及企業所得稅是最主要的納稅支出項目，因此，這三大稅種的稅務風險即是房地產企業總體稅務風險的深刻反映。
三大稅種的納稅風險因素分析如圖3所示。
圖3三大稅種的納稅風險因素分析
從圖3可以看出，圖中的七個因素是影響房地產企業納稅風險及納稅結果的關鍵因素。這七個因素是天源集團在開發項目過程中必須予以重點關注的。天源集團納稅風險的降低與稅收籌劃的關鍵和重要內容就是對這些因素的內容進行具體的選擇，確定一個最優的組合，以達到實現綜合稅負最小化的目的。
附件相關財稅法規與數據資料
（一）財稅法規
1.財政部國家稅務總局關於企業資產損失稅前扣除政策的通知（財稅［2009］57號2009—04—16）
2.國家稅務總局關於調整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知（國稅發［2005］9號2005—01—26）
3.國家稅務總局關於個人因公用車製度改革取得補貼收入征收個人所得稅問題的通知（國稅函［2006］245號2006—03—06）
（二）數據資料
4.北京天源集團手冊
5.天源集團控股結構圖
6.北京市建築工程材料采購合同（合同編號：CY—008）
7.限定單價物料——石材供應貨款直接支付三方協議
8.天源集團各公司2009年度納稅統計表
方案四天勤宏博房地產開發公司節稅方案
【方案說明】
1.本方案特為天勤宏博房地產開發有限公司擬定，請勿隨意套用以防風險。請務必不要出示給第三方。
2.對於該方案，在執行中還特別提示財稅風險。對於執行中出現的新問題，方案中不清楚的程序或操作，請訴諸中介機構給予講解與指導，不可擅自曲解。
3.對於方案的運作需注意細節問題，細致把握相關稅收政策，且務必注意內容與形式的統一，尤其是發票、合同與賬務記錄、財務報表、納稅申報表的一致性。
(第一部)分總報告
一、宏博禦景項目概況及主要指標
（一）宏博禦景項目概況
宏博禦景項目總占地11.54公頃，建設規模22.8萬平方米，計劃總投資3.53億元人民幣，總建設工期3年，分三期開工建設。目前一期已經建完，二期三期在建。
（二）重要項目數據及經濟指標
1.規劃建築麵積
項目建築控製規模約228000平方米，其中住宅麵積202400平方米，商業用房麵積25600平方米。
2.總投資
宏博禦景住宅小區總投資3.53億元人民幣。
3.總建設工期
總建設工期3年。
4.其他技術指標
建築層數：618層
建築控製高度：1852米
容積率：2.40
居住戶數：1472戶
住宅停車泊位：1000輛
二、財稅風險識別及對策分析