（9）開發的會所等產權不明確，就轉給物業，不按開發產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入。
（10）整體轉讓“樓花”不作收入。即開發商將部分樓的開發權整體轉讓給其他具有開發資質的企業，按照約定收取轉讓費，卻不按規定作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬。
（11）按揭銷售，首付款實際收到時或餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬後不及時入賬，形成賬外收入，或將收到的按揭款項計入“其他應付款”等科目。
（12）售後返租業務，以衝減租金後實際收取的款項計收入。
（13）舊城改造中，房地產企業拆除居民住房後，補償給搬遷戶的新房，對償還麵積與拆遷麵積相等的部分、超麵積部分以及差價收入沒有合並收入計算繳納所得稅。
（14）以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業務，不計收入。
（15）以房換地、以地換房業務未按非貨幣交易準則進行處理。
續表
風險源風險表現
1.收入方麵
（16）與部隊、村委會等單位聯建商品房，隱匿收入。
（17）采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時間、金額確認收入。一些開發企業與包銷商簽訂包銷合同，約定一定的包銷金額，包銷商負責銷售，開發商負責開票。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發商開具發票、其餘房款直接以現金收取或開具收款憑據，隱瞞銷售收入。
（18）簽訂精裝修商品房購銷合同，對裝修部分的房款開具建築業發票，少繳營業稅。
2.成本費用方麵
（19）發生銷售退回業務，隻衝記收入，不衝回已結轉成本。
（20）從外地虛開材料采購發票，或到稅負較低的地區申請代開發票，或者使用假發票入賬。
（21）多預提工程費用，虛列開發成本。
（22）在結轉經營成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售麵積，多攤經營成本。
（23）滾動開發項目，故意混淆前後項目之間的成本，提前列支成本支出。如有的企業將正在開發的未完工項目應負擔的成本費用計入已經決算或即將結算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤。
（24）向關聯企業支付高於銀行同期利率的利息費用；或向關聯企業支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費用，未按規定調增應納稅所得額。
（25）將開發期間財務費用列入期間費用，多轉當期經營成本。
（26）有的開發企業將擁有土地使用權的土地進行評估，按增值巨大的評估價作為土地成本入賬。
（27）巧立名目虛列成本。如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補償費。
（28）虛構施工合同，騙開建安發票。
（29）白條列支成本現象比較嚴重。
3.其他發麵（30）故意拖延項目竣工決算和完工時間，少繳土地增值稅。由於房地產企業利潤率高，而土地增值稅預征率相應較低，故意拖延項目竣工決算時間，躲避土地增值稅結算，延遲納稅。
（31）少計商業網點、公建收入，或錯用預征率，少繳、不繳土地增值稅。
（32）虛列勞務用工人數，偷逃個人所得稅。
（33）未按規定繳納開發期間的土地使用稅。
（34）將未出售的商品房轉為自用、出租、出借，未繳納房產稅。
（35）未按規定申報繳納契稅。
（36）聯建、集資建房、委托建房業務，不按相應政策規定繳納營業稅。
（二）天源集團三大稅種的稅務風險因素分析與防範
1.營業稅納稅風險分析
營業稅是對房地產企業有償轉讓不動產而征收的一種稅。對於房地產企業來說，影響營業稅納稅風險的主要因素有以下幾種。
（1）開發產品的處理方式。
房地產企業對開發產品有兩種不同的處理方式，一種是對外銷售，一種是長期持有。營業稅是對有償轉讓行為進行征稅，因此，如果企業選擇對外銷售則應繳納營業稅，而持有開發產品，則無須繳納開發環節的營業稅。
（2）開發產品的銷售價格。
營業稅是按銷售收入作為計稅依據，因此，企業確定的銷售價格越高，企業繳納的營業稅也就越多。
（3）開發產品的轉讓方式。
開發產品的轉讓方式一般有三種：
一是有償轉讓方式，需按轉讓所得計算繳納營業稅；
二是受托代建方式，即房地產企業受購買者的委托而建設項目，建設完成後移交給購買者，這種方式需按收取的代建費計算繳納營業稅；
三是投資入股方式，即房地產企業將開發完成的產品以實物資產的形式投入到購買企業。根據規定，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔風險的行為，不征營業稅。
以上這三個因素是決定房地產企業營業稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控製的關鍵環節，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。
2.土地增值稅納稅風險分析
土地增值稅是對房地產企業轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。對於房地產企業來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種。
（1）開發產品的處理方式。
根據土地增值稅政策的規定，對外銷售需計算繳納土地增值稅，而如果房地產企業對開發產品長期持有，則無須繳納土地增值稅。