“白銀時代”下房地產開發企業融資展望
民生金融
作者：吳莉莉 扈琮琮
【摘要】近年來，隨著房地產市場進入“白銀時代”，國家調控政策不斷深化，房地產開發企業融資麵臨一係列新的挑戰和機遇。本文在研究房地產企業融資現狀的基礎上，提出了四種房地產企業融資新模式，並詳細闡述了房地產信托、房地產基金、房企涉銀和互聯網金融這幾種模式。
【關鍵詞】融資模式 房地產信托 房地產基金 房企涉銀 互聯網金融
房地產業屬於資金密集型行業，房地產業和金融業息息相關。李克強總理在政府工作報告中稱互聯網金融異軍突起，並首次提出促進互聯網金融健康發展。隨著房地產行業告別高利潤時代，進入“白銀時代”，房地產企業實施包括互聯網金融在內的金融創新將成為發展趨勢。
一、房地產企業融資現狀
2014年，房地產開發企業到位資金121991億元。其中，國內貸款21243億元，占比17.41%；利用外資639億元，占比0.52%；自籌資金50420億元，占比41.33%；其他資金49690億元，占比40.73%。在其他資金中，定金及預收款30238億元；個人按揭貸款13665億元。
從總體上看，房地產開發資金來源主要依賴國內貸款、自籌資金、其他資金，而其他資金主要為定金及預付款。由此可見，我國房地產業融資渠道較為單一，房地產風險過度集中於銀行，主要模式為“自有資金+銀行貸款”。但近幾年也有一些變化，2014年房地產直接融資比例顯著提升。2014年全國房地產開發投資中，自籌資金規模由2005年的0.7萬億增長到2014年的5.04萬億，自籌資金占比由32.7%增長到41.3%。在各類自有資金來源中，房地產信托和基金對房地產的投資增速最快，截止2014年，房地產信托資產規模超過1.3萬億元，房地產基金管理規模超過4000億元。
二、房地產企業融資新模式
（一）房地產信托
房地產信托在REITs領域的探索和創新是未來房地產金融的發展方向，逐漸成為未來中國房地產信托的發展趨勢。REITs是一種金融投資產品，REITs的產生和發展對我國房地產行業的發展將產生重要影響，將改變房地產行業的運行模式，促進開發商的整合和專業化分工，促進房地產投資進入新高度；REITs為持有收益型物業打開資產證券化通道，進一步優化房地產企業的融資結構；REITs可以讓公眾投資人直接參與房地產投資，實現投資市場社會化；REITs還能夠盤活存量住宅存量，促進住宅租賃市場發展，解決部分居民住房困難的社會問題。
中國第一單權益型REITs產品——“中信啟航專項資產管理計劃”於2014年5月21日在深交所綜合交易平台掛牌交易，交易將麵向持有深圳A股證券帳戶或基金賬戶的機構投資者。總規模超過50億元人民幣，投資標的為北京中信證券大廈和深圳中信證券大廈。“中信啟航專項資產管理計劃”的發行及掛牌交易，在中國REITs產品市場上具有裏程碑式的意義。2015年1月6日，住房與城鄉建設部印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，支持積極推進房地產投資信托基金試點。隨著中信起航的上市和住房與城鄉建設部支持REITs試點的文件出台，中國房地產金融將加速向REITs轉型。
（二）房地產基金
近年來，房地產基金得到快速發展，籌集資金規模持續擴大。房地產基金的投資方向也更加多元化，從住宅為主逐步延伸到商業、旅遊、養老地產等多元化領域。
典型的基金運作方式，是以金融機構或其他社會資本發起的地產基金，這些基金多數與房地產品牌企業進行合作。房地產企業借助金融創新引入戰略合作基金，一方麵植入資本管理思維，通過項目資本化為各開發環節匹配不同需求資金，擴大財務杠杆，提高資金效率並實現滾動開發，並在多環節獲得資本收益；另一方麵借助專業運營能力主導項目運作，快速占領新市場，提高周轉效率，提升資本回報率。
目前以保利、越秀、金地、金融街、濱江、華潤等為代表的百強企業，已經持續開展金融創新應對行業變化，構建了“商業地產+金融”的模式，通過企業內部成立或與機構合作的方式來發展房地產基金，為旗下提供資金支持。