對農村住房抵押存在的問題及解決對策的分析
政府與公共管理
作者：方宏旭
摘要：近年，我國一些縣市出台了農村住房抵押貸款方麵的地方性辦法及實施意見，想方設法破解農民融資難的問題，為促進農民增收致富，加快各地城鎮化和新農村建設。但集體土地使用權流轉、抵押的問題一直困擾著農村經濟的發展。農村產權製度的改革和創新成為執政者必須要破解的問題，隻有“盤活”土地資源，讓農民分享土地“紅利”，才能利於中國經濟穩速發展，才能提升國民的消費能力，才能成為我國新的經濟增長點。
關鍵詞：農村住房抵押問題解決對策
農村集體土地上的農民住房是農民最重要財產之一，如何充分發揮它的財產性作用，直接影響到農村經濟的持續穩步發展，本文對農村住房抵押存在的諸多問題進行分析，並從需完善相關的法律法規、普及農村住房登記發證、製定相關的管理辦法、規定以及建立完善配套服務體係等方麵提出解決對策的分析。
一、對農村集體土地房屋抵押問題的法律分析
1.農村集體土地上可以依法登記的房屋
依照《土地管理法》的規定，可以在農村集體土地上建設房屋的土地有鄉鎮建設用地和宅基地，其中鄉鎮建設用地主要用於建設鄉鎮、村辦企業用房，宅基地則用來建設村民住房。根據《房屋登記辦法》第八十二條規定“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其它集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規定申請房屋登記”。
2.農村集體土地上可以依法抵押的房屋
《物權法》第一百八十三條規定“鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其占用範圍內的建設用地使用權一並抵押”。《擔保法》第三十七條第三款也做了同樣的規定，這說明，在現行的法律法規方麵，隻有鄉鎮、村企業的廠房等建築物可以設立抵押，從法律意義上講，是否允許村民住房抵押還尚無法可依。
二、對農村住房抵押存在諸多問題的分析
1.農村住房登記發證的問題
根據房地產相關法律法規，房地產抵押登記應當提供房屋所有權證、土地使用權證，兩證齊全是必備條件。但目前農村的情況除了主要鄉鎮所在地集體土地房屋所有權證及土地使用證的發放率較高外，下麵各自然村及偏遠村房屋發證率還是較低的，甚至整個村都未發放過房屋所有權證。這裏的原因是多方麵的，除了以往政府部門不夠重視以及村民積極性不高外，還存在二大問題：一是因一些舊房子法定手續不完備無法辦理登記；二是目前農村建房違章之風盛行，由於近年農村建房審批控製相對較嚴，村民未經審批擅自拆改建、擴建、甚至違法在自留地、耕地上建房，這些住房未經審批無合法的批建手續，因此都無法辦理房屋登記發證。
2.法律法規方麵存在的問題
《物權法》第一百八十四條規定“下列財產不得抵押：㈡耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外”。《擔保法》第三十七條第二款也做了同樣的規定。在現行法律框架下，如果同意宅基地上的農村住房抵押是否存在跟現行法律條款存在矛盾的問題。據了解目前我省乃至全國很多地方都在積極探索農民住房抵押融資的問題，抵押權實現時涉及到宅基地使用權的流轉，受讓人想突破房屋所在地農村集體經濟組織成員的範圍，目前與法律法規是相衝突的。
3.抵押權人實現抵押權時抵押房屋變現的問題
《土地管理法》、《房屋登記辦法》對集體土地房屋轉移有嚴格的限製。《房屋登記辦法》第八十七條規定“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬於房屋所在地農村集體經濟組織成員，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理”。因此如果村民住房抵押後，借款到期無法償還，抵押權人為實現抵押權而處置所抵押的住房，受讓人必須是房屋所在地農村集體經濟組織成員，範圍作了限製，使交易受限，抵押物能否順利變現，關係到抵押權人的利益能否得到保障。
4.抵押的房屋處置後，農民麵臨有無居所的問題
《土地管理法》第六十二條規定“農村村民一戶隻能擁有一處宅基地”，“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批準”。由於涉及抵押，必須要麵臨出現抵押權實現的問題，被抵押的宅基地上的房屋是村民唯一住房，被處置後，將會喪失基本生存條件，影響社會穩定。
三、解決農村住房抵押問題對策的分析
1.需從法律層麵對相關法律法規的修改與完善
隨著我國市場經濟的不斷深入發展，需要更為完善的法律法規為經濟保駕護航，《土地管理法》、《擔保法》等法中涉及集體土地的相關條款應該得到修改與完善，讓農民住房財產權抵押、擔保、轉讓有法可依。黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關於全麵深化改革若幹重大問題的決定》提出，“保障農民宅基地用益物權，改革完善農村宅基地製度，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道”。這說明中央政府高度重視農村宅基地製度改革，明確了改革方向是進一步擴大權能，賦予農民更多財產權利，探索增加農民財產性收入渠道。國土資源部也表示近期正在研究準備出台農村宅基地有關政策措施，相信政府的高度重視，在法律體係上能夠得到不斷完善，農村住房抵押融資的瓶頸問題即可迎刃而解。