“馬上下跌”的房價
新視點
近10年以來，我國房地產市場之所以能高速發展，房價能快速上漲，無疑與我國城市化的高速發展有關，這一點已經基本成為共識。
在房地產市場中，所謂一線、二線和三線城市，指的基本上是我國地級市以上的城市，從統計數據看，這些城市2010年的建成區麵積相比於2000年擴大了一倍。而正是城市化的這一發展速度滋養了房地產市場10年的輝煌。近年來，由於房地產價格增長過快，我國政府推出了一係列抑製房價的措施，試圖促使房地產市場能夠健康平穩地發展。
我國新一屆政府執政以來，新型城鎮化成為一個熱門詞彙，許多業內人士認為新型城鎮化是刺激房地產市場發展的又一針強心針，甚至新型城鎮化概念一度成為證券市場炒作房地產板塊的借口。那麼新型城鎮化真是導致房地產價格繼續抬升的利好因素嗎？
新型城鎮化“新”在哪裏
如果我們把新型城鎮化理解為房地產市場的利好因素，那麼它顯然與之前我國的城市化發展方式在刺激房地產業發展上具有相同的魔力。但是如果我們考察新型城鎮化和近10年來我國城市化發展的模式，就會發現二者大相徑庭。
過去10年，我國城市化發展采用的是一種極化發展模式。也就是說，在不同地理區域內，通過一座城市高速擴張，構成一極，以帶動其他城市和地區經濟發展。房地產市場上所謂的一線城市，即北上廣深，正是這種發展模式的直接受益者。極化發展之所以能鑄就這些特大型城市，從城市發展的角度看，是由於政府在產業、政策、投資等諸多方麵集中發展這些重點城市，使各種資源彙集於這些城市，當然其中也包括構成房地產“剛需”的人力資源。這些城市單位土地麵積承載的資源數量遠遠超過其他城市，但換一個角度看，土地資源比較其他資源卻顯得稀缺。特別是隨著人力資源的湧入，住房需求也大幅增長，而住宅用地投放市場的數量卻與之不能適應，甚至遠遠小於工業用地和商業用地投放數量。這是我國許多特大城市產城失衡的原因，也是房價高速增長的根本推手。
但是城市極化發展也有其弊端，對於在特大城市生活的人來說，能切身領教“城市病”的痛苦，而在更廣闊的空間發展視野內，極化發展導致的是區域發展不平衡、城鄉發展不平衡。
區域發展不平衡包括兩個方麵，一個是就我國國土整體而言，特大城市集中於東部沿海地區，因此出現東部地區包括房地產在內的產業高速發展，而西部地區則相對滯後。另一個方麵是就同一區域內部而言，特大城市無論在經濟社會文化哪個方麵，都大大超越其他中小城市和小城鎮，特大城市的崛起伴隨著的是中小城市的沒落。此外，在城市和鄉村之間特大城市像是一個腫瘤一樣蠶食著周邊的農村地區。農村地區為城市提供了土地資源，但自身卻不能在城市發展過程中，享受與中心城區同等的發展權，因此許多農村地區反而在極化發展過程中落後了。以上海為例，從1990年到2012年，上海城鄉居民收入的差距始終在擴大。正是基於我國城市化發展中存在的問題，新型城鎮化的概念才被提出來。
黨的十八大報告在涉及城市化發展時，新型城鎮化的發展模式已經初露端倪。報告指出，科學規劃城市群規模和布局，增強中小城市和小城鎮產業發展、公共服務、吸納就業、人口集聚功能。十八屆三中全會《中共中央關於全麵深化改革若幹重大問題的決定》明確提出了新型城鎮化的發展模式，《決定》指出：堅持走中國特色新型城鎮化道路，推進以人為核心的城鎮化，推動大中小城市和小城鎮協調發展、產業和城鎮融合發展，促進城鎮化和新農村建設協調推進。
從中我們可以看出，新型城鎮化發展的特點是，在城市群發展體係中，推動中小城市發展。2013年，我國城市數量為658座，建製鎮20113個，其中大部分是中小城市和小城鎮。發展這些城鎮將改變集中發展特大城市的發展路徑，改城市化的極化發展模式為點狀發展。在城鄉發展關係上，新型城鎮化還可以促進新農村建設。很顯然，本屆政府是想通過新型城鎮化促使城市發展不平衡、城鄉發展不平衡、區域發展不平衡的問題得以改善。
解決“三個1億人”問題會影響房地產市場嗎
從李克強總理今年的政府工作報告上，我們更能察覺出新型城鎮化的一些實質性內涵。在今年的政府工作報告中，李總理指出：“今後一個時期，著重解決好現有‘三個1億人’問題，促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。”
如果我們從房地產發展的角度思考這“三個1億人”的問題，我們會問，如果1億農民住進城鎮，這是否會增加商品房的需求？如果1億人口走出棚戶區和城中村，他們能否負擔起高昂的房產價格？如果中西部地區1億人口進入鄰近的城市化地區工作生活，沿海特大城市房地產是否還能持續高速發展？