第二個“1億人”的問題相對較好回答，棚戶區和城中村居民的購買能力有限，因此不能構成房地產需求人群，解決這些人的住房主要是通過政府住房保障製度，也就是通過經濟適用房和廉租房滿足這1億人的住房需求。對商品房市場而言，其影響不大。但是，落戶城鎮的農業人口和中西部地區就近就業的人口，這兩億人的需求變動會否影響房地產市場呢？
先說落戶城鎮的農業人口。確實農業人口向城市或城鎮轉移是支撐我國經濟高速發展的主要原因。原來農業人口吃自己地裏的糧食就省下去市場買菜買糧的錢，現在住城裏了，隻能掏錢去買菜。從宏觀角度而言，這一變化直接刺激了消費的增長。這也是新型城鎮化這一概念出現以後，許多股票分析師判斷房地產股上漲的重要原因。
然而這麼思考問題，隻能說明股票分析師過於天真，對城鎮化缺乏了解。不說別的，這些年我們提“以人為本”的城鎮化，難道讓農民接受高昂的房價，試問逼得農民掏出血汗錢買房才叫“以人為本”嗎？再問一個問題，花那麼多錢換一套100平米不到的房子，和在農村幾畝宅基地上蓋幾層樓房，你覺得農民會選擇哪種生活呢？
事實上，高房價已經越來越成為阻礙我國農村地區城鎮化的主要因素，而聰明的地方政府官員也明白，通過出賣土地給房地產商來實現城鎮化絕非明智之舉，城鎮化的關鍵是地方經濟的繁榮，賣地發展房地產業隻不過是一榔頭買賣。山東一些地區，為了促進地區工業發展，鼓勵農民向工人轉型，政府一方麵引導農民通過宅基地置換的方式住上新興城鎮化地區的樓房，一方麵在土地出讓後返還發展商土地出讓金，最終使農民住上價廉的商品房。所以讓農民進城鎮居住，未必是刺激房價上漲的因素。
如果說農村人口農轉非不會導致房價上漲，那麼中西部地區人口就近就業則更是一個阻礙房價上漲的利空因素。其實不光是中西部地區，東部、中部地區現在也在積極促進“就地城鎮化”。我們說極化發展是促使資源向特大城市彙集，導致土地相對於其他資源更加稀缺的主要原因。那麼就地城鎮化恰恰是疏導這一問題的重要方法，這可以使單位土地麵積上資源使用效率增加。當然對於房地產市場而言，當本應湧入東部特大型城市的人口逐漸減少，那麼所謂剛需的數量也會下降。北上廣深四座特大城市在房地產市場上的標杆引領作用也會隨之減弱。隻要能促使市場中各類要素資源順利向中小城市和小城鎮導入，中小城市的後發優勢也會越發明顯。
當然，有些人認為，中小城市的房價存在上漲可能，而特大城市房價會開始回落，但是總體而言中國的房價會上升。這種可能性是完全存在的，但是這樣一種發展方式對於城市發展和房地產市場發展而言是健康的，因為中小城市房價的發展絕對不會很大，因為如果哪個中小城市房價過高，對於吸引人才而言就是劣勢。對於炒房人而言，要對幾百、幾千個中小城市的房價進行挖掘，這是存在難度的，實際上這些城市的房價是不存在炒作題材的。
新型城鎮化發展從長遠看是促進房地產市場平穩健康發展的重要因素，但不是推動房價持續高速增長的因素，相反新型城鎮化通過資源供給和住房需求在地理空間上的優化配置，使住宅地產價格能回歸理性。所以習慣了房地產價格高速增長的人們，應該避免對新型城鎮化的誤讀，正視未來房地產發展的方向。
2014年以來，有關樓市降價促銷之聲不絕於耳，開發商資金鏈斷裂的消息也不斷見諸報端，多地房地產市場都出現不同程度的下跌。
2014年3月，杭州、福州、常州，乃至北京、上海等眾多城市的樓市都出現房價下跌的情況：杭州部分樓盤跌幅甚至高達20%，福州、武漢、常州等地第一季度房地產市場表現也不盡如人意，甚至北上廣深的樓盤價格也有不同程度的下跌。而國家統計局發布數據也顯示，全國70個大中城市中，4月共有26個城市的新建商品住宅價格環比持平或下跌，創2013年以來的下跌新低。今年前四個月內，住宅銷售麵積同比下降8.6%（2013年為同比增長17.5%），銷售額同比下降9.9%（2013年為同比增長26.6%），新房開工同比下降24.5%（2013年為同比增長11.6%）。網上關於房地產唱衰的言論也不斷湧現。山雨欲來風滿樓，房價為什麼會出現下跌？房地產降價的“拐點”真的來了嗎？
房價下跌的因素有很多，畢竟房地產過去10年的發展已經超出百姓的生活需要以及實體經濟所能支撐的限度，需要出現一定的調整，但總體而言可以歸因於以下兩個原因：
一是限購、限貸調控政策效果的顯現。雖然房地產調控政策存在很多爭議，但是限購和限貸兩項政策的確對遏製房價過快上漲起到了很大的作用。特別是限貸政策，使得房地產市場供需兩方的信貸都受到極大的影響。