二、將地價列入房產原值計征房產稅與我國現行法律法規相悖
地價列入房產原值計征房產稅的規定不僅與新《企業會計準則》的規定相背離，而且與我國現行法律法規存在相悖之處。
（一）與房地分開的法治原則相悖
按照《物權法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法律法規，國有土地所有權歸全民所有，國家實行有償使用製度。房地實行分開管理，房屋由住房和城鄉建設部門管理，土地使用由國土資源部門管理。按照《土地管理法》的規定，單位或個人取得土地使用權的方式為劃撥、出讓等方式，實踐中取得土地使用權的方式中還有租賃土地使用權的情形。國家通過劃撥、出讓等方式將土地出讓或劃撥給有關單位或個人，擁有土地使用權的單位或個人就成為土地使用權人，證明該項權利的法律文件為《國有土地使用證》。取得土地使用權的單位或個人按照規定用途使用、合法建設房屋的，可以按規定取得房屋所有權，符合條件的領取《房屋所有權證》，產權人被稱為房屋所有權人。房屋所有權和土地使用權所對應的財產，分別稱為房產和地產，二者不可混為一談。房屋所有權是一種完全物權，房屋所有權人享有占有、使用、收益、處分四項權能，沒有使用期限的限製，而土地使用權是一種不完全物權，是一種定限物權，是所有權人讓渡資產使用權性質的一種物權，是一種無形的財產權，近似於租賃，土地使用權人僅有占有、使用、收益三項權能，略寬於過去的租賃土地使用權，且土地使用權有使用年限的限製，兩種權利不能混同。也就是說，房產是屬於權利人自己的，而國有土地是屬於國家的，土地使用權人隻能在規定的時間、按規定的用途和方式使用土地。因為房地是分開的，所以房地產登記時需要辦理兩項登記手續，一項是到國土資源部門辦理土地使用權登記，另一項是到住房和城鄉建設部門辦理房產所有權登記。房地分開是貫穿我國土地使用製度的一項基本法治原則，財稅〔2010〕121號文件將地價列入房產原值計征房產稅，實行房地合並計征房產稅的規定違背了與房地分開的法治原則相悖。
（二）與《房產稅暫行條例》的相關規定相悖
《房產稅暫行條例》明確規定房產稅由產權所有人繳納。財稅〔2010〕121號文件將地價列入房產原值計征房產稅，不符合《房產稅暫行條例》有關房產稅納稅義務人的規定。國有土地的完全產權人是國家，如需要納稅，則納稅主體自然就是國家，按此邏輯，國家既是征稅主體又是納稅主體，顯然這一結論是站不住腳的。另外，土地使用權是沒有原值的，繳納了一定年期的出讓金，相當於預付租金性質，是預先繳納一定年期的使用費，土地使用權從一開始產生使用權價值便與預先繳納使用費的價值相分離。比如受讓五十年的土地使用權共支出地價款50萬元，形成該項土地使用權的曆史成本，按照價值周轉假定，該成本在使用期內按照合理的方式攤銷，第一年的價值是50萬元，隨著到期日的臨近，價值逐年減少，最後一年的價值幾乎為零。也就是說，這時土地使用權的價值為零了，若房屋依然用於經營，仍按50萬元的原值繳納房產稅，這很難說是合理的。
（三）與行政立法的相關程序相悖
《房產稅暫行條例》屬國務院製訂的行政法規。《房產稅暫行條例》規定，該條例由財政部負責解釋，施行細則由省、自治區、直轄市人民政府製定，抄送財政部備案。由此可見，財政部對《房產稅暫行條例》僅有解釋權，而不具備相應的修改權，《房產稅暫行條例》的修改需經過原製定單位即國務院來完成。《房產稅暫行條例》明確規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納。房產原值是固定資產範疇，受讓土地使用權的出讓金經資本化後，形成無形資產的價值，而不構成房產原值。因此，按財稅〔2010〕121號文件規定，將地價列入房產原值計征房產稅，其中將地價包括取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等，這一規定屬於擴大房產稅的征稅範圍，而且文件有“本通知自發文之日起執行”的明示，足以說明該文件是對《房產稅暫行條例》的修改而不是對解釋權的應用。《立法法》第八條第八款規定，基本經濟製度以及財政、稅收、海關、金融和外貿的基本製度隻能製定法律；第九條規定，該法第八條規定的事項尚未製定法律的，全國人民代表大會及其常務委員會有權作出決定，授權國務院可以根據實際需要，對其中的部分事項先製定行政法規；該法第五十八條還規定，行政法規在起草過程中，應當廣泛聽取有關機關、組織和公民的意見。顯然，財稅〔2010〕121號文件將地價列入房產原值計征房產稅，從行政立法的角度看，已經超越了財政部對《房產稅暫行條例》解釋的範圍，違背了立法的相關程序。