一、投資性房地產的確認條件
一項資產在符合投資性房地產的概念並同時滿足下列兩個條件時，才可確認為投資性房地產：
（1）與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；
（2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
對於已出租的土地使用權、已出租的建築物，其作為投資性房地產的確認時點為租賃期開始日，即承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。對持有並準備增值後轉讓的土地使用權，其作為投資性房地產的確認時點為企業將該土地使用權停止自用，準備增值後轉讓的日期。
二、投資性房地產的初始計量
投資性房地產應按成本進行初始計量。
（一）賬戶設置
成本模式下的投資性房地產會計處理比較簡單，企業應當設置“投資性房地產”賬戶，比照“固定資產”或“無形資產”賬戶進行核算，反映投資性房地產的成本。
公允價值模式下投資性房地產實際成本的確定與成本模式下投資性房地產實際成本的確定是一致的，但企業應當在“投資性房地產”賬戶下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細賬戶，其中“成本”明細賬戶反映投資性房地產的取得成本。
（二）投資性房地產初始計量的核算
1.外購投資性房地產
外購采用成本模式計量的土地使用權和建築物，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。
【例8.1】2010年3月，甲企業計劃購入一棟寫字樓用於對外出租。3月15日，甲企業與乙企業簽訂了經營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業，為期5年。4月5日，甲企業實際購入寫字樓，支付價款共計1200萬元（假設不考慮其他因素，甲企業采用成本模式進行後續計量）。
甲企業的賬務處理如下：
借：投資性房地產――寫字樓12000000
貸：銀行存款12000000
2.自行建造的投資性房地產
自行建造的采用成本模式計量的投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建造成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發生的非正常性損失直接計入當期損益，不計入建造成本。企業在建造過程中發生的支出通過“在建工程”賬戶進行歸集，待該項資產達到預定可使用狀態時將建造支出由“在建工程”轉入“投資性房地產”，將相應的土地使用權由“無形資產”轉入“投資性房地產”。
【例8.2】2010年3月，甲企業從其他單位購入一塊土地的使用權，並在該土地上開始自行建造三棟廠房。2010年6月，甲企業預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房於完工（達到預定可使用狀態）時開始起租。2010年7月5日，三棟廠房同時完工。該土地使用權的成本為600萬元；三棟廠房的造價均為1000萬元，能夠單獨出售。
甲企業的賬務處理如下：
土地使用權中的對應部分同時轉換為投資性房地產，其成本600×（1000÷3000）=200萬元。
借：投資性房地產――廠房10000000
貸：在建工程10000000
借：投資性房地產――土地使用權2000000
貸：無形資產――土地使用權2000000
3.非投資性房地產轉換為投資性房地產
非投資性房地產轉換為投資性房地產，是指企業將原來以出售為目的作為存貨核算的房地產或將以自用為目的作為固定資產或無形資產核算的房地產用於出租或資本增值，轉換為投資性房地產。
非投資性房地產轉換為投資性房地產的初始計量將在本章第四節“投資性房地產的轉換”中進行介紹。
4.投資者投入的投資性房地產，按照投資者約定的價值計量；投資者的約定價值不公允的，以公允價值計量。
5.債務重組取得的投資性房地產按照債務重組準則的相關規定處理。
6.非貨幣性資產交換取得的投資性房地產按照非貨幣性資產交換準則的規定處理。