3.三級市場相對缺失影響了農村土地市場的完整性。在現行製度下，農村土地抵押市場是相對缺失的。《擔保法》第37條規定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權”不得抵押，“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。” 《土地承包法》規定，農村土地承包經營權的抵押隻限於通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的荒山、荒灘等農村土地。《物權法》第184條對禁止抵押財產的範圍做了同《擔保法》第37條基本相同的規定，將宅基地使用權明確排除在抵押財產之外。
4.各類市場要件還不完善。我國農村土地基本上是農民自發流轉或政府強製征收，全國隻有極少數的地區有農村土地產權交易平台，各類管理組織和服務組織缺乏，沒有第三方的公證、登記備案。市場規則極不完善，如市場準入主體、流動農地或土地指標的用途管製、流轉時間期限、交易中的收益處置原則、土地複墾監督和約束機製等沒有具體的規定，也沒有形成與國有土地相協調的集體建設用地基準地價體係和最低價保護製度。
三、構建城鄉統籌的農村土地市場的對策建議
逐步建立城鄉統一、平等、有序的土地市場，已是我國麵臨的一個不容回避的問題。建立城鄉統籌的農村土地市場，一是要明確界定農村土地的物權特性。及時修改《村民委員會組織法》，進一步明確村民小組獨立的法律地位，實現其與《土地管理法》的對接管理；明確農村土地使用權的財產權，將其物權權能擴展為與城市土地使用權同等的交易、轉讓、抵押、繼承、贈予、入股、收益等權利，實現農村土地使用權的物權化、長期化、商品化。二是突破農地的流轉對象和流轉用途限製。設立地區性、區域性或全國性的土地交易所，逐步允許農村集體土地使用權以及掛鉤指標、占補平衡指標通過土地交易所跨省（市）內部或省（市）之間公開交易。農村承包地在不改變農業用途的前提下允許向非本集體經濟組織成員（包括城鎮居民）流轉。三是加快培育和健全農村土地三級市場。突破現行法律約束，經依法取得的承包地使用權、農村集體建設用地使用權、宅基地使用權可設定抵押權。健全與抵押活動相配套的資產評估體係、風險防範機製和風險補償機製。四是完善農村土地市場的各類要件。著力構建市場規則、市場平台、市場組織和市場形成價格等重要市場要素。規定除房地產商之外的企業、個人、地方政府都可以作為主體進入市場，流轉時間期限參照城市國有土地使用期限設定，交易中的收益主要歸農民和村集體組織所有，健全第三方公正、登記備案。
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作者簡介：鄧蘭燕（1982-），女，重慶大渡口人，西南財經大學經濟學院西方經濟學專業2008級在職研究生，現就職於重慶市綜合經濟研究院。