地方經濟
作者：鄧蘭燕
摘要：中國土地市場的發展演變是打破計劃行政手段而漸以市場方式配置資源的過程，相比城市國有土地市場的發展，農村集體土地市場發育緩慢，在城鄉土地市場二元性、土地二級市場受到主體和用途限製、土地三級市場相對缺失的背景下逐漸凸顯一些新問題。本文按照城鄉統籌發展的理念，通過分析問題及原因，總結經驗教訓，提出了相關政策建議。
關鍵詞：土地市場；統籌城鄉；製度創新
中圖分類號：F301文獻標識碼：A文章編號：1001-828X（2011）08-0194-01
目前，城市國有土地市場的發展已經卓有成效，相比之下，雖然我國農村有土地流轉，但大多“有流無轉”、“有市無價”，缺乏規範的市場製度，並沒有形成真正意義的農村土地市場。
一、構建城鄉統籌的農村土地市場的重大意義
1.化解農村土地自發流轉中的潛在風險。我國城鄉二元結構特征突出，由於長期行政手段的“均田製”以及農村土地製度的僵化，耕地分散，許多建設用地未得到充分利用甚至閑置，大量農民進城務工伴隨的耕地撂荒問題突出。由於土地市場的相對缺失，一方麵閑置資源得不到優化配置；另一方麵宅基地非法出租或以其它形式非法轉讓，或未經批準非法占用、非法流轉的現象在城鄉結合部普遍存在，由此也產生了大量矛盾糾紛無法通過合法渠道解決。
2.推動農業規模化、集約化經營。西部大部分地區耕地山多壩少，土多田少，以丘陵山區為主，坡耕地麵積大，勞動生產率較為低下，由於農業結構調整、退耕還林工程和自然災毀等耕地占用又將不可避免，切實保護耕地和提高農業勞動生產率迫在眉睫。促進農村土地二、三級市場發育，對於以轉讓、出租、入股、抵押等方式流轉土地，提高勞動生產率具有重要意義。
3.緩解城鎮化進程中土地供需缺口。隨著大量農村勞動力向外轉移，進入城市的農民在占用城市資源的同時，其在農村的宅基地卻處於閑置狀態。由於城市與農村、城郊與遠郊，土地供需缺口及土地市場價值差距很大，通過城鄉建設用地增減掛鉤、土地以指標形式跨區域交易等方式推進農村存量土地實現遠距離、大範圍的有序流轉顯得尤其重要，可以在緩解土地供需缺口的同時，提升農村和偏遠地區的土地價值，縮小區域發展差距。
4.完善社會主義市場經濟體製。資源的優化配置是市場經濟的重要特征。按照《物權法》的規定，土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等作為用益物權應當得到充分的保護和應用。但目前農村土地如果要進入市場，仍主要是推行的土地征用製度，農村與城市分割的二元性土地製度直接導致城鄉發展的失衡，因此加快建立一個城鄉一體化的土地市場，有利於完善市場經濟體製，解決城鄉二元分割。
二、我國農村土地市場發展滯後的根源探析
1.農村土地權屬不明確。首先，產權主體不明確。現行《土地管理法》規定農村土地歸農民集體所有，而“農民集體”並沒有清晰的界定。其次，產權權能不完整。農民擁有土地使用權、房屋所有權，但不具備自由交易（買賣）權、抵押權、繼承權、贈予權、入股權，如農民對承包地、宅基地以及其住宅的流轉受到接受主體身份及地域的限製，而城市土地使用權及附著的建築卻可以自由買賣。
2.現行土地用途管製製度製約了土地市場的形成。按照現行《土地管理法》、《農村土地承包法》的規定，農村承包地和集體建設用地向非本集體經濟組織成員流轉會受到嚴格的限製，土地流轉局限在封閉的小範圍內，以至形成十分零散的農村土地流轉市場，而往往越偏遠、閑置土地越多的地區由於市場需求不足難以形成土地市場。