土地出讓金等合並轉化為年土地使用稅的利弊與核定方法探析
稅務籌劃
作者：夏臣科
摘要：房價在幾年限貸限購措施的控製下，有所收斂，但相關專家或業內人士關於一線城市未來房價可能翻番預測和房產稅試點收益甚微的評價，預示房價可能再次突破調控上行。房價為何具此魔力，本文分析了商品房土地出讓金及轉讓中的各類稅費合並轉化為年土地使用稅的利弊，剖析了對年土地使用稅核定的影響因素，提出了核定思路，旨在找到一條能夠駕馭房價，促進經濟穩健發展的長效之路。
關鍵詞：房價 翻番 收效甚微 分離 合並轉化 年土地使用稅 平順銜接
2013年2月12日中國廣播網刊登：據經濟之聲《交易實況》報道，樓市“春天派”的四大掌門之一、亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存做客交易實況，談了他對中國房地產業和北京房價未來走向的看法，他認為至少一線城市五年房價要翻一番的。2013年2月14日中國廣播網刊登：據中國之聲《新聞和報紙摘要》報道，備受關注的房產稅在上海、重慶試點滿兩年，業內人士評價：試點收效甚微。
房價之所以難以駕馭，關鍵是其本質的另類性，當前商品房是房屋所有權與土地使用權兩種權利相混淆的結合體，同時又是兩種價值取向相背的標的物的混淆體，房屋隨著使用年限增加不斷減值，土地受稀缺性影響不斷升值。其另類性，決定了商品房的定價的複雜性與非理性。尤其在大規模工業化與城市化進程中，房價在土地價格不斷推高的促動下節節攀升。
所以，從本質上看解決房價畸形上漲應將房屋與土地兩個價值方向相背標的物的交易定價與結算分離，房屋的交易定價與結算通過市場形成，土地出讓金與轉讓中的各類稅費合並轉化為年土地使用稅，由土地使用權人與所有權人視經濟發展水平逐年直接交易定價與結算，不失為標本兼治之策。
一、 合並轉化為年土地使用稅的積極作用
通過商品房房屋與土地定價結算交易分離，以及土地出讓金與轉讓各類稅費合並轉化為年土地使用稅，具備以下積極作用。
（一）易於不同價值取向標的物的定價
房屋與土地定價結算交易分離，厘清了房屋所有權與土地使用權的權屬關係，兩價值方向相背的標的物不再混合定價，使房屋或土地定價更直觀、更客觀、更準確，不會因土地的增值掩蓋房屋的減值，也不會因房屋所有權而影響土地使用權的錯誤認知，房屋定價更接近實際物價水平。
（二）讓節約用地理念樹立並根深蒂固
改革開放以來，商品房投資不斷成為投資熱土，更多地應該歸集於對土地的投機，各種形式的圈地運動層出不窮，合並轉化為年土地使用稅，可以有效抑製土地投機，引導全民節約用地觀念與行為，不一味求大。
（三）可以為各級政府提供穩定的財政來源
雖然，合並轉化為年土地使用稅初期，會影響政府的財政收入，但隨著土地出讓量的逐年擴大，政府可收納的年土地使用稅穩定提升，可提供穩定的財政來源。
（四）簡化和加快了房屋置換、拆遷、買賣的評估
合並轉化為年土地使用稅，因房屋與土地定價結算交易的分離，置換、拆遷、買賣過程隻涉及到房屋價值評估，更清晰、簡便與快捷。尤其一直以來飽受爭議的老房拆遷，實施年土地使用稅，厘清了兩種複雜關係，容易達成共識。
（五）為集體土地轉為國有後的利益分配創造條件
我國除了國有土地外，還有較多的集體土地，集體土地主要集中在農村與城鄉結合地帶，是農村百姓世代生存之本，隨著城市化、工業化的不斷推進，集體土地越來越多地轉為國有。轉化過程中，雖然集體群眾獲得了可觀的即得利益，但子孫後代的生存之本蕩然無存，合並轉化為年土地使用稅，可以較好實現集體土地轉為國有後集體組織參與土地財政收益的持續分配。
（六）壓縮了土地使用權出讓權力尋租空間
現行土地使用權出讓金結算製度，為房產開發等企業和個人創造了一本萬利的大好機會，也為官員權力尋租提供了可能與捷徑。年土地使用稅的一年一繳提高了持有房屋成本與經濟發展的相關性，加大了持有風險，可顯著壓縮官員在土地使用權出讓中的尋租空間。
（七）現有出讓土地使用權年限到期時可實現平順銜接
早期商品化房產的土地使用年限到期是指日可待，到期前轉化為年土地使用稅，到期時無需政府收回的情況下，如居住人又無意歸還的，可直接進行年土地使用稅的繳納，特別是現存的同區塊土地混合使用年限的延期便可迎刃而解。
（八）緩減經濟波動對百姓生活的衝擊
從曆次經濟大發展與金融或經濟危機可見房地產對於經濟發展的積極作用與負麵影響，受害最大的是平民百姓，尤其是金融或經濟危機前把一生投注於房地產的群體，資產縮水帶來的精神與經濟壓力無法形容。年土地使用稅可以較好的扭轉該群體的投資偏好，且危機來臨時可以明顯規避危機對百姓住房資產的負傳導。