二、 年土地使用稅的核定方法參考
將土地出讓金及轉讓過程中產生的各類稅費合並轉化為年土地使用稅，其稅額核定至少應該考慮以下幾個方麵的內容。
（一）居民的收入水平
居民的收入水平是商品房購買力形成的基礎，因此，其應納入年土地使用稅核定的考慮因素，可參考使用各省（市）上年職工月平均工資。
（二）區塊土地容積率
區塊土地容積率體現的是單位土地麵積可建房屋麵積，在土地用途既定的情況，容積率低，土地利用率低，應納稅就應提高，如別墅；容積率高，利用率高，應納稅就應降低，通過容積率影響年土地使用稅，可合理提升土地利用率。
（三）區塊土地極差
區塊土地極差則主要體現城市中心向外輻射的遠近，距離不同，房屋購買者的成本可支與支出偏好不盡相同，年土地使用稅納入區塊土地極差因素，可讓房屋購買者自行考慮需求作出選擇。
（四）市場倍數
樓盤市場因素，主要為了體現土地的出讓與市場供求相適應，提升年土地使用稅與市場關係。
通過對年土地使用稅考慮內容的簡要分析，可初步構建年土地使用稅的核定公式：單位麵積年土地使用稅=所在省（市）上年職工月平均工資×容積率的倒數×土地極差倍數×樓盤市場倍數。其中，容積率、土地極差應由政府部門逐年年初確定公布，樓盤市場倍數則可通過市場競爭機製來確定。
三、 年土地使用稅實施過程中的不利影響
商品房的土地與房屋定價結算交易分離，以及土地出讓金與轉讓各類稅費合並轉化為年土地使用稅，可以有效抑製房產投機，解決土地使用期到期障礙，但仍不能忽視實施中的不利影響。
（1）實施初期各級政府可能因土地出讓金收入的大幅減少，引起地方財政支出壓力過大，導致地方政府債務還款延期，影響政府形象。
（2）實施初期納稅主體快速增量，加大了稅務部門的工作量，同時，偷稅漏稅逃稅問題會在一定時期內有所增加。
（3）將顯著降低購房初期投入和對未來房價上漲的預期，形成對商品房存量市場的衝擊。
（4）房屋買賣中剔除了土地因素，成交額大幅下降，商品房按揭市場會快速壓縮，形成對金融業的負效應。
四、 年土地使用稅實施還應著重研究的問題
（一）開發商的選擇
文中提到以樓盤市場倍數進行土地區塊招投標來確定開發商，隻是可參考方向，由於樓盤市場倍數需要市場來確定，其最終影響的是房屋購買者未來年繳納的年土地使用稅額，其可行性與操作性還需進一步研究。
（二）商品房建設期稅收的處理
實施年土地使用稅，開發商取得的是相應土地區塊上的房屋建設權，其無需支付土地成本，所以，政府必須事先規定區塊土地允許建設周期，即商品房的交付周期，以控製建設速度，保障居民利益。對建設周期內，應考慮免征年土地使用稅，對超過周期的應征收延期稅，且延期稅不得進入到房屋建設成本。
（三）加減免稅政策
實施年土地使用稅，政府應考慮人均住房占用土地麵積多少以內的，可以減征年土地使用稅；超過人均住房占用土地麵積多少的，應加征年土地使用稅；對老弱病殘孤寡群體人均住房麵積多少以內的，可免征年土地使用稅。
（四）貨幣流通量的調整
受初期投入下降，商品房按揭規模的壓縮，貨幣市場需求量一定程度上萎縮，需評估調整市場中人民幣現金流通規模，以避免可能發生的嚴重通貨膨脹。
無論發展中國家，還是發達西方國家，房價是影響百姓生活質量的無形之手，也是製約百姓消費力水平提升的重要因素，要擺脫這隻無形手，要提升居民消費力，必須跳出目前的條條框框，從房價組成的本質看問題，並針對性采取措施。房屋與土地交易定價結算分離，以及出讓金和各類稅費合並轉化為年土地使用稅可能是解除房價魔力行之有效的途徑，雖然有一些不利影響，但更多是積極作用，符合客觀發展規律和現實需求，能夠有效引導投資者投資偏好，減少房地產對經濟波動的影響，以推動經濟穩健持續的發展。
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