進軍海外地產
專欄
作者：何勵達
目前國內想尋求投資的錢很多，部分原因是最近利率較低，而購買海外地產則能得到合理保值，所以很多投資者紛紛選擇了這條道路。我認為這個趨勢還將持續下去。
一些市場流動性大的國家，比如英國、美國和澳大利亞，通常會歡迎海外資本。這主要是因為上述國家市場政策開放，買賣比較容易達成，交易過程也很透明，包括樓盤的價格、性價比高低都很容易估計。
在此類投資中，最受歡迎的業態要算寫字樓。除此外，商鋪和一些工業地產也備受關注。比如，2012年第一季度寫字樓的投資比重為50%，商鋪占比25%，其餘的體現在包括酒店在內的物業形態中。
至於投資收益如何，則要視具體的市場環境而定。通常來說，寫字樓的回報在5%左右。這比絕大部分國家的利率要高，比如美國、英國和日本等利率都在1%至2%之間。相比之下，寫字樓的投資收益要誘人得多。同樣，進軍海外地產的中國企業，其收益也並不恒定，需要根據具體交易情況來做判斷。
但我認為，投資者必須首先明確自己的戰略定位。基本上，我們可以把投資海外地產的企業的心態分為三類：一類是希望持有物業，同時進行運營管理，那麼在進行投資時，就要更多考慮項目跟經營內容的匹配程度；另一類企業尋求的是短期內的高收益，買地、蓋樓然後很快售出，這將使項目發展麵臨較高風險。
最後一種企業更願意做長期投資，他們會傾向於選擇已經建好的樓盤，然後將其出租。對這一類企業，我建議他們把項目選擇在倫敦、洛杉磯、巴黎、悉尼和香港等人口密集、市場龐大的城市。當然，如果有企業願意麵臨高風險，也可選擇一些新興市場，這就要看他們對位置的判斷如何；或者還可以選一些發展中國家的大城市，不過同樣需要把握好地段和時機。
那麼，從事此類投資的風險在哪呢？我認為最大的風險在於對項目的控製。比如，預期兩年完工的樓盤可能會拖到三年，或者建築成本超出預算；再比如，需要30家租戶才能收回成本的項目，也許並不能達到招租目標；而那些選擇新興市場的投資者，還將麵對市場不成熟、法律政策不完善等帶來的問題。
對中國企業來說，考慮為什麼進軍海外比尋找時間點更加重要。總體而言，我隻能說現在是一個不壞的時機。因為隻有當經濟處於拐點的時候，我們才能清晰判斷這是否是絕佳時機，而目前平穩波動的市場則預示著經濟還處在恢複期。比如，現在東京和新加坡的寫字樓租金，就隻有2007年的一半。那麼，這是否是一個好的切入期呢？我認為取決於投資者對經濟恢複期長短的判斷。
另外，中國企業還需要學會如何進入海外市場。一般來說，優質的項目永遠是賣方市場，那麼買什麼、如何接觸到賣家，將是中國投資者麵臨的最大挑戰。為了解決這個難題，企業或許不得不雇用一些了解當地市場的外籍員工，但這將是一筆非常昂貴的開銷。當然還有一個辦法，就是去尋找那些中間機構，他們可以迅速幫助企業找到在售或即將銷售的優質項目。
最後，中國備受歡迎的“城市綜合體”在西方並不常見。西方有不少城市都混合了寫字樓和商鋪，但購物中心和酒店卻是分開的。所以在實際操作過程中，投資者需要做出判斷，這樣的項目是否符合企業的發展定位，然後選擇合適的合作夥伴。
總之，中國企業最好能有清晰的五年規劃，充分了解自己為什麼進軍海外，然後做好市場調研：哪些項目會火，哪些具有特別潛力。至於哪類項目最值得投資，我想全球的標準都是一樣的：地段、地段、地段。 （采訪整理/本刊記者 陳丹瓊）