三、基於Hedonic模型的實證分析
1、Hedonic模型介紹
Hedonic模型即特征價格模型，最初是國外學者用來研究產品價格之間關係和產品差異性特征時廣泛使用的模型，也逐漸成為西方國家用來研究房地產定價模型的重要方法。特征價格是以消費者追求效用最大化為基礎，將房屋看成由一係列屬性所構成的異質商品，當每增加一個單位某種屬性時消費者所願意支付的費用，這對開發商對房屋進行定價和消費者所獲得的福利進行了全新解釋。特征價格模型運用於房地產市場分析研究是起源於蘭卡斯特的消費者理論和羅森的隱形市場理論，其後期在西方學術界得到廣泛深入的研究應用。
2、函數形式的選擇
將Hedonic模型用於房地產市場研究，其有四種基本的函數形式：線性函數、對數函數、半對數函數和對數線性函數，在研究過程中並沒有十分明確選擇的函數形式。大多數研究人員都是初步設立四種基本函數形式，分別通過實際數據處理，不斷調整修正函數形式，最終得出可以解釋樣本數據差異的最佳函數形式。
其中Hedonic模型中最常見的函數形式是線性形式，但自變量和因變量均以線性形式帶入模型，此模型無法變現出邊際效用遞減的規律，而采用對數線性模型及半對數模型可以克服其不足，並且在Hedonic模型的實證分析中，半對數模型的使用更加常見。
3、模型因子選擇
房地產價格由諸多影響因素共同作用的形成，數據所包含的各影響因素的影響大小是不同的，根據初步研究調查和以往的研究成果，本文將影響因素劃分為結構因素、區位因素和鄰裏因素三大類。
4、模型運算
本文Hedonic模型采用半對數函數形式，其基本方法是采用最小二乘法原理的多元線性回歸，並采用逐步回歸，剔除不相關變量，得出顯著性相關變量。將三大影響因素所包含的影響因子作為自變量，交易成交價作為因變量，運用SPSS軟件進行模型分析計算。選擇半對數形式進行回歸分析，再用篩選法進行因變量篩選，經過5次逐步回歸迭代後，有6個變量滿足5%的顯著性要求進入模型。
通過Hedonic模型運算和上述計算結果，可求得長沙市地鐵2號線沿線房地產價格影響因子的半對數方程：
LnPi=11.323+0.085X3+0.147X6-0.097X7-0.182X8-
0.041X11-0.140X14
四、實證結果分析
1、長沙地鐵2號沿線房地產價格的影響因素分析
經過上述研究方法的回歸模型運算，有六個自變量滿足顯著性條件進入方程，六個自變量回歸係數及顯著性檢驗結果。
（1）結構因素：房屋結構的基本特征條件對房屋成本和使用效果會產生直接影響，裝修程度（X3）和物業費（X6）對因變量起顯著性影響，並且裝修程度和物業費用均起正向影響。裝修程度的差異主要鑒於各樓盤推出的房屋檔次不同，分別推出了毛坯房和精裝修房，其房價差別也較大，符合實際情況；單位麵積物業費收費標準高的小區，一般房型定位定價都較高，其主要原因是不同檔次開發商所提供的服務水平和物業管理水平的高低好壞有所不同，其質量較高樓盤的房屋銷售單價一般也較高。
（2）區位因素：區位因素是影響房屋價格的重要性因素，分析過程中發現，公交線路狀況（X9）在第一輪分析中就被剔除的主要原因是所取樣本數據中該變量的取值基本一致。而其他兩個因子均起負向影響，尤其是到CBD距離（X7）顯著性影響程度較大，距離CBD越近相關城市配套設施更加完善能吸引更多住戶入住；到地鐵站距離（X8）直接影響到住戶的出行方便度，因此成負向影響也符合事實。
（3）鄰裏因素：鄰裏因素是判斷一個房地產周邊是否具有完善的社會、經濟等環境與配套設施的指標，也是影響購房者選擇房屋的重要參考標準。學校（X11）和公園（X14）起顯著性影響，並且兩個因子均起正向影響，說明其他條件均相同的兩個樓盤，若其一個周邊有學校或公園，其房價顯著高於另一個沒有的樓盤，表明購房者對這兩個要素的需求旺盛，客觀上推動了房價上漲。
2、影響因素的重要性分析
通過對六個影響因子的標準化係數進行比較，可以判斷出長沙地鐵2號線沿線房地產價格起顯著性影響程度的大小為：學校（X11）>；到CBD距離（X7）>；裝修程度（X3）>；公園（X14）>；物業費（X6）>；到地鐵站距離（X8）。將上述六個影響因子分成四大類進行以下具體分析：