房地產經紀人水平評價研究
理論探索
作者：楊興華
【摘要】 在國內取消房地產經紀人職業資格認定的背景下探討如何對房地產經紀人進行水平評價。對房地產經紀人進行水平評價是重要的，評價的模式決定了評價的有效性。根據成本收益說，在借鑒美國行業自律經驗的基礎上，提出了行業協會組織產生、行業自律規範製定、行業信息平台建設、行業自律規範執行、行業自律效果評估的行業自律評價模式。
【關鍵詞】 房地產經紀人 水平評價 美國房地產經紀 行業自律
一、引言
在人力資源管理領域，人才的能力和水平需要具體的標準或工具去判斷，其中，職業資格證書在一定程度上代表著持證人具備了相關行業的基本知識和技能，成為區分專業人士與非專業人士的標誌之一。房地產經紀人職業資格證書曾經是房地產經紀行業的準入門檻，房地產經紀人按規定隻有持證才能上崗，持證人在就業時相比無證的人具有更多的競爭優勢。2014年8月，國務院發文取消11項職業資格許可和認定，房地產經紀人職業資格列在首位。關於取消房地產經紀人職業資格認定，有的觀點認為，有利於改變“以證取人”的局麵，為更多有職業技能但沒有職業資格的人的就業提供更多的便利；也有人認為，取消房地產經紀人職業資格認定，用人單位或客戶將難以判斷房地產經紀人的專業水平和職業道德，增加了信息的不對稱；有人則擔憂，取消房地產經紀人職業資格認定在一定程度上是降低了就業門檻，行業的服務水準是否會因此降低？實際上，國務院取消了房地產經紀人職業資格的認定，但並不意味著對進入這個行業完全沒有了水平評判的要求。行業協會等組織將在這方麵承擔更多的責任，發揮更大的作用，行業自律就是重要的表現形式。
二、房地產經紀人的水平評價的必要性
對房地產經紀人開展水平評價，不論對房地產經紀人、房地產客戶還是房地產經紀行業都有著重要的意義，是非常必要的。
1、保障房地產經紀人的職業素質
沒有取消房地產經紀人職業資格認定前，截止2013年年底，能夠取得全國房地產經紀人資格的不到5.3萬人，整個房地產經紀人行業從業員的專業素質偏低。由於房地產經紀從業人員的穩定性差與房地產經紀公司需求量大形成矛盾，很多房地產經紀公司不得不降低對從業人員的能力要求，導致大量不具備職業資格的人進入了房地產經紀行業。研究發現，我國房地產經紀人群體普遍存在人員構成年輕化、職業技能不高、服務水平較低、職業道德缺失等問題。如果連行業也完全取消對房地產經紀人的水平評價將無法保證保障房地產經紀人的職業素質，也不利於房地產經紀人自身的長期發展。
2、保障房地產客戶的合法權益
房地產市場上的買方和賣方，大多數情況下需要房地產經紀人在中間發揮對接協調作用，進而促進交易的完成。房地產經紀人除了要具備信貸政策、交易風險防範等方麵的知識專業知識外，還必須要有良好的職業道德。房地產經紀人職業素質的高低，決定了房地產客戶所獲得價值的高低以及合法的權益是否能得到保障。在魚龍混雜的房地產經紀市場，由於房地產經紀人專業水平不高或者職業道德敗壞而造成房地產客戶權益損失的案例時有發生，比如吃差價甚至攜款潛逃等。在對房地產經紀人水平評價和監管持續進行的情況下，房地產客戶的合法權益才能得到充分的保障。
3、保障房地產經紀行業持續發展
房地產經紀人處在房地產經紀行業的前線，是這個行業中最活躍的群體，也是影響行業發展的關鍵因素。房地產客戶判斷房地產經紀行業形象最直接的參照就是房地產經紀人的職業素質以及職業行為。這意味著房地產經紀人的表現直接影響著房地產經紀行業的社會公信力。同時，房地產經紀行業協會開展對房地產經紀人的水平評價，有利於行業人員的優勝劣汰，保證行業人員的職業素質，實現房地產經紀行業的持續發展。
三、行業自律與成本收益說
關於行業自律，國外的學者很早提出不同的看法。埃爾文的觀點認為行業自律是“私人部門的特定產業或職業，為了滿足消費者需求、遵守行業道德規範、提升行業聲譽及擴展市場領域等目的，對自我行為進行的控製。”可見，行業自律是一種自覺的自我控製，在獲得一定收益的同時也是要付出交易成本的。威廉姆森認為交易成本是“經濟係統運轉所要付出的代價或費用”。房地產經紀行業要能夠有效地運轉，在製定和實施行業自律規範的時候就要付出一定的成本費用。比如組織編寫製定《房地產經紀行業執業規範》，號召和影響行業成員執行規範，對房地產經紀人的執業水平進行判斷和提升等行為都要付出代價或費用。開展行業自律也是有相應收益的，雷諾克斯認為，公司參與行業自律可獲得運營收益、附屬收益、信號收益及合法性收益等四個方麵的收益。如執行《房地產經紀行業執業規範》、遵守行業職業道德能夠提高房地產行業在公眾特別是房地產客戶心中的良好形象，房地產經紀人也可以憑借行業及個人的良好形象來提升銷售業績，降低合同簽訂之前和合同簽訂之後的交易成本。行業自律是行業及行業成員的自我管理而非政府的外部管製。由於房地產經紀行業自律製度的需求和供給源於行業內部，有具體的方式和工具對供給和需求加以評定，相比外部管製，行業自律的成本更低、收益更大。在美國，房地產經紀行業的發展已經非常成熟，行業自律方麵的經驗有很多值得國內行業借鑒。