投資酒店式公寓，隱形風險不可忽視
警戒
作者：建榮
近年來，酒店式公寓憑借其小麵積、低總價的優勢，得到不少投資者青睞。但是投資者應該注意酒店式公寓的投資風險並不小！
酒店式公寓既有公寓式的宜居環境，又有酒店式的便捷服務，集住宅、酒店和辦公等功能於一體。那麼投資酒店式公寓都有哪些隱形風險呢？
據多地國土資源和房屋管理局發布的最新相關解讀文件顯示，如果土地審批時屬於住宅用地，那麼房屋用途是居住功能，使用年限為70年，本質屬於住宅，屬於限購範圍。
反之如果其審批時屬於旅館建築，土地使用為商服用地，無論其具有什麼功能，其本質上屬於酒店，按照相關規定是不得分套銷售。這就意味著，投資者可能拿不到房子的產權。
首先，酒店式公寓是按照商業地產征收相關稅費，如契稅普通住宅為房價的1.5%，這些商用物業契稅則為房價的3%，足足翻了一倍。而在賣出物業的時候，無論是個人所得稅還是營業稅，征收費用也要比住宅物業高出一倍左右。
其次，從使用層麵看，如水電費是按商用物業計算，比普通住宅水電費要高出一倍左右。以北京為例，普通住宅的電費為每度0.48元，水費為每噸3.7元，天然氣則為每立方米2.05元，但酒店式公寓的收費為電費0.9元、水費5.1元，同時大部分商業立項的酒店式公寓則無天然氣接入。
酒店式公寓每年的維護成本很高，包括物業、取暖、製冷等多項費用，每年投資者至少要給物業公司15000元的物業費用。從細分項目來看，僅物業費一條，酒店式公寓的收費水平就和普通小區有著明顯差距。以北京為例，酒店式公寓的物業費為每平方米5—8元，而普通商品住宅物業費則在3.5元以下。
同時從配套設施上看，酒店式公寓所在小區的停車費用高出普通商品住宅1倍，仍以北京地區為例，酒店式公寓的停車費用最低約800元/月，而普通商品住宅的停車費用最高也就400元/月左右。
酒店式公寓吸引投資者一個主要原因就是其售價便宜，而且首付比例較低。但是事實並非如此。
以天津市和平區的某酒店式公寓與該區域的普通商品房進行對比：
商品房的均價約2萬元，產權期限70年。酒店式公寓的均價在1.7萬元，產權時間40年。那麼同樣購買麵積為80平方米的商品房和酒店式公寓，投資者需要支付的購房款分別是160萬元和136萬元。表麵上看，地點相同，購買酒店式公寓要比商品房便宜不少。但事實並非如此。首先，由於酒店式公寓的使用年限縮水，購買該房的成本平攤到年頭上，相當於一年要支付3.4萬元，而普通商品房則不到2.3萬元。
另外，雖然酒店式公寓的首付比例低，隻有總價款的20%—30%，但是其不能使用公積金貸款，而且還款期限不能超過10年。更主要的是貸款利率要在基準利率基礎上上浮10%。這些都加大了資金投入。