不動產優先購買權司法保護中的困惑與出路――對不動產優先購買權案件的實證分析
陝西省高級人民法院 肖宏果
優先購買權製度是一個看似簡單，實則複雜的法律製度。長期以來，對其具體的製度內涵和運行規則，一直存在爭議，直接影響了該製度在現實生活中的運行。我國現行法律對此規定較為粗略，可操作性差。同時，司法實踐中無具體的可操作的司法解釋，加之重視不夠，認識不足，結果導致在司法實踐中處理起來非常棘手，致使在審理優先購買權案件中常常出現偏差：或者對當事人應當享有的優先購買權不予認定，不予保護；或者片麵理解優先購買權，導致先買權人濫用權利，影響交易的安全與迅捷；或者對出賣人“通知義務”界定不清；或者對“同等條件”理解片麵；或者對“合理期限”認識不一，導致案件錯判。對此，筆者曾撰文對優先購買權的法律性質、法律效力、行使等具體微觀的問題進行過探討。但是，微觀問題研究之後，有更多問題乃至宏觀問題接踵而至。這就是：在優先購買權人依法享有優先購買權的情況下，優先購買權人如何依法行使其優先購買權，司法判決如何切切實實地保護優先購買權人的合法權益。具體地講，優先購買權人在請求法院依法確認其享有優先購買權，同時申請法院宣告出賣人與第三人買賣合同無效之後，能否請求法院判決其以與第三人同等條件與出賣人形成買賣合同，以實現其主張優先購買權的目的――取得標的物。而人民法院司法判決能否直接判決優先購買權人與出賣人以第三人同等條件形成買賣合同，以徹底解決優先購買權糾紛案件，實現立法目的。因為，司法實踐中常常有這樣的判決：判令出賣人與第三人買賣合同無效，同時確認優先購買權人享有優先購買權。但是，判決之後，出賣人還是將標的物出賣給了第三人；優先購買權人無法行使優先購買權；優先購買權人申請法院執行，法院以沒有執行內容不予執行；優先購買權人又申請法院再審，法院以判決已全部滿足了優先購買權人的訴訟請求，不予立案審查。結果導致優先購買權人不斷上訪、申訴，呼籲：他的優先購買權誰來保護？如何保護？筆者在高級法院審判監督庭工作，已接待了不少這類優先購買權案件的申訴案件，也感到一頭霧水，難以處理。但同時也在思考這類問題。筆者認為，這個問題既有理論價值，更有實踐價值。為此，借最高法院第19屆學術討論會之際，再撰文，就不動產優先購買權有關形成權性質、形成效力，如何理解“優先購買權”真正含義，優先購買權之訴是確認之訴還是變更訴等問題進行探討，以期務實地解決優先購買權司法保護中的有關問題。
值得一提的是，不動產優先購買權這一法律製度是否有存在的價值，曆來有爭議。反對者認為，這一製度限製了所有權的自由，損害了第三人利益，阻卻了交易，破壞了交易公平，無保留的價值而應廢除。讚同者認為，該製度具有公平、效率、秩序的價值，應予保留。司法實踐中，也有法院認為這一製度不完善，審理這一類案件難度大，優先購買權人的權益難以保護，不如取消該製度。但是，我國現行立法上一直對此持肯定態度，在一係列立法中還是保留了該製度。就是新近公布的物權法，也保留了此項製度。
從我國現行立法來看，優先購買權主要有：承租人優先購買權、按份共有人優先購買權、股東股權優先購買權、合夥人對合夥份額優先購買權等。改革開放以來，隨著新形勢的發展，優先購買權無論是從理論上還是從立法上，均有長足發展，成為民法上的一項重要製度。而不動產優先購買權是最重要、最典型、最長見、糾紛最多的優先購買權。
（一）我國現行法律對不動產優先購買權的規定
1.1983年國務院《城市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權”。該條例第20條規定：“房屋所有權人有權出賣共有房屋，在同等條件下，共有人優先購買權”。但該條例僅規定了承租人有優先購買權，沒有規定優先購買權人可以請求法院宣告出賣人與第三人買賣合同無效的內容，有欠缺。
2.1987年實施的我國《民法通則》第78條第三款規定：“按份共有財產的每個共有人，有權要求將自己的份額分出或轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”這是新中國第一次以基本法律的形式對優先購買權進行的規定。但規定仍然比較簡單，尤其是規定了按份共有優先購買權人僅享“有優先購買的權利”，沒有更進一步的規定，沒有從根本上解決問題。