26.什麼是“零首付”？
零首付又稱首付款貸款，是指購房者在購買商品房時，在首期一次性支付20%以上的房款有困難時，可以自有的房屋產權作為抵押向銀行申請貸款用於支付首期購房款的個人住房商業性貸款。是金融部門率先在上海推出的一種新的借貸方式。
27.“零首付”適用於哪些居民？
(1)工作不久、經濟收入較高且穩定，但存款較少，想通過貸款買房的年輕人。他們可以通過協商，以親屬享有產權房的房子向銀行抵押，用貸款解決首付款問題。幾年後還清首付款貸款，與銀行解除抵押，產權依舊歸原親屬所有。
(2)家中有舊房(產權房)但不願出售，想貸款購新房但又拿不出首付款的市民，可以在向銀行貸得首付款後，以出租舊房的收入還貸。
(3)以房產投資為目的的市民，可以將手頭資金用於他項投資，通過首付款貸款購置房產。這種貸款的利率與個人住房貸款的利率相同，較銀行其他貸款的利率低。
(4)這項業務還可解決購房人在賣舊房、買新房之間的時間差問題。
28.什麼是“衝還貸”？
“衝還貸”是上海市公積金管理中心推出的一種住房公積金貸款償還辦法。根據上海市住房公積金管理中心的規定，“衝還貸”是指對職工個人在住房公積金管理中心存儲的住房公積金存儲餘額中每年提取一定比例資金用於歸還職工個人購房貸款本息的一種方式。但購買使用權住房性質的貸款，不得直接從銀行提取現金用於還貸，提取住房公積金用於償還組合貸款的，應先歸還住房公積金貸款本息，然後才能歸還商業貸款本息。
29.商業性貸款購房的一般程序是怎樣的？
(1)借款人與銀行指定的開發商簽訂購房協議；
(2)借款人向銀行提供購房協議、個人身份證、戶口簿原件及複印件三份。個人月收入證明(單位資信證明)。同時提供銀行要求的質押、擔保手續(一些銀行對借款人年齡有限製，如不能超過60歲等)；
(3)按銀行要求在該銀行開立賬戶，繳付購房首期款(一般是30%)，確定貸款額度；
(4)銀行審批，發放貸款。購房協議生效，借款人開立賬戶按期還本付息。
30.公積金貸款購房的一般程序是怎樣的？
(1)借款人向擔保公司提供相關資料證明：夫妻雙方(若有共同還貸人，還須提供參與還貸人)的身份證、戶口簿等原件及複印件三份；借款人的婚姻狀況證明及複印件三份；夫婦雙方(包括參與還貸人)的月收入證明原件及複印件一份；占房價40%或以上的自籌資金證明交存到房地產交易中心或售房單位出具的收據原件及複印件兩份；購房合同原件和複印件兩份。
(2)申請組合貸款的借款人(含其配偶)，須由單位提供單位公積金賬號及本人(含其配偶)公積金月繳額(單位在個人住房置業擔保貸款申請呈報表上填寫並蓋章)。
(3)確定擬貸款額度，由貸款銀行、城市房改資金管理中心、擔保公司進行審批。
(4)審批通過後簽訂相關合同，辦理有關手續，銀行發放貸款。借款人按期還本付息。
31.什麼是押舊樓買新樓？
押舊樓買新樓(簡稱押舊買新)業務，簡單地說，就是房屋所有人用自有房屋設定抵押從銀行獲取貸款，用於購買(自用)住房的一種融資業務。這是為了活躍房地產交易二級市場，房地產商、房地產經紀機構、銀行等部門推出的一個金融產品。
32.押舊樓買新樓有什麼好處？
押舊買新業務的好處在於，購房人可以充分利用現有房屋抵押變現，用做支付購買新房的購房款；購房人可以保留房屋的所有權，可以將房屋出租；購房人在取得貸款後，還可以繼續尋找買主，將舊房以合適的價格出售。
33.押舊買新應具備的條件是什麼？
押舊買新的條件主要包括以下兩個方麵：
(1)申請人應具備三個條件：
①年滿18周歲，具有完全民事行為能力，具有城鎮居民常住戶口和合法有效的居住身份證明；②有穩定合法的收入，有還本付息的能力；③同意將其所有的房屋及其權益作為抵押物。
(2)用於抵押的房屋應具備兩個條件：
①產權明晰，符合本市規定的可進入房地產市場流通的條件；②用做抵押的房屋不在拆遷公告範圍之內。
34.在具體辦理押舊買新業務時，申請人應提交的材料有哪些？
申請人應當提交的材料主要包括：
(1)收入證明(單位開具收入證明，並可以選擇提供存款證明、有價證券、其他房產證明及其他收入證明)；
(2)本人及配偶身份證、戶口簿、婚姻狀況證明；
(3)抵押房屋共有人身份證、戶口簿；
(4)若由代理人代為辦理，還須提供受委托人的公證委托書和身份證明；
(5)房屋共有人同意抵押的書麵文件；
(6)抵押房屋的產權證明文件；
(7)若房屋已經出租，須提供有關租賃情況的書麵文件；
(8)若申請人無當地常住戶口，除上述材料外，須提供暫住證及房地產交易中心開具的證明文件；
(9)所購新房的相關資料，包括房產證明文件、土地使用情況等證明文件；
(10)貸款銀行需要其提供的其他文件。
應注意，在銀行批準其貸款申請之後，如果申請人欲出售或出租其所抵押的房屋，可以在征得銀行同意的前提下，委托有關機構辦理相關事宜。
35.辦理商品房抵押貸款為什麼要辦理保險？
購房者以所購建房產作抵押申請貸款，對銀行來說，雖然風險低，但這並不等於沒有風險，因為抵押的房產存在受地震、火災等自然災害而毀損的可能，抵押物滅失，銀行作為抵押權人的利益就會受到影響。所以，銀行要求購房者辦理住房抵押貸款時要買保險，保險金額不低於房價款或建房總投資，保險期限不低於貸款期，並明確銀行為第一受益人，保險單要交於貸款銀行保存。
36.在房屋買賣中的保險的種類主要有哪些？
目前各保險公司采取將抵押財產保險和貸款信用保險合二為一的購房綜合保險形式，其險種主要有兩種，即“商品房抵押貸款保險”和“住房抵押貸款綜合保險”。其中的抵押財產保險是針對所購房屋安全的財產險，一旦所購房屋遭受火災、地震等情況而受損或滅失，其損失由保險公司償還；貸款信用保險是針對購房人因人身意外或失業無法償還貸款的風險，一旦購房人在保險期間因疾病、意外事故造成死亡、殘廢或因個人無法抗拒的原因而失業，無法償還貸款，則由保險公司負責償還購房貸款本息。
37.房屋買賣中如何辦理保險？
(1)選擇合適的險種。
對貸款購買住房者來說，在購房時可投保城鎮居民貸款保險。該險種的保險責任是火災、爆炸、暴風、暴雨、洪水、龍卷風及空中墜落物造成的投保房屋損壞，保期自貸款次日零時起到貸款還清之日止。年保險費率為1‰，保險金額按購房合同的實際價值確定。另外，保險公司目前開辦的住房保險還有住房抵押保證保險、購房貸款定期人壽保險等。
對已經購買了住房的人來說，可以選擇投保城鎮居民家庭財產保險。該險種把房屋、室內裝飾財產列為特約承保財產，可以普通險、長效險兩種形式投保。此外，還可選城鎮住房定額保險，該險種的保險責任包括：火災、爆炸、暴風、暴雨、洪水、海嘯、龍卷風造成的保險房屋倒塌、牆壁同一處的裏外裂縫；為防止災害蔓延、減少投保財產損失而采取的必要措施所造成的物質損耗。其保險期限由投保人選定，普通險期為一年，長效險期為五年，期滿後退還全部儲金。該險種每份2萬元，購買多份可合並計算保險金額。
(2)與保險公司簽訂保險合同。
簽訂保單時被保險人姓名、保險財產地址必須逐一寫清楚。保險財產數量增減、地址變更或被保險人變動，應及時通知保險公司，辦理改批手續。發生災害事故時應盡力搶救，保護好現場，並在24小時內通知保險公司。申請賠償時，應提供保險單和損失清單、有關證明。
38.買房時重複保險就能獲得雙倍賠償嗎？
所謂“重複保險”是指投保人對同一保險標的、同一保險利益、同一保險事故分別向兩個以上保險人訂立保險合同的保險。我國法律雖然沒有禁止重複保險的行為，但重複保險不能獲得超額賠償。因為，《中華人民共和國保險法》第四十條明確規定：“重複保險的投保人應當將重複保險的有關情況通知保險人。重複保險的保險金額總和超過保險價值的，各保險人的賠償金額的總和不得超過保險價值。除合同另有約定外，各保險人按照其保險金額與保險金額總和的比例承擔賠償責任。”可見，重複保險和一次保險的法律後果都是一致的。如果重複投保後，即使當事人不將重複保險的情況告知各保險人，也得不到超額賠償。這是因為第一，按照法律規定，重複保險的投保人必須將所有保險人的公司名稱和保險金額通知各保險人，使他們互相了解，否則，保險金額大於保險財產實際人價值的重複保險將成為無效合同；第二，一旦發生保險事故，索賠時需要各種原始證明材料，原始材料僅一份，不能用複印件，也無法向各家保險公司索賠。因此重複保險並不能給投保人帶來雙倍的利益。物業管理廣場？