(8)室外樓梯無論是作為主要通道，還是供疏散之用，均應按每層的投影麵積計算建築麵積。
商品房出售中不能計算為住宅使用麵積的有三個部分：
(1)突出牆麵的構件配件和藝術裝飾，如柱子、牆垛、牆腳、台階、無柱雨篷、庭院等。
(2)供檢驗、消防的室外爬梯。
(3)獨立、不貼於外牆的煙囪、煙道、貯水池等構築物。
9.如何測算商品房實際購房麵積？
根據建設部《商品房銷售麵積計算及公用建築麵積分攤規則》的規定，房屋銷售均按建築麵積計算價格，商品房按“套”或“單元”出售，商品房出售合同中的銷售麵積均為建築麵積。具體為購房者所購買的套內或單元內建築麵積(以下簡稱套內建築麵積)與應分攤的公用建築麵積之和。其公式是：
商品房銷售麵積＝套內建築麵積＋分攤的公用建築麵積。
套內建築麵積由三部分組成：
(1)套內的使用麵積。即房間、廳、廚房、衛生間的麵積。
(2)套內牆體麵積。是指使用空間周圍的維護或承重牆，分公用牆和非公用牆兩種。其中公用牆體水平投影麵積的一半計入套內牆壁體麵積。非公用牆牆壁體水平投影麵積全部計入套內麵積。
(3)陽台建築麵積。包括封閉式陽台和非封閉式陽台。其中，非封閉式陽台按水平投影麵積的一半計算。封閉式陽台則全部計入建築麵積。
公用建築麵積由兩部分組成：
(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公用門廳、過道、值班警衛室以及其他為整棟建築服務的公用房和管理用房建築麵積。
(2)套與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆壁牆體水平投影麵積的一半。
購房者應合理分攤的公用建築麵積。計算公式為：
分攤的公用麵積＝公用建築麵積分攤係數×套內建築麵積
公用建築麵積分攤係數＝公用建築麵積/套內建築麵積之和
商品房建築麵積的計算專業性較強，購房者應特別注意，在購房時最好到房屋管理部門去進行谘詢，以避免購房時發生不必要的糾紛。
10.在簽訂商品房預售合同時如何約定麵積誤差條款？
一般來講，房屋在建設過程中會與設計圖紙有一定的誤差，而預售的房屋大部分都是依照設計圖紙標識的麵積進行銷售的，所以預售時和最終測量的房屋麵積之間會有誤差。對於商品房的麵積誤差，購房者一定要在合同中仔細約定，防止糾紛發生。實踐中對商品房麵積約定一般可以采用以下兩種方法：
(1)在簽訂商品房預售合同時，買方可與賣方約定，當預售商品房的實測麵積與預售麵積的誤差在一定範圍內時(一般為3%)，不視為賣方違約。房屋交付時，雙方按實測麵積根據合同確定的麵積售價重新結算房價。
(2)在合同中明確約定如實測麵積與預售麵積誤差超過一定範圍時，視為賣方違約，賣方應承擔違約責任，買方可以要求解除合同，同時賣方必須返還房價款及利息。或買方接受“縮水”的房子，要求賣方賠償損失，至於損失雙方既可在合同中明確約定一定的數額，也可約定損失的計算方法。至於采用哪種約定更為妥當，應視具體情況，並同開發商協商後決定。
11.購買商品房要繳哪些稅和費？
根據法律規定，個人購買商品房應當繳納兩種稅，即契稅和印花稅。所謂契稅，是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向購房人所征收的一次性稅收。契稅由購房人按房價的3％—5％(目前各地普遍征3％，其餘2％緩征)繳納。所謂印花稅是指對經濟活動中書立、領受憑證證書的一種稅收。印花稅由買賣雙方分別按房價的1‰繳納。
除以上兩種稅以外，購買商品房還需繳納兩種費，即交易手續費和產權轉移登記費。交易手續費由買賣雙方按房屋成交價的1％繳納(雙方各承擔一半)；產權轉移登記費由買賣雙方按成交價的4‰繳納(雙方各承擔一半)。如購買的商品房房價為28萬元，買方應繳納的稅費為：契稅8400元，印花稅280元，交易手續費1400元，登記費560元，合計買房者應繳納的稅費為10640元。
12．購買的商品房如何保修？
根據《房地產法》的規定，房地產開發商在商品房交付時應當向商品房購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》就是房地產開發商對所售商品房承擔質量責任的法律文件，在此文件中載明了工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期、保修單位等內容。開發商應當按照《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。商品房保修期限從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限和範圍如下：
(1)地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；
(2)屋麵防水為三年；
(3)牆麵、廚房和衛生間地麵為一年；
(4)地下室及管道滲漏為一年；
(5)牆麵、抹灰層脫落為一年；
(6)地麵空鼓開裂、大麵積起沙為一年；
(7)門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為一年；
(8)燈具、電器開關損壞為六個月；
(9)管道堵塞為兩個月；
(10)供熱供冷係統設備為一個采暖期或供冷期；
(11)其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定。
房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，開發商應當承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確不合格的，購買人有權退房。
13．購買的商品房屋由誰維修管理？
根據《房地產法》的有關規定，商品房在出售之前，出售單位必須嚴格進行檢修，保證房屋質量和使用的安全。出售之後需要維修養護的範圍主要有三個方麵：
(1)戶門以內的部位和設備，水、電、氣、表以內的管線及自用陽台均為自用部位和自用設備；
(2)承重結構的部位(梁、柱、內外牆體、屋頂及基礎，不含內牆麵、地麵、頂棚)，外牆麵及樓梯間、走廊、通道、門廳、煙囪、自行車棚等共用部分；
(3)共用上下水管道、落水管道、郵政信箱、垃圾道、供電線路、照明、共用天線、暖氣管道、高壓水泵、消防設備及電梯等共用設備。
上述部位的維修保養責任和費用承擔原則是，在保修期內由售房單位負責，不在保修期內的按以下原則進行：
(1)自用部位和自用設備由產權人個人進行維修，費用個人負擔；
(2)共用部位和設備由有關的產權人共同維修，費用共同負擔，其中人為過錯損壞的由責任者維修，費用由責任者負擔；
(3)商品住宅的維修管理實行統一管理的原則，一般是由在房地產管理部門的監督指導下，住宅小區產權人共同選舉成立的物業管理委員會負責住宅的維修保養和日常管理工作。
14．購買的商品房是否應繳納維修基金？如何繳納？
根據建設部1998年11月9日發布的《住宅共用部分共用設施設備維修基金管理辦法》第四條規定：凡商品住房和公有住房出售後都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金；第五條規定：商品房在銷售時，購房者與銷售單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2％—3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。維修基金的比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。
15．購買商品房應當注意哪些法律問題？
一般來說，購買商品房可分為三個階段，即準備階段、購買階段和後續階段。 在不同階段都會出現不同的法律問題：
(1)準備階段應注意四個問題：①防止虛假廣告。多數人買房，先是從廣告中了解房屋的大致情況。但開發商的宣傳廣告普遍存在不真實的情況。我國《房地產廣告發布暫行規定》和《城市房地產開發經營管理條例》規定， “房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證的文號”。因此，在進行廣告了解時要比較廣告的規範性和真實性，應通過實地考察以辨真偽。②進行資格審查。房地產開發企業預售商品房，應當持有“一照”、“五證”。即《企業法人營業執照》、《土地使用權證書》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設工程用地規劃許可證》、《商品房預售許可證》。上述證照如若不全則容易引發糾紛。因此，在購房之前，應當向開發商或有關部門了解上述情況或要求出示相關證件。③了解他項權利。購房之前對預售商品房的他項權利如房下之土地是否有抵押權等情況也應了解。④簽訂房屋認購書時要慎重。特別注意定金條款的使用。