(1)充分考慮環保與安全問題。要盡量避開交通主幹道或正對社區大門，主要是避免塵埃、噪聲襲擾及晚上汽車燈光的閃動。另外，查查社區內是否有晝夜巡邏值班，底層門窗是否有防護設施，以保障安全。
(2)要注意底層防潮與管道返水。如果周邊管道較多，牆皮與地板防潮問題是關鍵。注意選擇有地下室的底層，有些小區底層住宅高架半層或1—1．5米，底下做半地下室處理，防潮效果較好。無地下室的要注意看地板是否做了防潮處理，未做的一定要做防潮處理。對於底層管道返水，要仔細察看底層管道是否加粗或進行了其他技術上的處理。若排水設施不全，管道返水現象嚴重的底層住宅千萬不要購買。
(3)要考慮日照、采光問題。應注意挑選棟與棟距離較大 (如果棟距高於樓高一般不會影響陽光入射)的住宅小區，爭取主采光麵為正南向。如果有老人、小孩，還應考慮冬季自然日照問題。
17.挑選高層房屋有什麼竅門？
(1)要注意房屋的戶型格局和朝向。由於高層住宅現澆混凝土和框架剪刀牆等特點，戶室之間不能打通，戶型格局不易改變。所以，在挑選時，要注意房屋的戶型和朝向，以滿足居住後的舒適。
(2)要注意整棟樓的總戶數和電梯數量以及電梯的質量。層次越高，戶型越多，電梯也應略多幾部。一般講，20層以上應配備2—3部電梯，如少於兩部電梯，則該樓總戶數和層數不相配，故不應購買。
(3)要注意“二次加壓”供應自來水方式水壓是否夠，尤其夏天用水高峰期是否會有斷水時間。
(4)要注意周邊地區的未來規劃前景。高層住宅的一大優點是視野廣、景觀好、空氣新鮮，如未來高樓前再建起幾座高樓，則要影響視線景觀。
(5)要注意樓內的物業管理。由於高層住宅通道多，所以，在安全保衛上要特別注意。
18．購房買別墅是否比買一般商品房更保值？
一般來說，要看一套住房是否具有保值、增值潛力，關鍵要看以下四點：
一看地段；二看房價；三看該地區發展前景；四看該房是否具有重塑性，即住房能否更新改造。
上述四點中，前三點是所有商品房都可能部分具備或全部具備的。但最後一點是其他類型的住房不可能具有的，這是別墅房所獨有的。
任何房屋經過一段時間，都會折舊、貶值，以致失去價值。別墅房由於其本身的特殊性，可以改造，甚至可以推倒重建，重新煥發青春，從而達到保值、增值的目的。購買了別墅房之後，其土地使用權一般都有確定的範圍，如果房屋損壞破舊，產權人即可向房地局、規劃局等部門提出申請，要求修建、改建或重建。一旦申請得到批準，這座別墅馬上就可以舊貌換新顏。而其他類型的房屋，由於其土地使用權的範圍都是按比例分攤的，不能確定，因此不可能具有別墅房這樣的優勢。
19．如何挑選複式住宅？
一要看其平麵設計是否合理，各功能區間劃分是否清晰流暢。一般來說，複式住宅由於上、下層自然區間隔，往往下層安排公共活動區間，如客廳、客房、餐廳、廚房、衛生間等，上層則安排主臥、次臥、書房。這樣主、客分區，可以使主人活動區間私密性提高。
二要看室內樓梯位置的立麵設計是否合理。既不能占去太多空間，也要考慮方便實用，樓梯踏步的寬度一般不能小於0．9米，梯級高度也不能大於180毫米，坡度也不能過陡，要以方便搬運家具與適合居住為主。同時也不應破壞室內整體的協調，要方便以後裝飾布置。另外，對於上層空間來說，如果居室處於頂層，很多情況下都設計成坡屋頂，購房時一定要看清楚坡頂最低點的淨高，如果坡屋頂層空間作臥室，淨高低於2.1米的空間超過一半時，使用起來會感到不方便。尤其購買期房的居民，往往在銷售圖紙上隻能看到平麵部分，一定要向售樓人員詢問清楚，最好能看到立麵剖麵圖，把各部位的層高了解清楚。
三要看衛生間是否方便。選擇複式住宅，要看衛生間的數量及其布局是否方便。有些設計，在複式上層沒有衛生間，入廁要下樓，會感到很不方便。廚、衛頂板上排水管的底部距樓地麵不低於1.9米為宜。另外，如複式住宅麵積較大，應考慮單獨設置主臥內套衛生間與客人衛生間。
四要看清頂層坡頂房間的層高。有些采用坡頂的複式住宅，其坡頂最低處有時能有兩米左右，這種複式住宅，在裝修時可以搭建一個閣樓，其效應等於出二層的房價，買了三層的麵積，何樂而不為呢？
最後要看看頂層露台是否實用。一般頂層複式住宅都有比較大的露台麵積，銷售時應是贈送的。在挑選時如有麵積較大的露台，又有較好的視野景觀，不用花很多錢，隻需稍加改裝，就可以隔出一個效果極佳的陽光室。
20.自住房和投資房選擇時有什麼不同？
自住房和投資房因為用途不同，在選擇上有了很大的不同：
(1)在房屋品種上：自住購房的對象主要是住宅；而投資購房除住宅外還可有多種，如商鋪、辦公用的寫字樓和其他經營性用房等。
(2)在房屋價格上：自住房首要的是要測算自己的收入水平和承受能力，是一次性付款還是分期按揭；而投資購房則在投資成本允許的範圍內進行選擇，並可進行投資組合，投資購房雖然也考慮成本，但隻要是可控範圍內和具有較快變現能力、易實現利潤的房屋，將不用過多地考慮而迅速購買。
(3)在房屋地理位置上：自住房對環境質量要求較高，房屋內部和小區環境都要宜人；而投資購房主要側重於投資成本及房屋本身的升值潛力，對環境質量相對要求低一些。如購買城市低窪棚戶區的房屋，到時可從舊城改造工程獲得拆遷補償。
(4)在未來變化上：自住房要求環境相對穩定，以免入住後拆遷或改變功能；而投資則不然，考慮將來城市規劃能否令所購房屋升值，不臨街變為臨街，由住宅變做商鋪等。
(5)在購買時機上：自住房多是初次購買，因而格外審慎，選擇時間相對要長；而投資購房看準了就要迅速出手，賺到錢後又可在別處重新投資，選擇時間相對要短，一旦選準就必須迅速購買。
21．如何根據平麵圖選擇戶型？
當你準備購買房屋時，首先麵對的就是各式各樣的售樓廣告，在這些售樓資料中必不可少的是平麵圖，以供購房者選擇自己所需的戶型。可是，由於購房人往往沒有這方麵的經驗，怎樣看平麵圖，怎樣從圖中分辨出戶型的好壞、優劣，並從中挑選出自己滿意的戶型，這就成了許多購房者遇到的一個難題。一般應注意以下三個方麵：
(1)如果是為了現實居住，居室麵積勿以大小取舍，買房要量力而行，家中有幾口人、購房款是否充裕是決定購買居室大小的重要依據。三口之家，選擇兩居室最為適合；如經濟條件寬裕，也可購置三居室，空出一間作書房、客房或家庭影院。在看平麵圖時，對圖中標出的麵積尺寸不要有誤解。一般在房間號下標出的數字為居室的建築麵積；其餘的直線尺寸為居室使用麵積的長寬度，該長寬度指的是兩牆體中線之間的距離。現在許多購房人在實測房屋麵積時，一般是用皮尺測量屋內兩牆間的距離，這樣測量乘出的麵積往往要與售樓方告知的使用麵積有所出入，這一點如不搞清楚，就可能產生爭執、糾紛。
另外，從平麵圖中還可得知居室的建築麵積和使用麵積，可以算出居室的使用率(使用麵積除以建築麵積所得出的比率)。由於房屋使用率與房價有著直接關係，因此房價同等的條件下使用率越高，單位麵積購房的價格也就越劃算。目前，高層塔樓的使用率一般不到75％，多層住宅使用率一般高於75％。購房者選擇居室時最好選擇高使用率的住房。
(2)房間樓層、朝向不同，房價相差不少。從舒適、居住習性角度考慮，一般人都願意選擇朝南的房間。但是樓房，特別是高層塔樓由於單層戶數較多，朝南的房間畢竟有限。同樓層，南向、東南、西南方向的居室最好，其次是正東方向，之後是正西方向，最次為正北方向。一般情況下，正南與正北居室的房價相差可達到10％左右；正南與東向和西向的居室價相差可達2％—3％左右。
除去居室的朝向，樓房的樓層高度也直接在房價上有所體現。高層塔樓低於6層或高於12層的居室，一般是相對差一些的，其與好樓層的價位差平均在4％—8％之間。但大多數塔樓在出售時，一般是樓層越高，房價越貴，這也屬於正常情況。但前提應是樓宇的坐落位置好，高層有好的景觀。
(3)廳要選擇方正、平整，衛浴要講求分離、單設。隨著人們生活方式的轉變和社交活動的增加，住房三大一小(大客廳、大衛生間、大廚房、小臥室)的設計已成為潮流和趨勢。客廳作為會客、起居的場所，是家庭的門麵和主要的活動場地，因此這裏要盡可能寬敞而方正，同時最好是有較好的采光。當你對平麵圖比較滿意時你不妨再去實地看一看戶型與平麵圖有無出入，如果出入大就不能購買。
22．購買期房入住時驗收應注意什麼？
入住期房在驗收時應注意以下兩點：
(1)注意麵積誤差：麵積是入住過程中問題較多的一個環節，許多買房者等到拿鑰匙進新家一看，總覺得比自己想象的麵積小了，這主要是由於商品房的銷售麵積之中包含有公攤麵積部分。因為公攤麵積的計算方法相對比較複雜，不太容易被大多數購房人所掌握。而出現麵積誤差時請相關部門重新測量也比較麻煩，這方麵最好是了解一下有關的政策，對那些可以計入分攤麵積的部分做到心中有數，再比照發展商所提供的資料，發現問題可以請相關部門複測。
(2)注意房屋質量：對購房人來說入住時最關心的也許就是質量問題了。由於目前市場上的商品房分毛坯房和精裝修房，對於毛坯房而言，質量問題主要體現在牆內側的裂縫、門窗、水暖氣熱等幾個方麵。如門窗是否運作自如，窗台、天花板、牆壁和浴缸是否滲水，牆壁是否平滑。冬季入住時注意檢查暖氣的供暖情況。對於已裝修的房屋，除了以上所說的幾方麵以外，還要注意裝修可能掩蓋的房屋本身的質量問題。
總之，收樓時應盡量驗收仔細，遇到各種問題可以和發展商協商解決，做到各方麵達到滿意之後再簽字。當然，遇到發展商延期交房，購房者可以按照合同約定要求相關賠償。
23．商品房購買者容易掉入的陷阱有哪些？
主要有八大陷阱應當特別提防：
(1)公司陷阱：購房者在購房前要查清開發商的背景、主管部門、注冊資金及建設部門頒發的房地產開發資格證書等情況。目前，不少房地產公司雖然掛的是國有或合資的大牌，但實際上是個人所有或個人承包，建設資金完全靠購房者預付的購房款完成樓宇開發。
(2)地段陷阱：購房時不要受廣告誘惑，要進行實地考察，同時還要有發展的眼光，更要到國土部門了解城市的規劃。有些地段目前較偏，但隨著城市的發展，其繁華可能隻是三兩年的時間；有的地段當時很旺，但未來可能一個立交橋便使其優勢不複存在。通常房地產公司為吸引購房者，往往把自己的地段位置說得過於優越，購房時要留個心眼，小心中圈套。
(3)價格陷阱：房地產開發商往往在廣告顯眼位置標一個令人心動的價格，而在不顯眼的位置注明價格不包括審批費、配套費、綠化費等，就這一個“等”字內涵豐富，令不少預付購房款的人捶胸頓足。購房者切記，一般房價不包括公證費、《土地使用權證》和《房屋使用權證》的工本費、管理費、土地合作費。
(4)產權陷阱： 《國有土地使用權證》、 《建設用地規劃許可證》以及《商品房預售許可證》這三個證件是辦理產權證的必要條件，缺一不可，因此購房者在購房前必須查看房地產開發公司的這三個證件是否齊全，否則，買了房有可能拿不到產權證。
(5)期限陷阱：購房者在簽訂購房合同時，一是要寫明交房日期，同時注明通電、通氣、通車、通水等條件，要明確雙方違約責任，避免日後不必要的麻煩。因為許多房地產公司對購房者付款的時間嚴格限製，卻對交房期限沒有任何規定，推遲交房也沒有任何條款進行處罰。
(6)規劃陷阱：按規定，房屋間距與房屋高度比例最低是1∶1，因為房子的間距直接影響著居室的采光、通風、視野和綠化。而有的房地產公司為減少成本，追求利潤，隨意縮小房子的間距，樓房林立密不透風，給購房者的居住帶來不應有的煩惱。
(7)文字陷阱：有些開發商玩文字遊戲，愚弄消費者，如有些樓盤廣告標明“送”高級家具或“裝”有電話傳真，但當你購了房子或付了訂金之後，方知此“送”乃“代為運送”之送，此“裝”乃“代為聯係安裝”之裝，這些挖空心思騙人的廣告令消費者苦不堪言。
(8)升值陷阱：有些房地產商財力有限，拿出建房的錢，便拿不出錢辦妥一切必要的手續，也就無法獲得銷售許可資格；有的更為膽大，甚至在尚未批準的土地上擅自開發，為了盡快回籠資金他們往往鋌而走險，先賣房，算計著收回大筆購房款後，再到有關部門補交款項，補辦銷售許可證。因此，他們往往以超低的價格開始發售，並美其名曰有“升值前景”，但事實上，不少發展商賣房收回的錢遠遠不夠補辦手續。因此購房者一定要注意，否則所投巨款就可能打水漂。
24．在樓層、朝向上如何同開發商砍價？
當您有了購房意向，並對看中的某一商品房住宅小區從地段、區位等方麵進行初步考察後，如何省錢，如何在具體購買過程中獲得最大實惠，就真成了學問。通常開發商給出的報價隻是一種起價或平均價，由於房地產這種不動產的特殊性，每一套房屋都會因房型、樓層、朝向、結構等差異而表現出不同的成交價。在進行購房洽談時，麵對的都是訓練有素的銷售人員，除了要掌握一定的談判技巧外，提前知曉不同樓層、朝向等因素所引起的可能差價底細，將會使您在談判中處於主動地位。
樓層、朝向(景觀)、結構(多層、高層)及離電梯遠近等方麵能砍下多少錢呢？按有關規定，房屋差價增減係數為：底層98％，頂層96％，二層100％，其他層次102％；房屋朝向增減係數為朝南向102％，朝東向100％，朝西向95％，朝北向92％。從目前西安市的情況看樓層的可能差價在每平方米50—100元，朝向(景觀)的可能差價一般在每平方米50—400元，而建築結構的不同(多層、高層)也會帶來每平方米近500元的差價。另外，個別樓盤中電梯的遠近也能成為購房者砍價的一個因素。交易大廳？
交易大廳