買賣常識(3 / 3)

24.公民買房如何才能及時拿到房產證?

首先,購買者要充分認識《房屋所有權證》的重要性。房屋所有權證是房屋所有權的法律體現,是法律保護房屋所有權的重要依據。過去,很長一段時間國家實行的是“契證”,購買房屋後隻要繳納了契稅,你的房屋就受法律保護。1995年實施的《城市房地產管理法》明確規定:“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證製。房地產轉讓或變更時,應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記。”這種政府行政確權的房屋登記發證製度的“權證”替代了“契證”,房地產轉讓繳納契稅成了確權登記發證的一個必經程序。

其次,購買時在購房合同或協議中明確約定。購買商品房、二手房或拆遷安置房,雙方都要簽訂合同或協議。房屋的價格、麵積、付款方式、房產證的轉移登記都要在合同中明確約定。房產證由誰來辦、稅費如何分攤、違約責任都必須明確。目前在二手房交易時一定要有房產證。拆遷安置房在安置協議中沒有具體要求,更應引起被拆遷戶重視,防患於未然。

第三,要預留一定的房款,不給辦房證不付餘款。根據銷售的商品房、回遷安置房批量大、分布廣的狀況,房屋所有權證一般都采取由開發商統一辦理、稅費按規定分攤的辦法。所以,購房時在商品房購銷合同和拆遷安置房協議中應約定,預留6%左右的購房餘款作為保證措施,待到開發商辦完房屋產權登記,購房者拿到房產證之時再付餘款,以促使房產證的及時辦理。

25.房屋所有權證丟失了如何補辦?

《城市私有房屋管理條例》第八條第二款規定:“遺失城市私有房屋所有權證,應當及時向房屋所在地房管機關報告,申請補發。”《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第十四條規定:“房屋所有權證遺失,應及時登報聲明作廢,並向房屋所在地的房屋所有權登記機關申請補發。”

申請補發的步驟是:(1)由遺失人在當地報紙上發表聲明;(2)由遺失人向當地房管機關提交書麵補辦申請,同時附申請人身份證及登載遺失私房所有權證作廢聲明報紙一份等有關證件;(3)房屋機關審查核實,頒發新證。

26.公民購房享有哪些知情權?

在房屋買賣中,購房人也是消費者,享有我國《消費者權益保護法》規定的知情權。所謂知情權是指消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。房屋買賣中購房人的知情權主要體現在以下八個方麵:

(1)有權了解所購房屋的具體情況。購房人不僅有權了解所購房屋的建築麵積、套內建築麵積以及土地分攤麵積,還有權了解套內房屋的層高、房屋分隔、朝向以及相應的麵積;有權了解小區整幢房屋的有關情況,以及房屋所在整個小區的布局和配套設施的情況;有權了解與房屋配套的車位數量以及車位出售、出租的情況。

(2)有權了解所購房屋麵積的測繪單位、測繪方法,麵積誤差的範圍。目前國家已製定出台了《房地產測量規範》,房地產麵積的測量已有了統一標準。

(3)有權了解所購房的建設進度和資金的落實情況。作為購房人為權衡投資的風險,有權事先了解房產公司的資金情況,銀行貸款及清償、支付及拖欠工程款等情況,我國《合同法》第二百八十六條規定:“發包人未按約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”可見對工程預付款,承包人有優先受償權,購房人更應預測已付的購房款會不會爛在拍賣工程中,如果這些情況購房人不知情,那麼投資風險預測就成空話。

(4)購房人有權知道預付樓款是否確實被用於所購房屋的建設。實際操作中問題最大的是購房人的預付款被開發商挪作他用,甚至被揮霍。因此,購房人有權知道所購房屋的資金監管是哪一家機構、監管賬戶、監管人的信譽及如何進行監管、監管人購買多少保險等等,以切實保障被監管資金的安全運作。

(5)有權了解所購房的“建築設計變更”界定權限。房產公司對房屋的建築設計變更,應事先征得購房人承認或確認,否則購房人有權退房。“建築設計變量”狹義解釋指所購房屋的設計變更,這種解釋顯然有利於開發商;作廣義解釋則指所購房屋包括房屋所處的整幢房屋和整個小區。由於購房人對此類專業問題難以把握,無法在合同中作明確約定,使自己對設計變更的確認權無法落實。

(6)有權了解房屋質量驗收責任人以及相應責任。我國《合同法》第二百七十九條已規定建設工程由發包人負責驗收,國務院的《建設工程質量管理條例》相應規定工程質量驗收備案製。根據規定,購房人有權事先知道所購房屋質量驗收具體由誰負責,是房產公司自行驗收,還是委托監理公司驗收。在此前提下,購房人有權明確驗收人的責任、驗收不當的法律後果,從而保障所購房符合約定的質量標準。

(7)有權了解房屋保修及各部位的最低保修年限及責任人。《建築法》規定,施工企業應確保建築物的地基基礎和主體結構在整個合理使用壽命期限內的質量,各個部位的質量應在最低保修期限內保證使用。《建設工程質量管理條例》規定了各部位的最低保修年限。因此,購房人有權事先知道所購房屋的施工企業及其質量擔保措施,各部位的最低保修年限確定為幾年,有權了解一旦出現房屋質量問題向誰主張權利,在什麼期限內主張,主張什麼權利。

(8)有權了解房屋交付的權利憑證和辦證時間。在實踐中有約定通過竣工驗收、交付裝修和辦出產權證等不同的交付條件。因為房屋交付的標誌是權利交付而並非隻是實物交付,購房人有權知道房產公司辦出大產證和辦出所購房屋小產證的進程和期限,並據此設定雙方的權利義務,房產公司不能按時辦妥房產證應承擔違約責任和賠償責任。

27.如何從價格方麵保護購房者的合法權益?

為了規範商品房銷售價格行為,製止價格欺詐,保護消費者的合法權益,促使房地產業的健康發展,各地物價部門對商品房的銷售價格都作出了具體規定。根據陝西省物價局發布的《關於規範商品房銷售價格行為的若幹規定》,主要是從以下方麵來保護購房者的合法權益:

(1)對商品房銷售價格應堅持的原則、價格構成的項目等作了規定,明確了城市建設拆遷安置房屋的出售價格實行政府定價,其價格標準由所在市、縣物價部門會同房產主管部門統一核定並監督執行;經濟適用住房價格實行政府指導價,開發建設者須按照省物價局的規定,報經物價部門核定銷售價格;其他商品房價格實行政府宏觀調控下的市場調節價。

(2)對商品房宣傳廣告和房地產開發經營者及中介機構的銷售活動作出了規定。明確規定凡未經物價部門審核定價的不屬於經濟適用住房建設項目的商品房,不得冠以經濟適用房的名稱;未經物價部門核準,不得冠以成本價房、微利房、平價房、優惠價房等帶有價格優惠性質的名稱,誤導欺騙購買者。廣告宣傳的房價標示,應為整幢樓宇的平均價,也可同時標示起價和最高價,但不得隻標起價,而不標示最高價。

(3)對商品房銷售價格明確規定一經合同約定,開發經營者不得以市場價格上漲或建設成本增加等為由,擅自提高合同約定的銷售價格。房地產開發經營者未經購房者同意,在合同約定之外擅自提高建造裝修標準、增加設備設施而相應增加的成本費用,購房者亦有權拒付。實行政策定價、政府指導價的商品房,當合同約定價格高於政府規定價格時,必須執行政府規定的銷售價格;但合同約定價格低於政府規定價格的,則仍應執行合同約定的銷售價格。

(4)明確規定商品房銷售不得短少麵積變相漲價。商品房購銷合同中所載銷售麵積,原則上應與辦理房產證書時的實測麵積相符;購銷合同中未作約定的,房屋交付使用的,登記發證時,實測麵積大於合同麵積的,不得追加房價款;實測麵積小於合同麵積的,房價款必須相應計退購房者。商品房銷售須按物價管理部門規定實行明碼標價。明碼標價同時采取商品房標價牌和售房價格說明書兩種方式,在銷售商品房時向購房者明示,成交後由購房者簽收,並接受物價部門的檢查與購房者監督,不得在標價之外擅自加價收費。房地產開發經營者凡違反上述規定以及其他房產價格政策的,將由物價部門糾正,並依照《價格法》及有關價格管理法規定進行檢查處理。

28.如何辦理商品房所有權登記?

對商品房買賣而言,登記程序相對比較複雜,因為隻有在開發商申請辦理了房屋初始登記,領取了《房屋所有權證》,購房人才能申請辦理轉移登記,領取個人《房屋所有權登記證》。因此辦理商品房所有權證一般分為兩個階段:

第一階段是開發商進行商品房初始登記,即辦理大產權證。按規定,開發商應當在新建房屋竣工後的三個月內向房屋行政登記機關申請房屋所有權初始登記,即申請取得房屋所有權證(大產權證),辦證時應當提交用地證明文件或者土地使用許可證,建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。

第二階段是辦理商品房所有權轉移登記,即辦理小產權證。當開發商在初始登記後,並取得新建商品房《房屋所有權證》後,購房人應持開發商提供的房屋所有權證等有關證明文件和商品房買賣合同、購房付款憑證等,到房地產管理局所屬的房地產交易中心辦理房屋交易手續,並繳納有關稅費,爾後辦理權屬登記,領取個人房屋所有權證。所以,買了合法商品房,並不等於就有房屋產權,隻有進行了房屋權屬轉移登記並獲得了由房地產行政主管部門頒發的房屋所有權證,才算真正確定了房屋的產權。

29.為什麼說購買合建房一定要特別謹慎?

所謂合建房是指由一方提供土地,另一方提供資金、技術、勞務等,合作建築的房屋。在房屋合建中提供土地的一方並非土地的所有權人,而是享有土地使用權的人,一般稱為供地方;提供資金、技術的一方是從事房地產開發經營的企業,一般稱之為建築方。按照有關政策規定,合建房必須由本單位自用(包括出售給本單位職工使用),不準上市出售或出租。如果建築方要將其分配的房產用於出售,要向國家補交地價款並補辦有關手續。但有的建築方利用合建之名,將分配所得的房產再進行銷售,甚至提供土地的一方,也將所分得的房產倒手賣給第三方。由於國家不允許合建房公開上市出售,因此購買了合建房就辦不到產權證。如果要購買合建房,首先要弄明白,是合建的哪一方在賣房,是否給國家交了土地出讓金,有關銷售的手續是否齊全,隻有弄清了有關背景,才不至於陷入困境。

30.全國百家房地產企業“放心住房八大承諾”的內容是什麼?

(1)保證銷售的住房合法無疑異。因產權爭議等原因無法辦理產權登記手續的,退款退息,並按房價款的5%賠償。

(2)保證提供齊全有效的產權登記資料。因開發商無法提供房屋產權登記所需材料,致使購房人在住房竣工交付後三個月內無法辦理房屋產權登記的,退款退息或按日支付房價款的1‰賠償。

(3)保證按合同約定期限交房。因開發商原因不能按期交房的,退款退息或按日支付房價款1‰的賠償。

(4)保證住房工程質量合格。住房主體結構質量不合格及不符合國家強製性標準規範的,退款退息並按房價款的5%賠償。

(5)保證住房不滲不漏。在保修期內因開發商原因,屋麵、有防水要求的衛生間、房間和外牆麵出現滲漏的,及時修複,賠償直接損失,並按房價款的2%賠償。

(6)保證住房麵積不“缺斤短兩”,缺一賠三。

(7)保證廣告宣傳內容與實際一致。經有關部門認定屬虛假廣告的,退款退息或按房價款的5%賠償。

(8)保證向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,並嚴格按《住房質量保證書》的內容兌現有關承諾。

31.全國百家企業“放心中介八大承諾”的內容是什麼?

(1)保證所提供的房地產信息真實、準確,廣告宣傳不誇大、不誤導。發生信息不實或虛假廣告的,經有關部門認定,雙倍退賠中介服務費。

(2)保證按政府規定及合同約定收取中介服務費。違反規定多收費,三倍退賠多收費用。

(3)保證不成交不收中介服務費。發生未成交仍收看房費等不合理費用的,雙倍退賠所收費用。

(4)保證提供經紀、代理服務的租售房屋證件齊全、資料真實、手續完備。因中介原因,致使成交後當事人無法在合同約定或政府規定的期限內辦理產權登記或發生糾紛的,無條件退房款付息,並退還中介服務費。

(5)保證恪守《房地產估價規範》,提供客觀公正的房地產評估結果。經有關部門認定屬估價失實的,雙倍退賠評估費。

(6)保證在約定的時限內提供承諾的服務。未在約定時限內完成中介服務的,每逾期一日退還2%的中介服務費。

(7)保證代理銷售的新建商品房工程質量合格。因中介原因,代理銷售了質量不合格的商品房,造成當事人經濟損失的,由房地產中介機構承擔連帶賠償責任。

(8)保證合法、公正、公平地從事房地產中介業務。經有關部門認定屬以不正當方式從事經紀、代理、估價業務的,按所收費用的三倍退賠當事人。