附購房流程圖(見下頁)。
10.房屋買賣合同一般應具備哪些條款？
房屋買賣合同是指房屋所有人將出賣的房屋交付買受的一方所有，買受方接受房屋並支付約定價款的協議。其中出售房屋的一方稱為出賣人，接受房屋的一方稱為買受人。房屋買賣合同是買賣合同的一種，法律規定房屋買賣合同應當采用書麵形式，實踐中一般多為格式合同。房屋買賣合同根附：
購房流程圖
據買賣類型的不同又分為商品房買賣、私房買賣、公有房屋買賣合同，根據買賣形式又有現房買賣合同和期房買賣合同(預售合同)。但不論如何分類，合同的主要條款基本是一致的，一般來說，包含以下條款：
(1)買賣雙方當事人及其基本情況。
(2)買賣標的物。即買賣房屋的坐落、四至、麵積、結構、等級、樓層、門號、附著物、產權證書名稱編號。涉及土地使用權的還要寫清土地使用權證書的編號、占用土地的麵積、土地使用權的取得方式、土地使用年限等。
(3)買賣價款、定金及支付方式和期限。
(4)標的物交付期限及方式。房屋買賣合同的履行期限主要包括出賣人交付房屋的期限、買受人支付價款的期限以及雙方履行房屋過戶登記手續的期限。
(5)違約責任。買賣雙方應當在合同中約定違約時應支付的賠償金或延期付款或延期交房應承擔的滯納金。
(6)稅費承擔。在辦理房地產轉讓過戶手續時的稅費應由雙方按規定各自承擔。
(7)雙方約定的其他事項或生效條件。
(8)雙方當事人簽名蓋章及訂立合同的日期。
11.購房時一定要簽訂房地產管理部門認可的標準式合同嗎？
根據法律規定房屋買賣屬於要式法律行為，即必須簽訂書麵合同。但這不等於說就必須簽訂房地產管理部門認可的標準格式合同。如果那樣將違背了合同是雙方當事人意思表示一致的原則。1998年2月建設部發布的《關於加強商品房銷售管理工作的通知》中指出，商品房銷售應簽訂書麵合同。開發商不得使用強製性的格式合同，購房者有權對合同條款提出變更修改。可見，要求修改格式合同或簽訂補充協議是購房者應有的權利。當然房地產管理部門認可的標準格式合同一般來講條款比較齊全，簽訂時便於操作，節省時間，但購房者應當特別注意格式合同中的空白待填處，在填寫時一定要慎重。同時，千萬不要使用開發商單方麵製定的合同文本。
12.簽訂格式合同文本時為什麼要注意開發商增加的補充條款？
從目前使用格式合同文本簽訂的實際情況來看，開發商對格式合同文本的條款普遍作了補充修改，如對麵積增減處理、質量賠償、價款及房屋交付、違約責任等條款進行修改，並將修改後的內容事先印製作為格式合同的補充條款讓購房者同格式合同文本一同簽訂。
開發商事先擬定的補充條款往往不利於購房者，如麵積差異處理條款過於簡單、房屋交付不夠規範、違約責任雙方權利義務不對等等。因此，購房者應特別注意房地產公司事先印製的補充條款，在簽訂購房合同時，應熟讀示範文本提示條款，知道自己的權利義務。簽訂合同前可請律師審核合同條款。發現補充條款有可能侵害自己權益的內容，應及時同開發商交涉變更補充條款。
13.房屋買賣合同是否必須辦理公證？如何辦理公證？
房屋買賣合同並不以公證為成立要件，也不以公證為生效的必經程序。可見是否辦理公證並不影響房屋買賣合同的效力。公民買賣房屋的合同是否公證，由公民自願選擇。
公民如願意辦理房屋買賣合同公證的，應當向房屋所在地的公證機關提出申請，提交房屋買賣合同、房屋所有權證、土地使用權證以及其他公證機關要求的有關材料。公證機關審查後，認定房屋買賣合同真實、合法，依法出具公證書。經過公證的房屋買賣合同在真實性和合法性上取得了較強的證明效力。如若發生糾紛，經過公證的合同法院不得隨意撤銷。
14.房屋買賣中聘請律師有什麼作用？
房地產事太複雜，涉及的國家、地方法律、法規、政策有多少，沒有人能說得清，涉及的行業規範，沒有人說得全，開發商、銷售商，水深水淺沒有人敢輕易斷言。因此，最好聘請律師來當參謀。一位好的律師在您購房中一般能幫你辦好四件事：一是可判斷你所購房產的項目合法不合法；二是告訴你合同簽訂得合適不合適；三是購房中的相關費用你出得合理不合理；四是出現糾紛後告訴你如何打官司。當然在選擇律師時要注意選擇那些房地產專業律師事務所的律師。
15.什麼是住宅市場？
住宅市場指房屋交易的市場。就其交易形式來說包括住宅的買賣、租賃、抵押、典當等。
根據房屋建成後產權轉移的先後，住宅市場分為一級市場和二級市場，或者稱為一手市場和二手市場。一般來說，新開發樓宇的首次出售稱為“一手市場”，而其後的轉讓或再轉讓均稱為“二手市場”。目前，北京、廣州、上海、西安等城市二手市場已經啟動，已經出台了一些政策規定。
16.什麼是房屋所有權？
房屋所有權是指在法律規定的範圍內，房屋所有人對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。
所謂占有，是指對房屋的實際占據、控製、支配的權利。所謂使用，是指對房屋的居住和利用以發揮房屋使用價值的權利。所謂收益，是指對房屋這一特定商品的使用、租賃、轉讓等而獲得合法收益的權利。所謂處分，是對房屋最終的處理權，包括轉讓、租賃、出賣、贈與等權利。處分權是所有權的核心，是所有權的根本體現。占有、使用、收益和處分的權利都可以根據房屋所有人的意誌和利益而與房屋所有人發生分離，房屋所有人並不喪失對房屋的所有權，這是房屋所有人依法行使房屋所有權的一種形式。購房者一定要牢記沒有拿到產權證的房屋不是自己的房屋。
17.目前公民購買的房屋產權有哪幾種形式？
目前，我國公民購房可分為城市居民購房和農村居民購房。農村居民所購買的房屋，一般是全部房屋所有權，也稱全部產權房屋。購買後可以占有、使用、處分並獲得收益。
城市居民購買的房屋的產權有兩種：一是全部產權；二是有限產權，也稱部分產權。根據有關法規、政策規定，凡以市場價而購買的商品房，以成本價購買的公有房、經濟適用房、安居房等，購買者享有的是全部產權。
當城市居民享受政府或企事業單位補貼以標準價購買的房屋，享有的是部分產權或有限產權。享有部分產權的房屋所有者，在行使占有、使用、收益和處分權能時，受到法律、法規的特別限製。如在處分時受時間和優先購買權的限製。
18.什麼是房屋所有權登記？
房屋所有權登記是指政府房屋管理機關依法對房屋所有權的取得、變更、消滅的申報、審查、發(換)產權證件及造卡建檔工作的總稱。房屋所有權登記主要目的是為了澄清產權來源，以法律形式確認產權歸屬，以預防房屋所有權糾紛，維護社會安定團結。
房屋所有權登記分為總登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記。總登記是指在一定範圍內，在一個地區辦理一次統一的、全麵的登記。轉移登記是指在總登記之後，房產產權發生權利轉移時重新進行的登記。變更登記指在總登記之後房屋發生擴建、改建、翻建等增減情況，而重新進行的登記。他項權利登記是指在房屋上設定抵押權等他物權時，房屋抵押權人、典權人到房屋登記機關進行的房屋他物權登記。購房者一定要注意，不辦理登記的房屋買賣合同不具有法律效力。
19.公民辦理房屋權屬登記應提交哪些材料？
權利人向房屋所在登記部門提出申請時，應交驗本人身份證件、法人資格證明、代辦委托書；填寫“房屋權屬登記申請表”、“房屋四至牆界表”。產權轉移的還須填寫“房屋轉移過戶申請表”；提交房屋產權來源相應證件、證明。申請人提交的產權來源證件必須是原件，不得使用影印件。
20.房屋所有權權屬登記的法律程序是怎樣規定的？
根據有關規定，新建登記，當事人應自竣工之日起三個月內申請初始登記；因房屋買賣、交換、贈與、繼承、轉讓、劃撥、分割、合並、裁決等原因使其權屬發生轉移，當事人應自事實發生之日起30日內申請轉移登記；權利人名稱改變或房屋現狀改變的，權利人應在30日內申請變更登記；設定房屋抵押、典權等他項權利登記；集體土地上的房屋變為國有土地上的房屋，權利人亦應在30日內申請初始登記。凡逾期登記的，按逾期長短采取累進辦法加倍收取登記費。房屋登記，應先到房地產交易管理中心辦理監證手續，再由交易管理中心直接轉房產局產權籍管理處登記發證。
21.購買的房屋在70年土地使用權屆滿後就喪失了房屋所有權嗎？
購房者在與銷售方簽訂的購房合同中一般都有條款注明，房屋所占用土地的使用年限一般為70年，一些購房者就誤認為在70年土地使用權屆滿後就會喪失房屋所有權，真是這樣嗎？
我國《城市房地產管理法》第四十一條規定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。”即是說房地產買賣不僅僅是房屋的所有權的轉讓，而且還包括該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓，也就是說，購房者享有的是完全的房屋所有權。
《城市房地產管理法》第二十一條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當最遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。”根據此條的規定說明，土地使用年限屆滿時，使用者需要繼續使用土地的可以申請繼續使用該土地，即使是因社會公共利益需要國家收回該幅土地，國家收回的也隻是土地的使用權，並且對該土地上的房屋還要進行補償。簡而言之，購買擁有產權的商品房，購買人擁有的房屋所有權是沒有任何時間限製的，其所受限的隻是房屋所占相應比例土地的使用期限。但由於房屋與土地的不可分割性，土地使用期一般應隨房屋的使用一直延續下去。因此不存在因土地使用權期限屆滿就喪失房屋所有權的說法。
22.購房後領取產權證應具備什麼條件？
房屋所有權登記必須具備以下三個條件，才能核準登記，發給所有權證：
(1)房屋所有權清楚、不存在爭議。所謂房屋所有權清楚，是指房屋的性質(即是公房還是私房)、歸屬、來源等明確清楚；不存在爭議是指對房屋在占有、使用收益、處分等權利上不存在爭議。對存在爭議的房屋不允許登記。
(2)房屋的取得符合法律、政策規定。取得房屋的方式有兩種。一種是原始取得，一種是繼受取得。所謂原始取得是指所有人取得房屋所有權是最初的，不是以原所有人的所有權和意誌為轉移的，如建國後沒收的房屋。所謂繼受取得，指根據法律和合同的約定，從原房屋所有人那裏取得的房屋，如買賣、贈與、交換、繼承等。無論原始取得還是繼受取得，法律、政策均有具體規定，取得房屋必須遵守法律、政策的規定，否則取得的房屋就得不到法律的保護，就是非法的。
(3)證件齊全，手續完備。根據《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》規定：辦理房屋產權登記必須分不同情況提交和辦理必要證件和手續。如購買的房屋，在辦證登記時，應提交原房屋所有權證、買賣合同或契約、申請登記書、個人身份證或法人資格證等。隻有符合這些要求，才能登記。
23.房產證上填誰的名字，誰就是產權人嗎？
一般情況下，房屋的投資者就是房屋的所有人，房產證上就理所應當地填上所有者的名字。房產證上的姓名記載是某人對該房屋享有所有權的合法有效的證明，因此一般來說，房產證上填上誰的名字，誰就是產權人。但是，在我國人們的家庭觀念較強，夫妻、父母、子女共享家庭財產，在現實中出現產權證上登記的所有人和實際產權所有人不一致的情況。目前具體表現在以下六個方麵：
(1)產權共有關係。夫妻在婚姻關係存續期間所購得的房屋，如無其特別約定，則該房屋屬夫妻共有財產，此即所謂的法定夫妻共同財產推定製度。此時房屋所有權證上的名字不管是誰，效果都一樣，即夫妻雙方各有一半份額。
(2)贈與關係。父母或子女自願將房屋贈送給子女或父母，屬於家庭間的無償財產轉移，必須辦理公證書，並進行過戶登記。否則不發生產權轉移的法律效力，此時產權證上填寫的人即為產權人。
(3)繼承關係。根據我國《繼承法》規定：房屋繼承從被繼承人死亡的時間開始。被繼承人有遺囑的，按遺囑繼承，房屋應當過戶在遺囑繼承人名下；沒有遺囑的，按法定繼承辦理。法定繼承順序分為兩種。第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母。繼承先由第一順序繼承人繼承，沒有第一繼承人的，由第二繼承人繼承。法律還規定：房屋繼承應是權利與義務的雙重繼承，即遺產在清償了債務後才能繼承。法定繼承的開始引起對房屋的分割，從而出現由所有的合法繼承人按繼承份額共同享有繼承房屋所有權的情形。
(4)相互扶助關係。在房改售房中，一些老人沒有經濟能力購買成本價房改房屋，其子女中有經濟能力、願資助者可在購房協議中加以注明，並經公證證明該事實，這樣有利於房屋產權將來的分配。如果不作記載隻能視為老人的產權，在老人逝世後隻能按繼承分配。