房地產抵押貸款，是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產，在不轉移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權人）提供債務履行擔保，獲得貸款的行為。房地產抵押貸款，包括個人住房抵押貸款、商用房地產抵押貸款和在建工程抵押貸款。以下所討論的流程主要是指個人住房抵押貸款的基本流程。
一、提出貸款申請。
凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產抵押貸款時需填寫《房地產抵押貸款申請表》，並提供規定的材料，經貸款銀行負責人認定後方可辦理借款申請。材料包括：
①房產所有權證；
②產權人、借款人（含配偶）的戶口冊及身份證；
③借款人（含配偶）的收入證明；
④產權人、借款人（含配偶）的婚姻證明材料。
二、對借款人和抵押標的物的審查。
審查包括以下內容：
（1）對借款人資格、資信的審查。
主要審查借款人是否具備相應的資格，是否具有還款能力。抵押人的資信狀況如何，是否有不良資信的記錄，抵押人應具有完全民事行為能力，設押的房地產實物或者權益是抵押人合法擁有的。
（2）對抵押物的審查。
審查設定的抵押是否真實存在、權屬清晰、可以轉讓。是否易於保值、易於變現、易於保管以及易於估價的房地產。銀行一般會選擇周圍環境良好、交通方便、房屋設計建造質量高、配套設施齊全、價格適中的商品房作為抵押物，銀行因感到有安全保障而願意接受。
（3）對貸款價值比的審查。
貸款價值比即抵押率，抵押率的高低反映了銀行對這筆抵押貸款風險的基本判斷，銀行對借款人提出的抵押率，應根據抵押人與抵押物的具體情況，進行認真審查，一般最高為70%。
三、對抵押房地產進行估價。
對於開發商、銷售商新開發商品房的抵押貸款一般不需要進行估價。這裏所說的估價主要是針對存量房的估價。在綜合考慮市場變化、利率趨勢等因素的基礎上，對房地產進行估價。住房估價一般采用市場比較法進行。由估價機構為抵押人出具房地產評估報告。
四、房地產抵押貸款合同的簽訂和登記。
對審查合格的借款人，銀行與之簽訂抵押貸款合同，辦理公證手續；抵押人和抵押權人應在合同簽訂之日起30天內，持抵押合同、有關批準文件及證件到當地房地產產權管理部門辦理抵押登記。以防產權不清或已經失效，以及一物兩押。未經登記的房地產抵押貸款，法律不予保護。
五、對抵押房地產保險。
我國有些地方規定，房地產抵押人在申請貸款前，應按銀行指定的險種向保險公司投保，否則不能取得貸款。抵押人可持購房合同或售房單位出具的住房交付使用證明，辦理投保手續。
抵押物的保險期應與抵押貸款的期限相一致，借款人在抵押期間不能中斷或撤消保險，如果借款人中斷保險，貸款單位有權代為保險，費用由借款人負擔。
被保險的抵押物一旦出險，其責任範圍內的災害事故，由保險公司按保險單規定賠償。抵押權人為抵押物保險賠償的第一收益人。如果抵押人未按合同履行還本付息，抵押權人有權從保險賠償金中扣除貸款本息。
六、抵押物的占管。
1抵押物占管的含義。
房地產商品的特性決定了房地產隻能由抵押人占管，抵押權人保管房地產的產權證書或其他證明文件。未經抵押人同意，不得以任何方式或理由將房地產交由他人占管。抵押人在占管期間應維護抵押物的安全和完整，並接受抵押權人的監督和檢查。
2抵押物的處分。
抵押權人在下列情況之下，可向有關部門申請處分抵押物：
（1）抵押人未依約履行債務；
（2）抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而無人代其履行債務；
（3）抵押人的繼承人或受贈人、代管人拒不履行債務。
抵押權人可以下列方式申請處分抵押物：
（1）由當地房地產市場公開拍賣；
（2）委托房地產交易市場出售；
（3）按照當地房地產管理部門同意的其他適當方式。
抵押物處分所得價款的分配原則和順序是：
（1）支付處分抵押物的費用；
（2）扣除抵押物應交稅費；
（3）償還抵押權人的債權本金、利息以及違約金；
（4）剩餘部分退還抵押人。