租賃合同的解除與終止，是指因某種法定事由的出現，享有解除權的一方行使解除權，或者雙方當事人約定事由的出現，而使租賃合同的效力歸於無效。
一、出租人行使解除權而解除合同
當下列法定事由出現時，出租人可行使解除權而解除合同。
（一）承租人未按約定，不合理使用租賃物的，出租人可以解除合同
按照租賃合同約定的方法或者租賃物的性質，合理使用租賃物是承租人的主要義務。承租人違反了此義務就要承擔相應的法律責任。《合同法》第219條規定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。”
（二）承租人擅自轉租的，出租人可以解除合同
承租人對租賃物僅享有臨時的使用收益權，而不享有所有權。其擅自轉租則構成一種對出租人所有權的侵犯，因此，《合同法》第224條明確規定，承租人對租賃物進行轉租須經出租人的同意，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
（三）承租人不按期支付租金，出租人可以解除合同
租金是承租人使用收益租賃物的對價，支付租金是承租人一項最重要的義務。如違反該義務，要承擔一定的法律後果。《合同法》第227條規定：“承租人無正當理由未支付或遲延支付租金的，出租人可以要求在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本條中“合理期限”無具體規定，應以租賃合同的具體情況及交易習慣確定。依我國現行法律規定，房屋租賃中承租人6個月不交納房租的，出租人才能解除合同。
二、承租人行使解除權而解除合同
有下列法定事由出現時，承租人可行使解除權而解除合同。
（一）因出租人的權利瑕疵，承租人可以解除合同
《合同法》第228條規定：“因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。”承租人訂立租賃合同的目的就是為對租賃物的使用收益，在第三人對租賃物主張權利致使承租人不能依約定對租賃物進行使用收益時，租賃合同對承租人就失去了實際意義。按照合同法的規定，出租人承擔權利的瑕疵擔保責任時，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。其中所謂不支付租金，既包括暫時不支付租金，也包括解除租賃合同，不再支付租金。
（二）因租賃物的瑕疵，承租人可以解除合同
出租人的主要義務之一是擔保所交付的租賃物在租賃期間能夠為承租人依約正常使用收益。如果租賃物有使承租人不能，正常使用的瑕疵，出租人應承擔責任。在租賃期間，租賃物發生瑕疵時，出租人也應負瑕疵擔保責任。因此，在租賃期間，因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。