郊區先漲
專欄
作者：邢海洋
一直偏安北京之東，因大運河而擁有水陸交通之利的通州，一直渴望借京津冀一體化重塑版圖，成為北京的“通利福尼亞”。如今，曾經炒過一輪的北京副中心，又迎來了愈演愈烈的北京市政府東遷傳聞。由深圳關外開始的本輪房地產升溫，再在北京六環路外點燃。一線城市的房價郊區化趨勢，進入了郊區引導中心城區的新階段。
市政府東遷傳聞最初由潮白河邊17個村莊的棚戶區改造通知引發。這17個村位於通州城區東部，六環路外，剛剛通車的地鐵6號線沿線。如今的北京城郊的農村，經過了幾輪鄉村建設，農民們都蓋好了寬敞堅固的磚房，早見不到低矮破舊的老房子。所謂棚戶區改造，一望而知是拆遷的幌子。這片土地正是十餘年來通州區一直力邀市政府的保留區域。2011年北京市調整規劃，將通州正式定為副中心，通州的規劃亦將此區域定位為承接中心城功能轉移區域。所謂的“棚戶區改造”，一下子激起樓市的熱情。該區域雖沒有典型意義的商品房樓盤，但六環路內多個臨近社區的房價望風而漲，房價從2萬元/平方米起漲，一下子跳漲了5000元。
縱觀全國各地的房價走勢，曆次房價上漲多由中心城區引領。中心城區人口彙聚，功能齊全，就業方便，曆來是剛性需求和投資需求的首選。中國行政製度的權力分配也決定了城市規劃的“向心力”，中心權力至高無上，資源集中。而當行政令向外傳播，物資、信息向外流動時，則遵循著物理學的基本規律，信號的強度以比距離衰減更快的速度加速衰減。每當貨幣政策回暖，總是中心城最早感知到，最先企穩，而供給幾乎無限的遠郊區縣則總是在政策的尾聲陷入地產投資的高潮，曇花一現。這一規律在通州上一輪北京副中心的炒作中頗具典型性，至今當地相當多業主還被“套”在3萬元/平方米的天價，等待著遲遲不見雛形的副中心建設。
上一輪政策的強力刺激作用留給地方政府和企業沉重的債務包袱，但軌道交通建設的成就卻有目共睹。對於普通剛需，中心城房價根本無力負擔，通勤方便的郊區樓盤成為剛需的置業聚集區域。這點頗為類似香港“蚊型屋”近年來的走勢，當房價高不可及，普通市民無力負擔時，他們隻好退而求其次，隻求一塊立錐之地。內地城市的房價還未如此可怖，但城區住宅已經是非富即貴者的象征，普通居民隻好在外圍想辦法。正因為此，今年上半年北京市遠郊區縣的昌平房價上漲了近三成，為所有區縣之首。當然，自從政府認識到土地財政這個聚寶盆，遠郊區縣的土地拍賣也“擠牙膏”，樓麵價節節高升。而每次房價的觸底回暖，肯定非投資人群引領，而是那些對住房有著非常強烈需求的剛需人群實現。今年房地產市場的郊區先行，也就順理成章了。
當中心城區無力承載巨大體量的功能性建設，城市功能的外化也帶來了郊區炒作的契機。深圳這次漲價，關外偏遠的龍華片區樓價短短幾年由不足萬元到“破4”，主要還是緣於市政規劃。等到廣深港高鐵在2017年全麵開通後，此處的深圳北站將具有口岸功能。而大城市病最嚴重的北京，京津冀一體化決定了未來的城市布局將改變一地獨大局麵，分散布局城市功能，使市民的居住與工作場所有機融合。這意味著城郊區域將獲得比中心城區更多的發展機會。而每一次規劃出台，都會成為點燃城郊樓市的導火索。5月份，通州全區房地產銷售麵積是去年同期的1.9倍。到了6月，炒作繼續升溫。成交量上漲使得通州的樓市庫存降至6年低點，一舉擺脫了多年來“第一庫存大區”的稱號。
6月27日，旨在為股市“托底”的降準降息，無疑為樓市“火上澆油”，郊區的樓市將愈發火熱，由點及麵，蔓延開來。