2007年，上海推出“以房養老”的養老方式，由於申請者很少，成功者更是寥寥無幾，因此2009年停辦了這項業務。2010年廣州市也推出“以房養老”業務，但是依舊沒有實質進展。2011年中信銀行在全國率先推出以房養老的“倒按揭”貸款業務，但是僅僅10年的貸款期限，還要求55歲以上，至少擁有兩套房子，按月向銀行償還利息或本金等，諸多較為嚴苛的要求讓這項業務有些尷尬。
我上麵說得天花亂墜似的這麼好，怎麼推行不下去呢？那是由於這個以房養老的“倒按揭”，存在著四個門檻，這個門檻不易跨越。
第一個門檻是“自主產權”。怎麼才能以房養老呢？前提是保證房子的產權是你的，就是老年人得擁有自主產權的房子。可是現在好多人住的是所謂公房、房改房，產權不完全是自己的，有的產權寫的名字，既有自己的名字又有兒女的名字，這更麻煩，它不完全是你的。所以首先得有自主產權。
第二個門檻，房子得是“自住房屋”，就是說這房子是你自己住。有的房子是什麼情況呢，老人跟兒女一塊住。你說你把房子抵押給銀行，銀行收走，兒女上哪兒住去？
第三個門檻，就是得“中等收入”。如果你有的是錢，那還抵押房子幹嗎呀？所以高收入者不會考慮這個，太低的收入也不行。收入太低、房屋價值太低，支付不起你的養老金。銀行一評估你的房子就值幾萬塊錢，怎麼按月給你錢呢？所以他必須得是中等收入——高收入用不著，低收入付不起。
第四個門檻，能夠“倒按揭”的房子基本上都在城市裏，或者是一部分發展比較快的城郊。因為土地兼並，土地價值往上漲，這類房子升值比較快，銀行也願意接受你這房子“倒按揭”——銀行有預期，將來房子會升值的，銀行起碼虧不了，人家不會認為是不良資產。
自主產權，自住房屋，中等收入，在城市或城郊，這構成了四個“門檻”。隻有打破了四個“門檻”，才算真正能夠進到以房養老這一階段。你要不具備這幾個條件，以房養老會帶來很多麻煩。而且現在中國執行以房養老，有三大隱憂在裏邊。
第一個就是觀念問題。我說的觀念問題指的是什麼呢？中國有句老話是這麼講的：“但存方寸地，留與子孫耕。”就是老輩人得給孩子留點兒東西，得給孩子打點兒基業。雖然現在說“兒孫自有兒孫福，不為兒孫做馬牛”，可是中國還有這個觀念——過日子，過日子，其實是“過孩子”呢，他是你上輩冤家，你欠他的。如果老人隻顧自己吃喝玩樂，自己把家產都花了，沒給兒女留什麼，往往讓人戳脊梁骨。如果做父母的把自己的房子抵押出去了，讓自己的生活寬裕了，可等到百年之後，什麼也沒給孩子留下，不知子女會怎樣埋怨呢。
現在很多做子女的，平常沒事的時候，不怎麼到老人身前孝順去，但一有點兒事都要爭利益。比方說有了拆遷費，那爭得比誰都歡，弄不好兄弟姐妹還要打上法庭呢。所以有的時候，子女對以房養老特有意見——連房子都抵押了，不給我們留著。老年人顧慮重重，壓力很大，這就是觀念的問題。因為在中國普遍的倫理觀念當中，大家會認為：父母的財產是家庭財產，不能由父母完全說了算。
第二個擔憂是房屋土地使用權問題。“倒按揭”得是自主產權。可問題是當很多老年人過世的時候，他的產權快到頭兒了。大家知道房屋是70年產權，商住房是50年產權。等到老人要過世，剩不了多少產權了，這怎麼辦？這時候銀行對你的房子進行估值，很可能就估低了呢！因為顧慮到剩下產權期限不多了，變不了現了，貸不了款，銀行積極性也不高了。我們國家《物權法》規定房屋是70年的產權年限，雖然有規定可自動續期，但是最終需要多大的一個成本，法規裏麵還沒有提到。如果是這樣的話，在推行“以房養老”這個政策的時候，實際上有個未知風險在裏麵。
第三個擔憂是哪個機構來承擔“倒按揭”。房子對老百姓不是小事。抵押的時候，由承擔一方決定抵押年限。你給我定個十年二十年，到那時候我沒死，就沒錢了，那怎麼能行呢？對老年人不要計算得複雜，而且也要把時間加長些，不能五年十年。老年人會擔憂自己上了年紀以後的那部分生活。趙本山不是在小品裏說過嗎，人一輩子最大的傷心事是什麼？是人還沒死呢錢沒了。這怎麼辦？所以由一家有公信力的機構來執行“倒按揭”，這是非常關鍵的。
最後，我還要跟大家說明兩點，這對我們理解這個“倒按揭”和“以房養老”是非常重要的。
第一，它關乎政府、關乎老百姓的兒女。關乎政府什麼呢？有人說完了，這養老金現在政府發不出來了，要大家用自己的房子來養老了。不是這個概念。這個“倒按揭”是對現有養老方式的一種補充，是為了更好地養老。通過一些金融手段，讓老人的老年生活質量上來。也就是說，以房養老是輔助手段，養老金、退休金還是主要的養老方式。“低保戶”和其他窮人還要依靠政府的力量。
當然，還有一些高端服務可以交由市場來負責，充分發揮市場配置資源的作用。而“以房養老”正是市場化運作的一個組成部分，它完全是一種自願的自主選擇的行為。就像我們說的，“有錢的找市場，沒錢的還得找市長”。以房養老隻是養老的輔助手段，這是理解這個政策的第一個基礎點。
第二，不是說“以房養老”等同於把房子一抵押就萬事大吉了，它隻解決了老人養老的資金問題。老人想“老有所樂，老有所養，老有所依，老有所為”，仍然需要依靠子女經常來關心和照顧。老年人的心理問題，包括有個病什麼的，還得由兒女來解決。也就是說，兒女不能因為“以房養老”就推卸贍養老人的責任。
群租房踩刹車
2013年7月16日，北京一家媒體曝光了東三環附近的一處群租房租住亂象。在這個不到80平方米的兩居室裏邊，居然住了25個人。巧合的是，這個報道剛剛過去兩天，也就是7月18日，北京市公安局、北京市住建委、北京市規劃委三家聯合下發了一個《關於公布我市出租房屋人均居住麵積標準等有關問題的通知》。通知裏規定，出租房屋人均居住麵積不能低於5平方米，出租屋的單個房間不能超過兩個人，不得分割出租，不得按床位出租，廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室不能出租。達不到這個標準的，一律視為“群租房”，要予以處罰。看來，這個“群租房”是要“踩刹車”了。
其實“群租房”這個概念是媒體提出來的，但並沒有非常清晰、準確地說清楚它的內涵是什麼、外延到哪兒。也就是說，什麼樣的房子裏邊居住多少人才能叫“群租房”，一直以來沒有一個明確規定。但是，80平方米的屋子裏邊住進了25個人，毫無疑問，這是典型的“群租房”。因為屋內房間不僅被打成多個隔斷，而且在兩個房間、包括客廳裏邊，擺放的都是那種上下鋪。把廚房和衛生間去掉的話，平均一個人的居住麵積大概也就兩平方米多一點，不到三平方米。也就是說，每個人基本上有張床，然後有個過道出入。可以想象，住在這樣的屋子裏麵是什麼樣的感受。
這些年來，隨著很多城市外來人口的持續增多，再加上越來越貴的房地產價格以及限購政策，房屋租價無節製地往上漲。隨著房租的上漲，原來能租一整套房子的，現在變成了幾個人合租，又由幾個人合租最後變成了租床位。
而這種“群租房”現象絕不僅僅是北京有，全國很多二線以上的城市幾乎都存在著“群租房”的現象。毫無疑問，政府現在出台這樣的通知，是已經感覺到了群租房裏邊潛在的、或者已經發生的一些危險狀況。群租房確實給治安、消防帶來了非常大的安全隱患。為什麼？
第一，群租房火災隱患較大。如果有去過群租房的話，就會發現，群租房火災發生的概率非常高。一般情況下，群租房都被打了很多隔斷——這些隔斷材料大部分是木製的，都是易燃品。一旦發生火災，不利於去滅火。另外，很多租戶都想在裏邊整出一個自己的小空間，甚至自己拉上電爐子在那兒做飯，再加上私拉電線，用一些電子產品，等等，這就容易造成電線短路起火。由於房子的空間非常狹窄，一旦著火的話，救援特別困難。所以，我們常看見群租房發生火災的報道出現在媒體當中。
我記得看過一個報道：2013年1月18日晚上7點左右，位於北京市朝陽區的一戶居民家突發大火，屋內物品瞬間化為灰燼，慶幸的是沒有人員傷亡。起火的是小區5層的一個兩居室，房屋被中介打成隔斷，分別租給了4個租戶，每戶麵積不足10平方米。起火的原因很可能是其中一個租戶用電不當。經過調查發現，隔斷房屋的材料居然都是易燃物，比如塑料泡沫，等等。此次大火不僅讓起火房間被燒，連鄰居也被殃及。
現在的居民住房一般是為一戶家庭設計的，卻通過群租的方式給很多人來使用，相當於改變了房屋的用途，這種情況增大了使用房屋的危險。如果由於房屋群租導致起火殃及鄰居，那麼鄰居可以要求房主賠償相關的損失，也可以要求房主和中介機構，甚至租戶共同賠償損失。但是無論如何，房主的責任是不可推卸的。因此，“群租”的隱患首先就是火災隱患。
第二，治安問題。很多時候，群租屋裏邊經常出現搶劫、盜竊、強奸等惡性案件。原因很簡單，屋子就那麼大點兒，閃轉騰挪那麼費勁兒，一有點兒什麼貴重私人物品極容易被偷去。所以，它在治安方麵的隱患也非常大。這方麵的新聞也經常見諸報端。
2013年1月24日，北京市豐台區某小區的多位失主向警方報案，說自己的房間進了小偷。民警趕到現場後發現，雖然小偷隻“光顧”了兩戶人家，可這屋裏住著10多個人。原來這兩套房子每套都被打成了多個隔斷，小偷光顧後，10多名租戶的貴重物品都沒能幸免。嫌疑人偷了筆記本16部，相機7部。案發後，派出所民警迅速展開調查，很快抓獲了犯罪嫌疑人。據交代，他偷盜的目標都是居住在群租房裏的租戶。因為“群租房”外麵的防盜門都不鎖，很好進入。
第三，“群租房”的衛生條件普遍很差。大家可以看看“群租屋”裏的衛生條件，那簡直是差得不能再差了。就那麼窄的空間，又是做飯又是幹什麼的，早上洗臉排隊得等半個小時，晚上洗澡排隊經常排到半夜去。所以，屋裏頭那味兒就別提了。而且“鐵打的營盤流水的兵”，裏麵住的人經常換。大家都在想，這屋裏的東西反正不是我的，隨便禍害。所以很多群租房都是過道裏堆滿東西，廚房髒得不像樣子。
消防、治安、衛生這三個隱患，不僅使住在這房子裏的人感到不舒服，外邊的鄰居也跟著倒黴。群租房引起大家非議最多的一件事就是擾民，黑白天都有人不睡覺，那鄰居可不就抱怨了。
我們說一個小區，包括一棟樓，它的公攤麵積是有數的，公共綠地也是有數的。挨家挨戶算的話，一棟樓裏邊也就住個百八十人，群租房突然間弄那麼多人住進去，這小區裏好多設施馬上就不夠用了。而且現在居民樓裏的防盜門比較多，有些群租房中的人根本就沒有開外邊防盜門的那個卡，晚上回來得晚就亂按，不行就踹門，給居住在低樓屋的居民帶來非常大的困擾。很多居民都曾經因為這事兒到居委會投訴過，甚至找過派出所。
經過我剛才這麼一分析，大家可以發現群租房有諸多的弊端。可是盡管外界的阻力這麼大，很多人投訴說應該禁止這樣做，相關部門也查過，但“群租房現象”不僅沒有停止下來，反而現在愈演愈烈。這是為什麼呢？因為群租房租賃的各個環節，已經形成了一個完整的利益鏈條，它能讓租房者和中介、房東三家利益實現最大化。
首先，我們知道現在城市房價越來越貴，而且還有限購——貴還不讓你買，這就逼得有些人必須得租房子。前兩年可能租一居室、兩居室、三居室也就2000元、3000元、4000元這樣；現在翻一倍，得6000元、7000元、8000元，甚至上萬元都不稀奇。這就漲得有點兒太狠了。原先一些低收入群體兩人合租一套房子，一人拿一千多塊錢。可現在很難再有這樣的“好事兒”了，除非你到更偏遠的五環外的地方去找房子。
在這個時候，沒辦法了，隻能選擇更便宜的，那就不是“合租”那麼簡單了，就是我們前麵說的“群租”了。像剛才我們說到這個80平方米的房子住進去25個人，那麼一張床多少錢？由於房子在東三環這樣繁華的好地段，一張床位就要七八百塊錢。可見現在的房租價格漲到什麼程度了。漲成這樣，那低收入群體怎麼辦？這些外來打工的北漂一族，剛畢業的大學生，隻能選擇這樣條件的。我覺得這一方麵是為省錢，幾個人在一起住攤錢付房租；另外一方麵，是因為大家認為同鄉或者熟人生活在一起比較方便。
這時，中介也給他幫忙——要租整棟房子，價錢很貴，你租不起，就先租一張床吧，其他你就別管了，我給你招攬人去。作為低收入群體，這是一種很現實的低成本選擇，能保障低收入者的基本生活質量——我能在北京還有個地方住，而且是在繁華的地方，離單位很近。白天我幹自個的事兒，我得拚命掙錢去，晚上回來就睡一覺。這符合他利益的最大化。
再者從房東來講，一開始中介開出價碼找他們，很多房東都不信。比方說，自己這兩居室能租多少錢？他一打聽也就五六千塊錢，結果中介來找他，問一個月七千元，你租不租？我先付你一年的，把你這房子包下來。房東一看還有這好事兒？那還等什麼？簽吧！然後中介告訴你，房子裏頭我得給你打個隔斷什麼的，你同意嗎？行行行。因為很多買房子的人是在投資，他不回來住，他想實在不行我回頭兒就把房子賣了。所以，屋裏打隔斷什麼的房東也不在乎。這符合房東的利益最大化，他不會管這事兒。
到中介這兒，更有賬可算。有人說房子本來租五六千元，他給七千元拿過來不虧了嗎？不是，人家有辦法——加床位、打隔斷。像我們剛才說的，一個屋子住25個人，一個人一個月800塊錢，大家算算這是多少錢？假如這房子原來租七八千塊錢，經過打隔斷一弄，最後一個月租一萬多元，甚至都超出兩萬元了。這個差價不就是中介賺了嗎？
所以中介在這方麵有著強烈的利益驅動，再加上他本身就幹這個，非常容易攬客源，很快就能把這些房間填滿。從這個角度來看，無論是租房的人、房東還是中介，群租房都符合他們各自的利益最大化原則，便由此形成了一個牢不可破的利益鏈條。正是這個大背景，把群租房的市場需求量給推高了。
有人說，那照你這麼說，這次出台的這個通知還管不管用？說實話，還真不見得管用。
首先，住建委沒有獨立執法的資格，它需要和公安以及工商部門聯合執法。假如某個地方群租房違規了，如果真要查處，怎麼處罰是個問題。其次是“上門難”、“取證難”。先說“上門難”，執法人敲門人家不給開怎麼辦？又不能強製破門而入。再說這“取證”就更費勁兒了，比方說雙方簽合同的時候，合同上寫的是兩人承租這房子，雖然我裏邊住進了8個人。你怎麼取證？這取證過程消耗的行政成本實在是太大了。另外，以往的合同受法律保護，比如剛才我說的80平方米住25個人，這25個人要跟房東簽了合同的話，就都受法律保護，你不能把人家攆走。因為住建委這通知是後下來的，通知本身不是法律法規。這幾點因素，再加上群租房強大的市場需求，決定了這個通知很有可能不管用。
有人說既然不管用，那這些個部門非下這個通知幹嗎？它怎麼起作用呢？首先一個是最近有關群租房的報道非常多，相關部門如住建委、公安局、規劃局、衛生局已經感受到了一種壓力。另外我們也知道像北京、上海、廣州這樣的大城市，外來人口源源不斷地湧入，而整個城市的負荷量是有限的。照這樣下去的話，這個城市的公共服務係統很可能就會崩潰。於是很多一線城市通過經濟杠杆等多種方式來控製外來人口。比方說大城市的高房價，在一定程度來講，也是控製外來人口的一種方式。但是我說這些都不能解決根本問題，為什麼呢？
因為北京的優質資源太多了，很多的人來到北京是為了更大地發展，盡可能賺更多的錢，可以開闊自己的眼界。所以，很多北漂寧願忍受這種群租房式的低成本生活方式，也希望在這裏收獲更大的希望。
而且北京是首都，又是華北地區的核心城市，越來越多的政策資源以及其他方麵的資源，都向北京傾斜，必然會造成人口暴增。它的根源在於我們的資源配置太不均衡了，嚴重地向一線城市傾斜。既然我們現在沒法徹底解決群租房的問題，那應該怎麼做才可以緩解這種情況呢？比如，城市裏邊的廉租房一定要盡快建起來，讓政府提供相對廉價的出租房，這樣能夠使更多外來人口、低收入人群進入到政府提供的廉價租房保障中來，這樣才能解決群租房的問題。
再有，現在很多一線大城市都麵臨著人滿為患的問題，北京一年增加60多萬沒有戶口的外來常住人口。這60多萬人裏麵，絕大多數人的居住恐怕要以“群租房”的方式來解決。所以，想辦法調節大、中、小城市的均衡發展，讓更多的年輕人選擇去中小城市工作、生活，這才是從根本上解決群租問題的辦法。
但是就廉租房本身來講，恐怕一年兩年難以達到我們滿意的程度，這兩點就決定了眼下的群租房現象光靠一紙通知是不可能得到治理的。既然短期內不可能得到治理，是不是就可以無所作為呢？也不是。
首先還是要加強政府職能部門的監督，其他的就交由市場配置。政府職能部門監督是什麼意思？比如，現在你租房子不得備個案嗎？那好，政府就應該派出一定的人力、物力來管這個事。你不是要租房子嗎？我定期檢查。你裏邊的隔斷、床位要加得太狠了，我可以不讓你租，並給予你一定的處罰。當然這方麵需要投入大量的人力，也挺困難。
其次就是解決現在的高房價問題。租房價格高和什麼有關？除了限購的，還有一點就是可租的房子並不多。有相當多的人買了房子在那兒空著，等到什麼時候漲了再賣出去，他不願意租。為什麼？租的那點兒錢和賣的沒法比。如果按正常的市場價格租的話，有的房子的成本別說30年，50年都回不來。那房主圖這點兒小錢兒幹嗎？說不定租出去還把房子給禍害了，還不如就等什麼時候漲價把房子賣了。所以，房屋空置率非常高。
最後，要是一切按規矩來的話，這租房子恐怕還得繳房屋租賃稅，這類似於個人所得稅。其實我們也知道，房東繳的稅非常少，很多幹脆就讓中介規避了。既然收不上來多少，建議索性就不收這個稅了。這房子隻要拿出來租，政府不收租賃稅，這樣是不是能刺激一下市場，讓更多人把手裏空置的房子直接拿到市場來租呢？這樣一來，供給提高了，可租的房子多了，房租自然就會往下降一點兒。這就意味著一部分低收入群體能夠以合租的方式進行租房，而不用去找那種群租的、亂七八糟的房子了。