昆明提出2011年全市新建商品住房，年度價格漲幅低於全市年度GDP和人均可支配收入增長水平。而銀川提出將漲幅控製在當年城鎮居民人均可支配收入的增長幅度以內，同步增幅低於10%。佛山和嶽陽的調控目標則與上述兩個城市基本雷同，但蘭州與貴陽就顯得有些“不走尋常路”了。蘭州提出增幅不超過9%，這最具體了。貴陽則提出，增幅不超過去年全國平均值。
六個城市提出來的目標等於給全國其他城市提供了範本。因為房價一壓低了，賣地不好賣了，各個地方政府財政收入就會受影響。所以，這個事各個地方怎麼定？定低了，怕中央政府問責，因為這次要問責到地方行政長官。要定高了吧，萬一將來這個地沒人買了，城市財政收入怎麼來啊？所以大家心裏很矛盾。這個時候要有哪個城市先站出來，說我就這麼定，好，咱們“照葫蘆畫瓢”；或者看著它定完之後輿論什麼反應，中央政府什麼反應，咱們再根據這個來。不少城市打著這個“小九九”。一看蘭州定9%，心想，我要控製到這程度，這開發商就不想拿地了，這9%定得有點兒低。再一看貴陽那邊，規定不超過2010年全國平均的漲幅——2010年全國平均漲幅是17%。定這麼高，中央政府會答應嗎？怎麼控製來控製去還漲到這麼高呢？所以，全國其他城市都開始瞄上了另外四家提出來的目標，就是說不設定具體目標，跟當地當年的情況掛鉤。
GDP要增得快，就控製在它以下；要增得慢，就在那個低指標以下。這是活話，沒把話說死。中央政府出了一個作業，這六家先把作業交上來，然後剩下這些城市開始抄他們的。所以在接下來，好多城市都出台了調整目標，基本上都是在說當年這個GDP的增幅，或者說城鄉居民人均可支配收入的增幅內。但是大家注意，在這個時候，北、上、廣、深四個一線城市沒動靜。有分析指出，一線城市遲遲未出台調控目標是可以理解的，因為一線城市情況較複雜，需要考量更多的標準。直到3月28日，離最後期限還差3天的時候，一線城市北、上、廣、深中的上海，率先公布了房地產的調控目標。上海公布的是，根據當年GDP和城鄉居民可支配收入的增幅來定，不超過這個增幅。
上海給出來目標，接下來深圳、廣州這兩個一線城市照葫蘆畫瓢緊跟著也出台了目標。因為在一線城市裏，毫無疑問，北京、上海是倆巨無霸，廣州、深圳達不到它倆的影響力。所以上海出台目標了，廣州、深圳跟進。到3月29日，北京這個首都老大最後一個提出目標了。人家很簡單，四個字，“穩中有降”。北京提出的穩中有降令業界頗感意外。此前曾有人猜測，2011年北京市居民人均收入增長目標為7%，該數據有可能被設定為當年北京房價漲幅上限。北京市政府解釋說，“穩”主要是將價格穩定在2010年的水平，至於“降”，則通過嚴格執行限購等各項調控政策措施，抑製投資投機性購房需求，促使房價回落到合理區間。隨後潘石屹表示，北京的房價調控目標不與GDP漲幅、人均收入漲幅掛鉤，完全在情理之中，這是在輿論壓力麵前一個聰明的決定。
“穩中有降”就是說，我隻要穩住了就行，降多降少您別見怪。說到這兒大家可能就明白了，其實我們說了這麼半天，你會發現除了北京以外，各地給我們的感覺好像它不是為了限製漲價，而是要讓這價有限地往上漲，別漲得那麼太厲害。各地提出來房價不超過GDP的漲幅和城鄉居民可支配收的增幅給了廣大老百姓一個什麼暗示呢？這房價恐怕是降不下來了，還得漲了。
不少市民在當地公布房價調控目標後，都感到十分失望。西安市民表示，調控政策怎麼能成為地方房價上漲的合理依據呢，這不等於默許當年房價上漲15%？有深圳市民表示，此前曾預期房價將會出現20%左右的下跌，現在看來希望渺茫了。甚至有人直接表示，這樣的調控目標，讓人懷疑部分地方缺乏調控房價的誠意，不要讓中央抑製房價的決心到了地方無法落實。
這個對於中央調控來說是非常不利的，它增大了大家對房地產的預期。本來以為房價要降，決定先不買了。有的拿著錢要投機的，說這房子將來不漲我不虧了嗎，先別買了；一看這說最高可漲到10%，這意思還得漲啊，那趕緊花錢買吧。這把房地產的泡沫一下子給推高了。所以我覺得這個時候，各個地方政府出台這樣的調控目標，含糊其詞，模棱兩可，其實對房地產調控很不利。這體現在什麼地方呢？比方說剛才說到，這房地產調控目標根據前年的漲幅，規定不超過多少，這等於客觀上承認了前年漲幅是合理的。本來房地產市場是有很大泡沫的，現在這麼調控，那就是承認泡沫沒有了，而且這樣做隻能防止泡沫往大了擴，而不會把這泡沫擠出去。這跟當年政府要調控房價的目標，是完全相悖的。
再有，我們看裏麵模棱兩可的地方還有好多。比方說，它忽略了中央政府下達的三個依據裏的一個——居民住房支付能力。它僅重視了GDP增幅和人均可支配收入增幅。
居民住房支付能力的衡量標準，主要指的是房價是否處於居民收入能夠支撐的合理水平及住房價格與城市居民家庭年收入之比。對於中央政府提出的三個依據，絕大部分城市都選擇了GDP增幅和人均可支配收入增幅作為調控的參考指標，而居民住房支付能力這一項有意無意地被忽視了。值得一提的是，長春市於3月30日提出了“新建住房房價收入比控製在5.8%以內”的目標，成為首個與房價收入比掛鉤的房價調控目標。隻是以此為調控標準的城市實在是少之又少。
基本上各個地方製定調控指標的時候，都會把居民住房支付能力考慮進去。我舉個例子，上海說要根據GDP增幅和人均可支配收入增幅來製定房價調控目標。比方說上海2010年一年有確切數字顯示，老百姓人均年可支配收入32000塊錢。假如說2010年人均可支配收入增幅是10%，那上海地區的房價調控就在10%以下。那麼人均可支配收入增10%是增多少呢？32000乘以10%，一個人增加3200塊錢。可是要按這個調控房地產那可不得了。比如說現在上海房子一套平均得260萬元，260萬元要增10%是增26萬元。也就是說，老百姓這一年增加收入3200塊錢，那邊房價一年得漲26萬元，一年平均支配收入才32000元，得八年不吃不喝才能把這26萬元補上。說到這兒大家明白了嗎？按照這個百分比增幅，那實際數值的差距比這個要拉得大得多。也就說，如果按照居民住房支付能力來調控的話，就不可能漲這麼高。
對於居民住房支付能力的衡量標準，如果將一線城市上海的數值定為10年，依此推算一個雙職工家庭的年收入為64000元，那麼上海的房屋均價將降低為每平方米1萬元左右——顯然這個數字是無法被接受的。於是GDP增速和人均可支配收入的增速，成為了調控目標的首選參照指標。
再有一個，到底是按照GDP還是按照居民支配收入增長幅度？設立兩個增幅為標準，那麼地方政府就有充分的選擇權力，哪個高我照哪個來。上海按照“十二五規劃”裏一年的GDP增幅8%控製房地產增幅；可是2010年上海GDP增幅是9.9%，按這個把房價調控目標定到9.9%以下也行；而人均可支配收入上海2010年增了10.4%，按照這個控製到10.4%也行。如果隻高不低的話，大家會怎麼想？現在各個地方給出的目標模棱兩可、可上可下，裏邊可操作的空間非常大。
而且這裏邊不光模棱兩可，還存在著一些文字遊戲。比方說，對於調控目標，各個地方的表述不一樣。調控什麼呢？有的地方說新建商品房調控目標多少，有的說新建住房調控目標多少。大家可不要以為住房和商品房就這麼一兩個字的差距，這差別可大了去了！
商品房是什麼？我們說拿去市場自由買賣的這叫商品房，但住房裏既包括商品房，還包括中央政府讓各個地方建的保障性住房。你想想保障性住房的價格是政府管著的，它肯定上不去。那麼統計增幅的時候，有保障性住房在裏邊，會把整體數據往下拉。它往下拉一塊，就意味著商品房這邊漲幅還可以拉大點兒。比如保障性住房價格比平均調控目標價格要低，往下低出60%、70%，甚至80%，這就意味著那邊商品房平均還得有30%、40%左右的增幅。你想買商品房的得花多大價錢？所以“新建住房”和“新建商品房”的說法是個文字遊戲，各個地方提供的調控目標裏都願意采用“新建住房”的說法。
備受關注的北京、上海、廣州、深圳這四個城市中，北京以新建普通住房獨樹一幟，而廣州在新建住房的基礎上，特意說新建住房是指新建商品住房、限價房和經濟適用房。而上海和深圳則和全國多數城市一樣，采用了“新建住房”的詞語。
所有這些提法甚至還不如吉林省一個縣城——伊通縣說得明確。吉林有個伊通縣，這是個滿族自治縣。伊通縣目標很明確，說磚混結構的房屋控製在2800元/平方米以內，框架式的這種房屋控製在3000元/平方米以內，規定房地產開發商的利潤必須在300元/平方米以下。你看這個調控目標多明確？
對於這個價格是如何製定出來的，吉林省伊通滿族自治縣透露，征地成本850元，磚混結構建築成本980元，框架結構1170元，各項收費成本270元，基礎設施建設成本260元，磚混結構配件廉租房成本140元，框架結構150元，開發商利潤300元。資深財經評論員周俊生表示，該縣將組成房價的各項費用公布於眾，是一種值得肯定的做法，值得向全國推廣。
為什麼更多的城市會給一種含糊其詞的調控目標呢？現在中國地方財政靠什麼支撐？稅收是一大塊，賣地是非常大的一塊。地方政府想要獲得賣地的收入，就把地賣給開發商，鼓勵開發商拿地。假如說這個房價預期不會再漲了，開發商拿地的積極性一定會受到影響。這樣，地方政府的財政收入就會銳減。比方說上海2005年賣房子、賣地的收入占上海市財政的17.3%，等到2010年漲到了52%以上。你想上海財政的一半以上靠賣地，沒這個它怎麼過得下去？
2010年，全國120個城市土地出讓金總額為18814.4億元，同比增加50%，其中三個城市的土地出讓金收入突破1000億元，我國土地市場呈現價量齊趕態勢。有數據顯示，全國土地出讓收入，占地方財政收入的比重已達到50%左右，成為了地方政府不折不扣的“錢袋子”。所以這個時候它就考慮了，如果我這調控目標壓得比較狠的話，開發商不拿地了，我怎麼辦？地方沒錢了，好多事就做不了啦！咱們大家想想，政府的錢平常花到哪兒去了？地方政府首先得管當地的醫療、教育、民生這些事兒，得管這個“米袋子”、“菜籃子”，還有新的產業布局，這些地方都需要地方政府拿錢。這些年來地方政府的收入增長不多，但是支付很大。時間長了，中央政府也意識到這個問題了，進行大量的財政轉移支付。但這個轉移支付有的時候遠水解不了近渴。
所以地方政府的財政收入靠什麼呢？主要靠賣地。另外是跟銀行借錢、信貸。借錢怎麼借呢？我可以拿著土地當抵押，到銀行貸款。所以，無論是信貸還是賣地，全和土地有關。如果把土地掐住了，比方說房價上不來，開發商不拿地了，這些都無從談起，所以地方政府在這個時候非常緊張。我剛才說把土地抵押給銀行貸款，可如果抵押完了這房子最後賣不出去，房價控製住了沒人買了，那麼等於這地在虧錢，銀行貸款就還不上了。還不上怎麼辦呢？形成“呆賬”、“壞賬”。所以，房價往下跌一點可能沒什麼問題，你要跌狠了，對經濟會有影響，中央政府也有顧慮。
咱們每個老百姓希望房價大跌，這泡沫這麼大了，再降點吧。但地方政府在想什麼呢？最好現在別降。你能明顯感覺到地方政府出台的這些調控目標，是在跟中央討價還價，看看你的態度，是不是來真的了？是不是真要問責？中央政府狠一點兒，他就收一點兒，中央政府軟一點兒，他就按這個指標來。
所以這幾年房價都在調控，結果越調控房價越漲。一直到2014年這種增長勢頭才有所減緩。
我希望，我們現在的中央政府能有大量的政策、大量的監控措施繼續跟進，把這房價給壓住，不要讓那些沒有商品房住的，或者沒有房子可住的老百姓“望房興歎”。政府應該一手抓保障性住房，解決中低收入的住房的問題，一手抓商品房，讓那些不屬於保障性住房範圍之內的人也能夠“居者有其屋”，我認為這是當前政府應該幹的、非常重要的事。
以房養老倒計時
2013年，中國的養老服務業出現了一個非常重要的信息，那就是該年9月16日，國務院發布了《國務院關於加快發展養老服務業的若幹意見》。在這個意見裏邊，國務院責成保監會要在2014年第一季度出台有關金融養老的一些具體的辦法，也就是老年人住宅反向抵押貸款的具體辦法。大家五六年來一直在討論的“倒按揭”，也就是“以房養老”的具體實施辦法，正式登上曆史舞台了。
“以房養老”的具體意思是什麼？最近這五六年，有相當多的電視評論節目做過“倒按揭”以房養老方麵的節目。到底什麼是“倒按揭”呢？比方說一位老人年歲已經挺大了，有一套房子，可是除了這套房子以外，老人沒多少錢，養老金、退休金也不富裕。這個時候，老人可以把房子抵押給銀行，然後銀行對此進行估價，按月給錢，一直到抵押人最後離開這個世界。去世之後，銀行把房子收回賣掉。有人問那多賣的錢呢？去了這個本和利息以外，多出來這部分，他會還給你的繼承人。
至於通過以房養老的老人可以拿到多少錢，根據銀行的政策，辦理了“倒按揭”的老人，每個月可獲得最高不超過2萬元的養老補助。假設某老人把一套市價200萬元的房子抵押給銀行，最高可獲得60%的貸款，也就是銀行將借給他120萬元的本金。如果貸款期為10年，產生的利息總額為48萬元。如果老人選擇每月還息，銀行每月應向老人的賬戶打進10000元的養老金。扣除4000元的利息，老人實際到手有6000元。據了解，以房養老的“倒按揭”模式已經在國外運行多年，但是除了美國等少數國家以外，在其他地區真正以房養老的人並不多。一個很重要的原因是房價波動。一旦房價下跌，貸款到期，抵押物有可能資不抵債。
“倒按揭”，學名叫“住宅反向抵押貸款”。由於這和我們看到的按揭形式挺像，所以我們形象地把它叫“倒按揭”，但是它跟“正按揭”有明顯不同的地方。區別在哪兒？比方說還住房貸款，貸款人是一次貸款，分期償還；可是“倒按揭”是分期貸款，一次償還，到最後才能償還，所以越往後風險越大。真要到賣房償還的時候，房地產崩盤了，這房子就不值錢了，怎麼辦呢？所以這就決定了按揭在全世界都通行，但隻有金融行業特別發達的國家，才采用“倒按揭”。
既然風險挺大，為什麼還要推行呢？這是由現在中國養老麵臨的嚴峻現實決定的。國務院之所以要求保監會趕緊出台關於它的細則，其實是有一個宏大的背景在推動這事，什麼背景呢，我給大家具體分析分析。
第一個背景，就是現在的養老服務業的狀況。大家都知道養老金現在出現了一些問題，人口紅利逐年在下降。現在假如我們是六個人養活一個老人，那等到我們老的時候，就成了兩個人養活我們一個人了，養老金還有那麼多嗎？這讓人很擔憂。
2013年年初，人力資源和社會保障部有關人士表示，到2011年年底我國養老金個人賬戶的記賬額是2.4萬億元，累計結餘1.9萬多億元。這樣兩者相減後，存在著四五千億的“空賬”。那麼空賬怎麼來的？單位交的是社會統籌的基金，用於保障當地養老金的支付；個人交費那個錢，屬於完全積累，就是存下來給這個參保人將來發養老金用。從這個意義上講，累計結餘這些錢，基本上就是個人賬戶的錢，兩者一相抵的話，是四五千億的空賬。空賬是空賬，我們不能說空賬是虧損，空賬是轉型成本，它完全跟製度設計有關係。
目前各省養老金的缺口，主要是靠各地財政補助，為了確保各地養老金的按時足額發放，國家從1998年開始建立了對地方養老保險的補助製度，但是專家擔心，這種單靠財政補助彌補缺口的做法在未來可能難以為繼。有統計數據顯示，未來20年，我國65歲以上的人口將從目前的1.15億人增加到2.4億人。
所以這時候既要打破包辦格局，又要打破完全由個人承擔養老的局麵，怎麼辦？隻能把一些社會資本引進來。這個社會資本，其實就是老年人手裏的房子。有人說，這不是我們自己的嗎？可是如果它放著不動，你除了住以外，它發揮不了多大作用。它隻是物質需要，而不是金融領域之內的需要，若能想法把這個固定資產給它盤活了，就等於社會資本進入了養老渠道，能夠有力緩解養老金現在麵臨的窘迫局麵，所以這個是推出以房養老的核心背景。
第二個背景，是現在中國城市出現的現象。你看北京、上海這些城市，誰家都有好幾百萬元資產——隻要你有房子，肯定就有好幾百萬元資產。可問題是，這好幾百萬元怎麼變現呢？你不敢賣呀，賣完了以後你上哪兒住去？比方說，假如在北京你有兩套房，或者在上海你有兩套房，它們起碼就值六七百萬元。看著你還挺富，可是你現金收入非常少。所以在住房上你是富人，在現金上你是窮人。真要到養老的時候，你又不能把房子折騰沒了，那麼在養老的現金上就出現了現金流的問題。從這點來說，這個政策是著眼於這部分人。
第三個背景，是大量的獨生子女家庭出現了，我們把這樣的家庭叫“四加二加一”。也就是說小兩口自己一成家，得負擔四個老人的養老。這個時候小兩口有沒有這樣的能力，那還很難說。尤其是現在很多人要孩子要得還挺晚，三十多歲才有孩子。等到這孩子真正花錢的時候，恰好是三十多歲的時候。這時他在經濟上也不富裕，而你已經六七十歲了，正等著養老呢。等到孩子經濟寬裕了，四五十歲了，而老人已經八九十了，甚至可能已經不在了。緩解獨生子女的巨大壓力是推出“以房養老”的第三個背景。
在這三個背景推動下，國務院要求2014年年初就出台具體辦法。我個人覺得，這個“倒按揭”在一定程度來講，不僅僅是為了養老的事，老人甚至可以倒過來幫子女。我舉個例子，假如現在你手裏也沒多少錢，就有一套房子。你們老兩口攢了一輩子，攢了幾十萬塊錢，都給孩子買房子了，也就夠北京上海的這麼一個首付。那麼首付之後呢，孩子不得還這個貸款嗎，可是這時候老兩口手裏已經沒錢了，就剩點兒工資了，得自己生活。這個時候如果你把你的房子“倒按揭”出去抵押給銀行了，不是可以每個月多獲得一筆錢嗎。假如你原來的養老金和工資還夠養老的話，這筆錢正好可以資助自己的孩子，讓他去還貸款，這樣你就幫了孩子的大忙了。我們現在經常出現這個情況，這個孩子還貸款，爬坡的時候，父母幫不上忙，等到孩子經濟條件的各方麵都緩過來了，四十多歲了，錢也不愁了，父母這時候沒了，把這套房子留給孩子了。而孩子這時候並不怎麼需要父母給他留的這套房子——這等於是“錦上添花”，而不是“雪中送炭”。所以，父母也可以通過“倒按揭”這種方式，來進一步幫助自己的孩子。
說到這兒，可能有的朋友覺得，照你說，這“倒按揭”既解決這些社會難題，又對這家裏有好處，早就該推行啊。那為什麼現在沒有推出來呢？其實推行過。在這五六年前，據我了解，南京、北京、上海這些地方都曾經嚐試過這種“倒按揭”，有的是“倒按揭”的一種變形形式。比方說南京，有一家養老機構就找這些老年人，說可以住我們的老年公寓，這輩子你都免費住，但是你得簽協議，你過世的時候，你這房子得歸我們，我們給你賣了。上海也很有意思，就是把這房子給公積金管理中心，這個房子現在暫時不賣，你還住在這房子裏，但房子產權已經歸公積金管理中心了。這就等於把這個房子租給你，然後將來你沒了以後把房子賣了，他從中扣除你這個租金，剩下的錢再給你兒女。這不等於就是自己租自己房子住嗎？這是“上海模式”。北京則是由這個養老中心把你的房子給租出去，租出去的錢用於支付你到養老院裏邊生活的費用。我們看南京、上海、北京這三種模式，其實都是在利用房子來養老，盤活手裏的房產資源。也有的進一步真搞過“倒按揭”，卻沒有一家成功的。有的搞幾年偃旗息鼓，倒惹了一堆麻煩。