但是，從深層次看，煙台在膠東半島中心城市的地位還沒有真正樹立起來，對周邊城市、鄉村還沒有形成較強的輻射帶動力。對照“城市品牌”大連和“品牌城市”青島，分析問題，查找原因，症結主要在於：
大城市和“小城區”的矛盾較為突出。由於曆史的原因，煙台的城市規模始終沒有膨脹起來，城市建設沒有長遠和統一目標。新世紀以來在建設發展上，由於受製於體製問題，城市整體仍缺乏項目統籌、政策統一、資源共享的體製機製，各區建設“小而全”的市政公用基礎設施和服務項目，造成了資金、土地等資源的浪費；市政公用基礎設施承載能力相對薄弱，人流、物流、資金流和信息流形不成積聚效應，製約了城市的整體發展。
“城市病”比較嚴重。這些年由於城市化步伐加快，城市人口急劇膨脹，規劃、建設、管理相對滯後，致使一些一般大城市和特大城市產生的“城市病”，在煙台也反映了出來。老城區交通擁堵、車輛停放困難，三級醫院看病難、看病貴，衛生死角和亂堆亂放隨處可見，亂擺亂設攤點、亂吐亂扔以及違章搶行等交通設施和秩序、服務功能、文明素質等方麵的問題，嚴重影響了城市形象和市民生活。
城市個性不甚鮮明。由於長期以來城市建設定位偏低，缺乏精品意識和前瞻思維，煙台在城市規劃建設上尚未體現出獨到的融山海島城於一體、自然與人文於一體、現代建設與曆史文脈於一體的特色，建設水平流於一般，沒能在“千城一麵”中突出個性，精品和亮點少，對外注意力和吸引力不足。
建設體製尚待完善。市級由於多個部門建設管理城市，部門之間相互製肘、扯皮時有發生，影響了辦事效率和工作質量；市區在拆遷、建設、管理特別是重點工程方麵職責不到位，合力不足，難以實現重點突破；城建資金缺乏統籌安排，融資渠道和平台相對單一，使資金問題成為製約城市建設高水平發展的“瓶頸”。
問題和教訓，能讓人們從中悟出道理，變得聰明和理性起來，成為今後城市建設工作中的財富。
中心城市未來發展構想
根據煙台城市建設現狀和國內日益激烈的城市競爭態勢、經濟和社會發展對未來城市建設的客觀要求，筆者認為，“十一五”規劃末及至2020年，煙台城市建設總的指導思想，應以科學發展觀為指導，以完善框架、增強功能、彰顯特色為著力點，堅持科學規劃、高水平建設、精細化管理，突出重點，健全體製機製，全力把煙台打造成“大而強、特而美”的山東半島中心城市和國內最具綜合競爭力、最適宜創業和生活的濱海魅力城市。大，即是市區規模大、城市人口合理、城鄉一體化協調發展。據測算，2020年的城區麵積應在400平方公裏以上，城市化率達到80%，城市人口突破220萬人；強，即是產業布局優化、結構升級、集聚發展，經濟實力和綜合功能強。期望2020年中心城市人均國內生產總值、人均財政收入和城鎮居民可支配收入接近大連、青島兩個城市的水平，鞏固在山東省的領先地位，在全國首批沿海開放城市中位次前移；特和美，即是城市自然、人文和曆史特色突出，城市環境優美，在國內處於領先水平。
從定性為區域中心城市的外在形象、內涵實質和應具備的基本功能要求來看，10年後的煙台，城市建設成果似應反映在以下十個方麵：
城市定位準確、功能和產業布局合理、中心城區起統領作用的組團性大城市。
——市區協調發展、經濟結構優化、經濟質量提髙、整體經濟實力雄厚、對國家貢獻大、對周邊城市和鄉村具有較強輻射帶動力。
——文化、教育、體育、衛生、計劃生育和廣播電視、法製等社會事業健康和諧發展。
——服務功能齊全，道路、給水、排水、燃氣、熱力、公交、電力、通訊和安全保衛、防災減災等基礎設施對經濟和社會發展的承載力強。
——路網四通八達。市區通往高速公路、鐵路站點、港口和機場的對外交通通暢，區際和區內形成以快速幹道、主次幹道為骨幹、功能完備的城市交通體係。
環境優美。海島、山體、海濱帶和綠地廣場、街心公園等綠化美化效果好，大氣、水源、近岸海域和汙水處理等質量達標，沒有城鄉結合部痕跡，城鄉一體化發展。
——特色鮮明。山、城、海、島總體特征得以彰顯，建築、道路、綠化等空間組織合理，自然與人文環境和諧相融，單體精品亮點讓人過目不忘，使“城山相依、城海一體、大鵬展翅”成為煙台特色的金字招牌。
——文化底蘊厚重。建築文化、釀酒文化、鍾表文化等近代開埠文化氛圍濃鬱，旅遊資源得以充分發揮，市民欣賞高雅文化藝術的水平高。
——居住舒適。居民可以充分享受設計合理和質量優良的住宅、優雅的環境和優質的陽光、空氣、海水、優良的城市功能服務等，是最適宜人類居住的地方。