劉煜
摘要：近幾年城市建設不斷升溫，房屋拆遷也隨之成為社會普遍關注的熱點，在拆遷過程中被拆遷人的利益被忽視、侵犯現象更是屢見不鮮，本文通過對在拆遷過程中被拆遷人合法權益受到侵犯的案件進行分析，旨在找出其根本原因，以便在貫徹執行國家法規、政策中更好地保護被拆遷人的合法權益。
關鍵詞：拆遷安置被拆遷人合法利益
改革開放後，隨著我國經濟建設和城市化進程的發展，城市居民生活條件的提高，1991年國務院頒布了《城市房屋拆遷管理條例》，相隔10年後國務院對上述條例進行了修訂。這20年中，城市建設隨著拆遷的大規模進行，發生著翻天覆地的變化，城市居民的居住條件和居住環境有了較大的改善，但拆遷問題並沒因為新條例的頒布而減少，在城市建設中，依然存在因為強調整體、公共利益而忽視了被拆遷人的個體利益，使之不能夠得到充分的保護的現象。
一、通過案件的類型化，了解被拆遷人利益受損情況
（一）因拆遷安置合同的遲延履行，被拆遷人要求拆遷人按約定履行合同，並支付遲延履行應增付的臨時安置補助
拆遷人必須在規定的過渡期限終了前按協議的規定給被拆遷人予以安置。由於拆遷人擅自延長過渡期限，給被拆遷人造成額外的經濟損失，這是在拆遷當中侵害被拆遷人最普遍的行為。加重了被拆遷人的負擔，也因此帶來社會不穩定因素。例如我院曾在1994年至2003年期間受理原新興房地產開發公司（後興苑房地產公司）在我市古跡嶺地區的拆遷案件，由於該公司資金不足，使得這裏的被拆遷人在近10年裏不能得到回遷，臨時安置補助即使按照原細則給付被拆遷人，也遠不夠租房所用，造成這些人長期流離失所，由原來的有產階層變成了無產階層。這種案件受理後被拆遷人會勝訴，但由於拆遷人在一定期間內不具有安置條件，使被拆遷人不能在法院判決期限內得到回遷，形成了拆遷人對法院如何判決都接受，但回遷期限繼續拖延的尷尬局麵。
（二）拆遷合同擅自變更，履行不符合約定引起的拆遷安置糾紛
由於政府規劃和方案已經確定，拆遷人事實上處於拆遷安置協議履行的主動地位。有的拆遷人就打著公共利益、改造危房的旗號，實際卻為自身牟利，擅自改變協議中約定的房屋麵積、結構。在沒有通知或告之被拆遷人的情況下而改變建設工程規劃。筆者認為建設工程規劃方案一經批準，建設單位不得擅自變更，確需變更的，必須經過規定部門的重新審批。由於《城市房屋拆遷管理條例》中沒有對拆遷人變更協議的具體懲罰性條款以及對建設工程規劃的變更規定，使得拆遷人隨意變更房屋麵積，變更樓層，改變安置房的結構，用最小的成本為自己牟取最大的利益。在此類案件中經常發生的情況是：實際安置房麵積比協議中的大，房屋結構由框架改為磚混，在安置時被拆遷人要以市場價購買新增的麵積，而結構由框架改為磚混則隻能得到少量的折價，造成被拆遷人的利益明顯受損，因此被拆遷人起訴要求拆遷人按原協議履行。法院在處理這種案件時比較為難，按原協議履行已經不可能，讓被拆遷人按市場價購買新增麵積顯失公平，對拆遷人按違約處理又沒有具體執行標準。
（三）因被拆遷房用途性質不明產生的安置補償糾紛
關於被拆遷房的用途――比如非住宅與商住房如何界定，不論是在新、舊《城市房屋拆遷管理條例》中均沒有明確具體規定。而住宅與商業房在現實和逾期利益上有著巨大的差別。在新的《城市房屋拆遷管理條例》中涉及到房屋用途的僅有兩條，分別是第24條和第33條。拆遷中如何認定私房商用的問題，當前唯一的一個行政解釋是中華人民共和國建設部房地產司在對河北沙市房地產管理局關於城市房屋拆遷中有關問題的報告的複函，我省在2003年9月28日頒布的《陝西省城市房屋拆遷補償管理條例》當中第25條規定：被拆遷房的用途以房屋所有權證登記用途為準。但均沒有私房商用的解釋，僅散見行政法規及地方法規，國家沒有法律規定。拆遷人利用製度的空缺可以解釋非住宅的安置與補償，凡是房屋登記證上登記不明的，均按住宅予以安置。例如：李邁虎與金寶房地產公司拆遷安置糾紛案，房產證中雖未標明用途，拆遷房實際以非住宅在使用，拆遷安置協議當中也按非住宅安置，但給付過渡費卻以住宅標準，被拆遷人要求按非住宅標準給付逾期過渡費，拆遷人反訴非住宅房的安置不合法，因原房屋登記證上未標明為非住宅。房屋用途有自然屬性與登記屬性，在這種案件中，應對原房屋的自然屬性進行判斷，因為房產證隻是對抗善意第三人的法定依據，產權證中標明用途不能對抗實際用途，房屋所有人有占有、使用、收益、處分的權利，當然可以改變使用用途。審判人員不能機械看產權證上的用途，這是一種尊重私有財產權利，尊重房屋自然屬性的觀點。本案判決拆遷人按非住宅給被拆遷人予以安置並給付逾期過渡費，駁回拆遷人的訴訟請求。