1998年，政府開始了大刀闊斧的房地產市場化改革，中國從此迎來了樓市的黃金時代。人們驚異地發現，市場化改革之後，住房的供給要比單位分配時期更加緊張。不知道是土地資源緊張，還是開發商的開發能力有限，每當有新的商品房建成待售，人們總能在第一時間內哄搶買光。由於供應始終小於需求，即便樓價遠遠高於當時的生產力發展水平，人們也傾其所有不假思索地接受。由此造成了一種中國特有的經濟現象：毛坯房也可進入市場待售。直到今天，仍然鮮有文字檢討這段時期的住房供求關係，但我們卻不能忽略。事實上，中國的土地資源從未緊張到影響城市居民住房的供應。誠然，中國是個人口大國，但你可以看到，中國的城市人口密度在世界上隻是處於一般水平，且土地利用率極低，而且，土地國有的性質使得政府極易從人民手中收回已授權他們使用的土地，轉而將其出售給回報率更高的開發商。而住房建設的融資也一直不是問題，房地產一直是備受銀行支持的行業。而且，能夠從政府手中拿到土地的開發商一定跟政府有著不同尋常的親密關係，所以他們的融資甚至能夠得到政府的支持和幫助。造成供應緊張和房價過高的真正問題在於，政府供應的房產開發麵積始終小於人們的需求，而開發商不斷將從政府手中獲得的土地囤積起來。
當市場化改革後的第一批商品房上市的時候，因改革開放而獲利的人表現出了對商品房的巨大需求，開發商便趁機抬高價格，並驚訝地發現人們還是毫無怨言地搶購一空，他們不禁竊喜，囤地和故意製造供應短缺的現象便成了他們的慣用手段。而缺乏監管的市場更是縱容了他們的非法行為，政府也能從這種行為中獲得更多的土地出讓金，便對其聽之任之。這一問題一直持續到今天，並構成了今天房價飆漲的一個重要原因。我們可以這樣說，房地產市場從未得到規範。
我們可以看到，市場化改革之後的樓市發展從未遵循任何市場原則，於是有人開始指責這項政策的正確性，認為市場化改革實在是一大敗筆，是它造成了我們今天的住房負擔過重。這種觀點是十分不理智的，無論樓市怎樣發展，市場化改革都是市場經濟發展的必然趨勢。很難想象如果我們今天仍然生活在單位配給房屋的經濟環境中會有怎樣的現象，但可以肯定的是，這樣的經濟生活想必是十分落後的。
企業為了滿足員工的住房需求，不得不做更多的支出。這必然會加重企業的負擔，打擊人們創辦企業的積極性。而根據過去的單位分配住房情況來看，真正能夠享有福利分房待遇的職工隻在國企中，而我們知道，現在養活大多數職工的恰恰是民資企業。如果一定要逼迫私企解決員工的住房需求，而他們又不像國企那樣容易得到政府和金融機構的融資支持，我們可以預見，必定會有一大批企業因負擔過重而倒閉。那麼社會上將會出現大量的失業人口，他們為了謀生不得不返回農村老家從事生產，而農村的土地資源已是十分緊張，如果又要養活更多的返鄉人口，人均耕地麵積將會更少，農村也將更加貧窮。
僅存留下來的國有企業和大型企業必定會因為人力資源的過度飽和而發生更多的貪汙受賄行為。人們為了得到一份工作，因為競爭的增多而不得不考慮像主考官行賄，員工為了升職也不得不向上司行賄，這勢必造成國企和大型企業的管理混亂和效率低下。同時，競爭的增加也使得人們的工資收入降至將能維持日常生活的最低水平。而中小企業代表了社會的創新精神和發展方向，他們為了不被競爭對手淘汰而不得不持續提高自身的生存技能，不斷開發新的適應社會需求的價廉質優的產品，同時他們也在敏銳地嗅著市場動態，隨著準備捕捉新的商機來為自己獲利和提高自己的競爭水平。而在國企和大型企業中，人們因為得天獨厚的壟斷優勢或占了大部分市場份額而無需創新和作出改革，再加上貪汙受賄成風而抹殺了真正致力於公司發展的優良人才，那麼中國經濟的發展將會陷入困境，產業結構也將非常低端，甚至永遠走不出農業經濟。
所以，市場化改革是有利於國家經濟向前發展的，我們不能把執行時犯的錯誤歸咎於這個政策本身。事實上，按照市場化改革的要求，“23號文件”明確規定，要建80%的經濟適用房、10%的保障房和10%的商品房，但這項政策卻從未得到實施。直到今天，我們非但沒有看到80%的經濟適用房，甚至連10%的比例都達不到，城市中拔地而起的隻有一座座商品樓，它們的價格一路飛漲，居者有其屋這項最基本的生活需求成了大多數人奢侈的夢想。