2010年年底，美國一家名為“商業內幕”的網站公布了若幹幅鄭州鄭東新區的衛星圖片，並從圖片上判斷，這隻是“一片空屋的堆積”，可能是中國最大的“鬼城”，後有媒體報道鄭州鄭東新區建設8年住房空置率被指超55%。參見http://newssinacomcn/c/2011-01-22/231321859221shtml。
2011年，深圳大學的一群學生，曆時半年，調查了121個樓盤，41萬套住宅，通過查看用水量推算出結果：深圳一手樓空置率達到43%。 參見2011年9月13日的深圳新聞網。據調查，北京的房屋空置率在2007年就已經達到了27%北京2716%住房空置率數據由來\[N\]中國經營報，2010年9月18日。而東亞危機之前，泰國房屋空置率也僅為21%徐滇慶房價與泡沫經濟\[M\]北京：機械工業出版社，2006：243。
據宜居城市網的調查研究，我國一線城市的房價高估了一倍多，很多二線城市房價泡沫也日益明顯。近兩年來，房價高漲的勢頭已向三線、四線城市轉移，房地產泡沫幾乎無處不在了。
房地產泡沫剛性的製度成因
1998年與房改同時推出的還有“教改”和“醫改”，其根本目的就是為了尋求新的經濟增長點。現在，官方已正式承認“醫改”失敗；“教改”後高校的大規模擴招，確實拉動了居民在教育方麵的投入，大學校園占地麵積和在校學生數量也成倍增加，但真正成為國民經濟支柱產業的卻隻有房地產。
社科院2010年《國家競爭力藍皮書——中國國家競爭力報告》指出，近二十年來，中國GDP的增長主要靠資源消耗和擴大投資，尤其是房地產膨脹的拉動，可見，這個新的經濟增長點培育得確實不賴。
中國房地產泡沫剛性的製度成因有以下幾方麵。
第一，聯手共謀。
表麵上看，房地產泡沫是遊資炒作而起，背後其實是房地產開發商與地方政府利用“國民經濟支柱地位”聯手共謀的結果。在發展經濟大局的遮掩下，同時兼屬“經濟人”和“政治人”雙重性質的地方政府完全可以忽視民間的呼聲，唯GDP是從，這是中國特殊的政治製度和經濟製度下再正常不過的結果。
之所以會在房地產上形成共謀，是由房地產本身的屬性和我國特有的管理製度決定的，政府不僅壟斷了土地供應，而且在房產開發的規劃、建設項目審批、工程施工許可，一直到銷售證的辦理方麵，都全程參與。房地產投資的背後基本上都有官商合辦的影子。在住房市場化的大旗下，通過非市場化的運作，不僅可以拉動地方GDP，更可以順利地將權力和利益有機結合起來，實現自身利益的最大化。
第二，政府過度介入，扭曲了房地產市場機製。
房地產市場最基礎的製度應是土地製度，但恰恰是在土地製度上麵，我們無法完成市場化運作。我們現行的土地出讓製度基本上是跟香港地區學的，香港地區曾經作為大清王朝“賞借”給英國的一塊肥地，雖然長達99年，但也是有期限的，港英當局自不會以香港本土居民利益為重，而要在短期內爭取宗主國利益的最大化。
因為是借別人的，法律上港英政府自是沒有所有權，隻好將使用權與所有權分離，讓使用權所有人能同時具有使用權的出租、抵押、轉讓等“處分權利”，這也構成了香港土地製度的核心。事實上，民法法係的《法學總論》（羅馬法）、《法國民法典》、《德國民法典》都明文禁止對“使用權”進行出租、抵押和轉讓。
普通法法係的英國本土法律雖允許不動產承租人對不動產的轉租轉讓，但大多數不動產所有者卻通過立契約的形式禁止承租人轉租轉讓，即不讓出租權、抵押權、轉讓權來削弱自己的所有權，然而這卻是香港土地製度的核心。內地跟香港地區學，其實是找錯了老師。
在2004年之前，我國城市的土地出讓，雖然國務院明確規定有三種方式：協議出讓、招標出讓、掛牌出讓。但絕大部分土地都是采取協議出讓的方式，這就決定了房地產市場很長時間以內不可能真正地市場化，也注定了官商勾結、腐敗高發、暴利成為我國房地產業最基本的特征。
2004年以後，政府不允許協議出讓土地了，全部改成“招拍掛”，土地出讓市場化運作算是真正開始，但地方政府又普遍實行了土地收購儲備製度，完全壟斷了土地供應。水龍頭在別人手上，下遊要喝點水，沒有過硬的關係就隻好出高價，有時高價也不好使，弄不好就搞亂了“潛規則”。破壞規則的人要麼是真正的革命者，可以建立一套新規則；要麼就是“攪局者”，最終的結局就是自己出局。在房地產市場上，革命者似乎尚未看見，因此，我國房地產業依然維持著最初的基本特征。
而在房產開發的全過程中，市場化建設嚴重落後。其實政府壓根也沒想過房地產要真正市場化，很多的製度建設都流於操作層麵，這也是共謀的一個自然結果。
第三，住房製度存有缺陷。
住房製度改革重在改變過去那種福利性住房製度，實現住房商品化和社會化，這無疑是正確的。但這種改革從一個極端走向了另一個極端，1998年之後的房改幾乎將所有的人都推向了市場，忽視了低收入者和住房困難家庭的住房保障問題。事實上,全世界其他國家的住房都是“兩條腿走路”,一部分人通過市場化手段解決,一部分人通過非市場化手段解決。
日本實行的是“保低放高”政策，政府為中低收入者提供廉價住房或優惠住房貸款，高收入者住房由市場解決；新加坡84%的人安居於政府投資修建的組屋，商品房的購買者主要是收入較高的二次置業者、投資者或者外國公民；中國香港也有約一半的人居住在香港房屋委員會提供的公屋裏麵。
住房是生活必需品，住房問題是重要的民生問題，讓“人人享有適當住房”是政府的職責所在，政府應該承擔起保障房、廉租房的建設管理任務，但房改之後的很多年裏，政府在這方麵是失職的。
近兩年，因為擔心房地產投資遭打壓後出現投資萎縮，政府才開始加大了保障房、廉租房的建設，但保障房、廉租房的管理也存在很大缺失。以前保障房一般也隻有收入不低、有權有勢的人才能申請上，該保障的保障不了；廉租房基本就是空談，2006年之前，累計投入資金隻有708億元，杯水車薪。
第四，地方財政過於依賴土地收益。
在土地使用權有償出讓采取“招拍掛”方式前，我國的協議出讓土地收取的出讓金唯恐其多，“招拍掛”之後，貓膩不好玩了，土地出讓金一時大增，成為地方政府的“搖錢樹”。在現行體製下，由土地產生的資產性收入和大部分稅費主要歸地方所有，從而造成地方政府高度依賴土地收益的局麵。土地收益在一些地區已成為典型的“第二財政”。
也正因此，政府對房價的調控才顯得三心二意，一直在抑製房價過快上漲與促進房地產業平穩健康發展之間搖擺，既怕打壓了房價，又怕房價漲得太快。房價漲多了，就調控，強調從嚴查稅減貸；別人出危機了，我們經濟要冷了，又大肆增貸減稅緩稅。而地方政府在利益驅使下，就盡可能多圈地多賣地，“吃掉了子孫飯”，就算在嚴格的調控令下，也敢於忽視中央政府和民間降低房價的呼聲，或明或暗地支持甚至助推房價上漲。
在目前的分稅製下，不讓地方政府搞土地財政也難，水利建設要抽10%的土地出讓費，保障性住房要建，醫療改革、教育改革需要投入，政府還要主導城市化，大搞基本建設，這些都需要錢，而很多城市的土地也已經抵押了出去。要不搞土地財政，很多地方政府馬上就會破產。
第五，流動性過剩。
流動性過剩推動了房地產泡沫的形成，盡管在很多人看來這隻是表麵現象，但如果沒有流動性泛濫，房價泡沫自然是吹不大的，即使房價泡沫吹大了，其他地方也會癟下去。據估計，房地產吸收了我國絕大多數流動性。據中央銀行的公報，從2009年到2010年第一季度，商業銀行新增購房信貸猛增了約24萬億元人民幣，幾乎較房改以來10年的購房貸款總餘額翻了一倍。