2008年年底，房地產市場曾經出現過回調的跡象。當時，很多房地產商感覺到，冬天可能就要來到。但是，美國金融危機爆發之後，房地產業因禍得福。2009年，幾乎在一夜之間，房地產業從冬天進入了夏天。在極度寬鬆的貨幣政策和一係列針對房地產的優惠政策刺激下，中國的房地產經曆了爆發性的增長。2009年中國房價連續10個月上漲，而且漲幅越來越快。從最近的一係列政策變化可以看出，政府已經開始對房地產泡沫表現出關注和擔憂。但是，中國房地產的泡沫究竟會怎樣被刺破呢？
首先，回答一個老問題：為什麼要關注房價的上漲？如果房子隻是一種“正常市場”上的“正常商品”，供求決定價格，它愛高就高，愛低就低，政府管它做甚？問題在於，房子不是一種普通的商品。首先，住房是人們的基本需求，如果低收入家庭無房可住，就成了社會問題，就需要政府解決。其次，在中國，房子還成了投資品。由於中國的儲蓄率居高不下，但我們的銀行存款利率卻低得可憐，逼得中國的老百姓一定要去投資，好讓自己的血汗錢不貶值。投資什麼呢？看來看去，無非股票和房子，兩相比較，房子似乎還更加靠譜，所以，買房子的人越來越多。理解中國房地產市場的變動，一定要把房子當作投資品，要用金融市場的邏輯理解房地產市場的波動。
如果房價上漲，會帶來兩個問題。第一，房價上漲，會拉動房地產投資增長，而房地產幾乎成了中國經濟中碩果僅存的“支柱產業”，所以，房地產投資的過快上漲，最終會帶來全麵經濟過熱，通貨膨脹抬頭。還記得2007年豬肉價格上漲嗎？很多學者說，那是因為豬得了藍耳病，其實，豬肉價格上漲最重要的原因是農民都進城蓋房子，養豬的農民越來越少，吃豬肉的人越來越多，豬肉價格不漲才怪。第二，房價上漲，會吸引更多的企業投資房地產。從單個企業的角度來說，這無可厚非：製造業不賺錢，服務業不讓賺錢，隻好投資高利潤的房地產行業。但是，設想一下，如果所有的企業都變成了房地產企業，這個經濟體係就會變得非常脆弱。森林中不能隻有一種樹，經濟體係中也不能“廢黜百家，獨尊一家”。在複雜的經濟係統中，所有的企業都變成“同質（homogeneous）”的，是非常危險的事情。
更令人擔心的是，過快的房價上漲會導致房價突然暴跌。當牛市剛剛出現的時候，資產價格的上漲會比較緩慢，但是到牛市快要崩潰的時候，恰恰是資產價格上漲最為瘋狂的時候。這就是行為金融學所說的“羊群效應”：所有的人在貪婪的時候一起貪婪，在恐慌的時候一起恐慌。由於中國沒有經曆過一次完整的房地產市場從漲到跌的周期，所以“羊群效應”在中國表現得更加瘋狂：人人都是“喜羊羊”，沒人害怕“灰太狼”。
然而，是泡沫一定會崩潰的。假如房價瘋狂下跌，我們都在一條船上，誰都跑不掉：地方的土地財政將出現巨大的窟窿，銀行的土地開發貸款、對房地產商的貸款以及對買房人的按揭貸款都會成為壞債，涉及房地產開發的企業資產負債表會急劇惡化，指望買房養老的中國家庭也會陷入困窘和絕望。假設中國沒有辦法繞過這道險關，以前二、三十年的經濟繁榮，都可能會在一夜之間化為烏有。當年，日本在高速增長時期，年均GDP增長速度超過10%，但是在20世紀90年代泡沫崩潰之後，一下子進入了零增長率的泥潭，都說日本有“失去的十年”，現在都失去20年了，自民黨都失去了，經濟依然毫無起色。日本的教訓，可為殷鑒。
什麼會刺破中國的房地產泡沫呢？主要看兩個因素：一是流動性；二是杠杆率。流動性決定了房價會不會提高，杠杆率決定了房價下跌對實體經濟的衝擊有多大。從表麵上看，這兩個因素對中國樓市都是利好。
先看流動性。2009年，為了應對美國金融海嘯的衝擊，中國采取了極度擴張的貨幣政策。一年時間，銀行新增加的貸款超過10萬億。貨幣發行過多，在短期不會馬上引起通貨膨脹，因為商品和服務的價格調整是有“粘性”的，調整起來很慢，但是，股市和樓市卻可以被迅速推高。正是由於大量的資金流入股市和樓市，才導致了2009年的火爆牛市。我們估計，2009年至少有6萬億流入了股市和樓市。那麼，2010年的流動性還會這麼多嗎？可能會減少一些。如果還是像2009年這樣的刺激力度，我們測算2010年中國的GDP增長率會達到16%！但是，我們很難設想政府會猛踩刹車。估計2010年中國的貨幣供應量增長仍然會在20%左右，2010年還是“不差錢”。流動性多就意味著房價會繼續上漲。