本書的研究由於調研時點所限，並不包括2009年華僑城整體上市之後的研究和分析。但逐新搶鮮本就不是我們研究的目的，沿著曆史溯流而上，挖掘成功企業身上具有典型意義的基因，才是我們的目的所在。因此讀者隻要沉心靜思，以史照今，仍然會有不菲的收獲。
由深圳灣畔的一片灘塗起步，發展成為一個跨區域、跨行業經營的大型國有企業集團，培育了房地產及酒店開發經營、旅遊及相關文化產業經營、電子及配套包裝產品製造等三項國內領先的主營業務。作為深圳速度的代表，作為國有企業的發展典範，華僑城僅用20多年的時間，不僅開啟了一種全新的商業模式，更是中國企業管理曆史上難以複製的“經典”。
一、體製變遷：從“政府”到企業
為充分利用國家對外開放、引進外資及對華投資的優惠政策，積極引進華僑華人的資金、技術和人才，在深圳經濟特區建設一個團結海外華僑華人，做好新時期僑務工作的窗口和基地，1985年8月28日國務院僑務辦公室和國務院特區辦公室以（85）僑秘會字002號文件，批準從深圳沙河華僑農場劃出4.8平方公裏土地，設立華僑城經濟開發區，依照蛇口工業區模式實行成片開發。1985年11月11日深圳特區華僑城建設指揮部宣告成立。
1986年深圳市人民政府辦公廳發文批準設立深圳華僑城經濟發展公司。1987年12月7日，深圳經濟特區華僑城經濟發展公司經廣東省工商局核準開業，注冊資本為人民幣300萬元。在此之後，華僑城的名稱幾經變遷，1988年3月22日變更為深圳經濟特區華僑城經濟發展總公司，1992年10月5日公司更名為深圳特區華僑城經濟發展總公司，1996年8月9日，名稱變更為華僑城經濟發展總公司。1997年10月22日，華僑城經濟發展總公司更名為華僑城集團公司，1997年11月3日，國家工商行政管理局企業注冊局同意以華僑城經濟發展總公司為核心組建企業集團——華僑城集團，1999年根據中央9號文件關於企業與主管機關脫鉤的精神，華僑城集團作為國務院僑辦三大直屬企業之一，與國務院僑辦脫鉤，隸屬中央大型企業工委管理。2003年3月，華僑城集團公司由國務院國資委管理。
企業名稱和主管機構的變遷伴隨的是體製的轉變，在發展初期，華僑城是一家擁有部分政府職能和責任的企業，指揮部和公司采用一套班子兩塊牌子，其職責主要是進行區域建設和招商引資。但是隨著經濟和區域的發展，華僑城麵臨是繼續守住政府職能和權力不放，還是脫身而出進入市場競爭的選擇，華僑城選擇了後者，並於1994年開始進行機構改革，剝離政府職能，隻保留城區行政管理職能，強化經濟職能，並對企業的人事、勞動、工資和住房等進行配套改革，在深圳市國有企業中第一個取消職工福利分房政策，工資分配與政府係列脫鉤，實行企業工資製，人力資源管理上打破傳統體製，逐步實現了由行政管理模式向現代企業管理模式的轉變。
1999年開始，為更好地適應競爭和發展，初步建立了現代企業製度的華僑城進一步開始組織設計的升級。1999年華僑城聘請國內著名谘詢機構製定了“華僑城憲章”，將改革引向製度創新、產權變革，提出了產權革命的課題。2000年和2005年，又兩次聘請科爾尼管理谘詢顧問公司進行戰略谘詢和組織設計，建立了與國際接軌的管理體製、薪酬製度和組織體係，形成了全新的體製和機製，使得作為央企的華僑城，在競爭激烈的房地產、電子和旅遊行業有著相對外資和民營企業更快的反應能力和更強的競爭力。
二、企業發展：從建設指揮部到多元產業集團
經過20多年的發展，華僑城集團公司由幾家作坊式的“三來一補”企業起家，發展成為擁有康佳集團股份公司和華僑城控股股份有限公司兩家國內上市公司和在香港上市的華僑城（亞洲）控股有限公司，以及60餘家全資、控股和參股企業的跨地區、跨行業、跨所有製、跨國經營的大型國有企業集團。產業結構已基本實現了由勞動密集型向資金、技術密集型的轉變，並奠定了以房地產、酒店開發經營，旅遊及相關文化產業經營，電子及配套包裝產品製造三項業務為主的產業發展格局。